房地產調控背景下員工跟投制度

王志浩

【摘要】從目前房地產企業的發展來看，跟投制度作為重要的員工激勵制度，對整個房地產企業的發展產生了重要的影響。通過跟投制度的實施，不但提高了房地產企業員工的凝聚力，同時還能實現科學的利益分配，使房地產企業的管理團隊和優秀員工能夠通過跟投制度的方式參與投資房地產項目，對做好房地產項目的建設和實現風險的有效控制具有重要影響。

【關鍵詞】房地產調控;員工跟投制度;問題;對策

基于房地產企業的發展實際，員工跟投制度作為基礎的管理制度，對提高員工的貢獻度，以及降低企業管理風險和實現房地產企業的快速擴張和項目的有效建設具有重要影響。員工跟投制度的實施在一定時期內取得了積極效果，為房地產企業的擴張和項目的有效建設與實施提供了有力支持，但是隨著調控政策的不斷出臺，房地產市場呈下行的趨勢，使員工跟投制度面臨著風險，如何做好跟投制度的調整，如何實現員工與企業利益的協調，對整個房地產企業的發展具有重要影響。

1、跟投制度發展歷程

1.1跟投制度的誕生

從目前房地產企業的發展來看，跟頭制度最早誕生于萬科公司，為了激發員工積極性，實現對員工凝聚力的有效提升，建立了員工跟投制度。通過員工跟投項目的方式投入資金，并按照項目的進程和收益予以分紅。跟投制度誕生之后，得到了企業員工的普遍擁護。企業員工通過跟投的方式，深度參與了具體的房地產項目，使整個員工在項目推進過程中，能夠主動的降低項目的管理風險。通過采取有效的管理措施，解決項目的風險并增加項目的整體收益。員工跟投制度的誕生，對推動企業管理方式的轉變和優化企業管理流程，以及提高員工的主觀能動性具有重要影響。

1.2跟投制度的快速發展

基于員工跟投制度的重要影響和員工跟投制度取得的積極效果，在房地產企業過程中，員工跟投制度成為了重要的支持制度，對整個員工的發展和企業分配手段的調整產生了深遠的影響，許多房地產企業通過建立企業內部的跟投制度等方式，推動整個跟投制度的發展，將整個跟投制度與企業的管理實際相結合，實現了對員工的有效激勵，對提高員工的工作穩定性和做好項目的管控具有重要影響。員工跟投制度的應用，推動了企業的快速發展[1]。在這一時期內，員工跟投制度得到了大面積的推廣，成為了企業基礎的管理制度，對整個房地產企業的發展產生了積極的影響，推動了房地產企業利益分配機制的調整。

1.3跟投制度的調整

從員工跟投制度的實施來看，雖然員工跟投制度具備一定的優勢，能夠解決企業發展中存在的利潤分配問題和員工穩定性問題及風險防控問題，但是隨著調控政策的不斷出臺，市場下行趨勢明顯，整個房地產項目的利潤被大幅壓縮，進行分配的利潤較少，使得員工跟投效益不明顯，員工的跟投資金和員工的投資收益受到了直接的影響，并且在員工的跟投風險方面有所上升，對整個員工的跟投意愿度產生了較大的影響。企業在員工跟投制度的實施過程中，出現了一定的問題，導致企業必須要根據員工的跟投資金和企業的管理要求和企業的發展實際合理考慮企業的盈利能力和分紅能力，按照員工跟投制度的要求和員工的意愿度以及項目的實際開展情況，做好薪酬制度的調整，使員工跟投制度在實施過程中能夠達到預期目標，解決員工跟投問題。從最近兩年的員工跟投制度的應用來看，已經出現了調整的趨勢。

2、跟投制度在后房地產時代面臨哪些問題

2.1收益降低，風險增加

從目前員工跟投制度的實施來看，隨著房地產調控政策不斷落實，房地產下行已經是不可避免的趨勢，在后房地產時代，員工跟投制度在落實過程中出現了收益降低和風險增加的情況，對整個員工跟投制度的實施產生例如直接影響，使員工跟投制度在實施過程中，因收益率的降低影響了員工跟投的意愿度，并且在跟投制度的實施過程中，整個企業所承擔的投資風險有所增加，因此，企業在跟投制度的實施過程中，必須要進行有效的調整，才能使跟投制度在落實過程中取得積極效果。

2.2資金壓力明顯，跟投意愿度下降

對房地產企業而言，員工跟投制度在實施過程中，員工投入的資金對整個企業房地產項目的運行具有直接影響。而隨著后房地產時代的到來，整個投資風險有所增加，投資的回報率出現問題，許多項目在投資回報率方面不足以支撐原有的分紅比例，導致在跟投制度實施過程中，存在員工與企業爭奪利潤的情況，違背了跟投制度的初衷，使整個跟投制度在實施過程中，無法處理員工與企業的關系。在這一背景下，員工的跟投意愿度低，導致跟投制度在實施過程中無法擴大跟投的規模，項目的資金流方面出現問題，影響了項目的正常推進，導致項目在實施過程中無法取得積極的建設效果，影響了項目的推進，導致房地產企業面臨著資金鏈斷裂的風險[2]。

