淺析企業物業租賃的法律風險及防控

許之偉麒

【摘要】從目前企業物業租賃來看，有效識別法律風險并做好法律風險的防控，對提高物業租賃效果和滿足企業物業租賃需要具有重要意義。結合當前物業租賃的實際情況，法律風險主要體現在企業內部管理存在法律風險，以及物業租賃合同在簽訂過程中存在的法律風險。在風險防控過程中，應當從這兩方面入手，對整個企業的物業租賃進行詳細的規定，并做到風險識別和風險管控，滿足企業物業租賃的實際需要，解決企業物業租賃中存在的法律問題。

【關鍵詞】企業物業租賃;法律風險;防控措施

結合當前企業物業租賃的實際過程，法律風險的防控對物業租賃而言具有重要影響。在法律風險防控過程中，既要做到企業內部管理流程符合規范要求，同時也要保證企業在租賃合同簽訂過程中滿足風險防控要求，使整個法律風險防控能夠達到防控要求，解決法律風險防控問題，使整個企業在物業租賃過程中能夠達到規范要求，避免在合同簽訂、企業內部管理以及整個物業租賃管控過程中存在法律風險影響物業租賃的實效性。因此，采取有效的風險管控措施，并做好風險管控工作，對整個物業租賃而言至關重要。

1、物業租賃法律風險的主要原因及體現

1.1企業內部管理存在的法律風險

1.1.1法律風險防范意識淡漠

從物業租賃過程來看，企業內部的管理風險對整個物業租賃產生的直接影響。企業對風險的認識，企業在內部管理過程中對物業租賃風險的識別和法律風險的重視程度，決定了物業租賃過程中是否能夠做好法律風險的識別和防控。而目前企業存在的主要問題在于法律風險意識淡漠，缺乏法律風險的防范意識，導致在法律風險防控過程中存在認識上的不足，客觀上制約了法律風險的防控工作，使整個企業在法律風險防控過程中不能夠滿足防控要求。

1.1.2企業管理機制不健全

企業在內部管理機制上，既要做好物業租賃的相關規定，同時也要保證企業的風險防控機制達到健全性標準，使企業在風險防控中，能夠根據風險防控的特點和風險防控的實際要求，采取有針對性的管理措施。但是目前企業存在的主要問題在于企業的內部管理機制不健全，沒有對風險防控工作作出詳細的規定，導致風險防控工作在開展過程中不能達到風險防控要求，影響了風險防控的實施。

1.1.3涉稅的風險

企業在物業租賃過程中，所收取的租金需要進入企業的收入體系，需要進行稅務申報。而有些企業對物業租賃的收入缺乏正確的認識，沒有將其作為企業正常的收入來看待，在稅務申報方面存在瑕疵，沒有按照稅務申報的要求進行及時申報，存在涉稅的風險，一旦稅務部門進行稅務審核和稽查，容易出現稅金漏報的情況，對企業正常的經營秩序和納稅行為產生不利影響[1]。

1.2簽訂物業租賃合同的法律風險及體現

1.2.1承租主體資格的問題

企業在物業租賃過程中，物業租賃合同的簽訂至關重要，同時物業合同簽訂中也是產生法律風險的主要因素。其中，承租主體是否有資格承租物業，并且承租主體在法律身份、社會身份以及法律賦予的權利方面是否具備承租的資格，對整個物業租賃合同的合法性都會產生直接影響。在具體的管控過程中，如果未能做好承租主體資格的審查，極容易發生承租主體不具備承租資格而引發法律風險的情況。

1.2.2租金的問題

在租金的規定方面，租金的數額、租金的交納方式，以及租金的交納周期都必須得到明確和細化，如果租金不能夠明確或租金標準存在模糊的情況，極容易發生在資金收取過程中，承租方與物業產生糾紛，進而導致企業在物業租賃過程中受到損失，不利于物業租賃活動的展開。因此，對于租金的明確，需要對租金標準、交納方式、交納周期進行詳細的規定，確保承租方能夠認可之后再簽訂租賃協議。

1.2.3租賃期限的問題

租賃期限的規定，需要寫入租賃合同中，在租賃期間的規定中，應當對租賃期限進行詳細的規定，不但要精確到月份，同時還要精確到具體的天數，避免在租賃過程中，因租賃周期不明確導致承租房在退房過程中產生糾紛[2]。因此，在租賃合同簽訂過程中，應當對租賃的周期進行明確，使承租方能夠在規定期限之內正常使用物業，并且在到期之前提前做好退租的準備。