2.3跟投團隊與房企利益存在沖突

目前房地產企業在跟投制度實施過程中，跟投團隊考慮到自身的收益情況以及投資風險，往往在拿地環節較為慎重，在項目推進過程中持謹慎的態度。而房地產企業為了實現企業發展目標和快速的擴張目標，往往需要跟投團隊采取激進的投資措施進行市場拓展。利益上跟投團隊與房地產企業的利益存在一定的沖突，導致跟頭團隊與房地產企業盈利分配存在差異，影響了跟投團隊的投資意愿度，使整個跟投團隊與房地產企業爆發管理沖突，對房地產企業的持續穩定增長和房地產企業發展策略的落實具有不利影響。

3、跟投制度如何適應形勢變化實現員工與企業的共贏

3.1合理控制跟投規模

基于房地產企業的發展實際，以及跟投制度的具體落實情況，在房地產企業跟投制度調整過程中，應當合理控制跟投的規模，控制跟投的資金額，并合理設定員工跟投的資金比例，確保員工在跟投的規模和限定的范圍之內做好員工跟投制度的調整和落實。通過對跟投規模的控制，使整個員工在跟投制度的落實過程中，能夠按照主觀意愿度和企業的現實需要，將資金投入到在建的項目當中，推房地產項目的有序進行。地產項目在建設資金方面能夠得到有效的支持，能夠根據房地產企業的發展實際和投資流程，實現對員工跟頭利益的有效分配，同時能募集項目建設中急需的資金，對企業的發展和房地產企業具有重要意義。

萬科2018年初再次修訂跟投制度，收緊了投資范圍與收益分配方式。將跟投投資總額占項目資金峰值的13%降低到不超過項目資金峰值的10%。同時鑒于上市公司股東利潤被侵蝕的詬病，設置了“門檻收益率”和“超額收益率”。規定內部收益率（IRR）≤10%時，跟投人員劣后分配;當 10%<項目內部收益率（IRR）≤25%時，跟投人按出資比例分配收益，項目內部收益率（IRR）>25%時，超過超額收益率以上的部分，跟投人員按出資比例的1.2倍分享。

3.2調整利益分配機制

基于對員工跟投制度的了解，在員工跟投制度落實和調整過程中，需要設定合理的利益分配比例，掌握利益分配情況，根據企業能夠承受的范圍和要求做好企業的利益分配。在分配比例的調整中，應當按照具體的項目進行有效的利潤測算，保證員工在跟投過程中能夠最大程度的獲得現金利益，同時在利潤分配過程中，在企業和員工之間能夠就利益分配達成一致，避免在利益分配過程中采取的方式不當和比例存在問題，影響利益分配實施。通過對員工和企業的平衡，使整個利益分配在實施過程中能夠達到分配要求，能夠在分配的針對性和有效性方面得到提升，使整個員工利益分配能夠達到科學性標準[3]。

中梁控股也于近期調整了跟投制度，進行了多項改革。比如，對富余資金管理提出了“四個原則”“三個前提”和“三個要求”，富余資金管理及使用類似碧桂園相關規定;允許個人跟投股比可向下浮動20%，并要求區域集團兜底全部股比;要求成熟型區域公司增加拓展、市場、營銷等常務副總經理跟投，適當調減了區域董事長、事業部總各項目跟投的股比。

3.3平衡跟投團隊與房企的關系

基于跟投制度的要求和房地產企業的發展實際，跟投制度調整過程中應當平衡跟同團隊與房企的關系，根據企業發展實際和跟投團隊的自身利益需求，找到跟投團隊與房企的平衡點，按照企業的發展需要，做好利益機制的建立，并且明確房地產企業與跟投團隊的關系，及時的調整跟投制度，在跟投團隊的職責權限，履職能力和具體的投資管控等方面加強聯系，保證房地產企業能夠做好基本的利益分配，采取有效的利益分配方式，根據房地產企業特點實現動態調節，使整個團隊與房地產企業能夠在目標之下實現有序管理，推動跟投團隊的調整，同時推動房地產企業發展戰略的調整，使整個房地產企業能夠在跟方面結合企業的發展實際和跟投團隊的具體情況，采取有效的落實措施，滿足企業的發展要求。

中房智庫研究員從碧桂園集團內部了解到，碧桂園對跟投制度也做了調整，禁止了普通員工自愿跟投，同時增加了強制跟投人員的名單，除了前述表格中所列的強投人員外，區域成本、工程、運營、采購、商管、人力、物業等部門的負責人也被列為強投人員。同時，授權給前線，強化了項目總對效益分成的管理權限。

結論：

通過對房地產企業跟投制度的了解，跟投制度作為房地產企業利益分配的基本制度推出以來，對提高項目的建設質量和降低項目的建設風險具有重要作用。但是隨著房地產市場進入下行區間，在整個跟投制度的實施過程中，必須要進行有效的調整，解決房地產跟投制度的落實問題。因此，明確跟投制度的重要性，并做好跟投制度的調整，對當前房地產企業的發展和看市場下行期間的企業發展具有重要影響。

參考文獻：

[1]周琪.房地產企業項目跟投制度案例研究[D].北京交通大學，2019.

[2]來宇壯. ZL地產企業員工跟投激勵制度評價與優化[D].浙江工業大學，2019.

[3]周子毅.房地產企業員工跟投模式應用的研究[D].華南理工大學，2017.