1.2.4出租物業維修費用承擔問題

對于出租的物業，需要進行必要的維修和維護。對于這部分費用的承擔，應當在租賃合同中予以明確，具體由物業公司承擔還是由承租方承擔，需要明確雙方的承擔責任和承擔比例，一旦遇到維修事宜，需要按照規定的比例予以解決，避免因房屋的維修費用產生糾紛，導致承租方和物業對簿公堂。因此，關于物業維修費用的規定，需要根據物業的類型特點和物業的具體要求做好明確。

1.2.5租賃物裝飾裝修的問題

承租方在租賃物業之后，普遍會對物業進行必要的裝修，關于裝修的尺度、裝修的破壞程度，以及裝修對原有物業的影響，需要進行細化和規定，避免承租方在租賃之后對房屋進行較大范圍的更改，使整個物業的房屋質量出現問題或物業房屋性質出現問題，導致物業在后續的出租過程中受到影響。因此，對租賃物的裝飾裝修問題需要明確裝修方式和裝修尺度，對違反裝修合同的行為予以處罰，使整個租賃物在裝修過程中能夠嚴格按照合同規范執行。

2、物業租賃法律風險的防控

2.1企業內部管理法律風險的防控措施

2.1.1強化法律風險防范意識

基于物業租賃的實際情況，為了保證物業租賃能夠達到合法性要求，物業企業應當對物業租賃的合法性和物業租賃過程中存在的法律風險有全面的認識，并結合物業管理的實際情況和物業租賃的具體需求，樹立正確的法律風險防范意識，并認真研討租賃過程中可能存在的法律風險類別以及法律風險內容，從宏觀上掌握法律風險的防范情況，做到根據法律風險的具體情況，采取有針對性措施，保證法律風險在防范過程中能夠達到合法合規要求。

2.1.2建立健全的企業管理機制

為了保證企業能夠對物業租賃過程中的風險給予有效應對，企業應當建立健全內部管理機制，對整個企業管理工作進行明確，使企業管理的實施過程中能夠達到管理要求，能夠根據管理的特點和物業租賃的具體風險情況，采取有針對性的風險防控，從法律機制上入手，解決法律風險的防控問題[3]。因此，采取有效的防范機制，對整個法律風險的防范具有重要影響。

2.1.3加強稅務申報管理

物業租賃在實施過程中，租賃收入應當計入企業的營業收入，在稅務申報過程中，應當按照企業收入進行納稅申報，并根據企業的納稅需要和企業的納稅情況，采取依法申報的方式，解決企業的納稅問題，使企業在租賃收入的納稅過程中能夠達到合法合規的要求。因此，做好納稅申報管理，對整個企業降低法律風險具有重要影響。

2.2簽訂物業租賃合同的法律風險防控措施

2.2.1明確承租主體資格

為了降低物業租賃合同簽訂過程中的法律風險，在承租主體資格的審核方面，需要保證承租主體具有履行法律責任的能力，需要根據承租物業的特點以及承租物業的相關要求選擇具備租賃能力的承租方，避免物業在出租過程中，因承租方的主體資格問題造成整個物業租賃出現風險。

2.2.2明確租金數額及交納周期和交納方式

為了提高租賃合同的規范性，在租賃合同簽訂過程中，應當明確租金的額度、單價以及交納方式和交納周期，使整個租金得到明確，保證租金在交納方面能夠滿足承租方的要求，能夠在物業租賃方和承租方之間達成共識，確保租金能夠及時足額交納，減少租金方面的糾紛和爭議。

2.2.3明確租賃期限

物業在租賃期限方面應當進行有效規定，保證物業在租賃過程中能夠在租賃的日期和期限方面符合相關要求，使整個物業在租金的規定方面能夠符合租期要求，減少租期過程中存在的法律風險。通過明確租期，確保租賃期限在合法的范圍內，滿足租賃要求，避免因租期不明確，導致在租期過程中存在法律風險[4]。

2.2.4確定出租物業維修費用的承擔方及承擔比例

考慮到物業租賃過程中物業維修費用的產生，在維修費用的支出和承擔責任方面，應當以承租方進行協商，保證雙方都能夠接受房屋的維修費用。對每一方承擔的資金比例作出詳細規定，使整個房屋維修在資金的支出比例方面能夠得到明確，降低物業方和承租方的法律風險，避免二者出現爭議。

2.2.5對租賃物裝飾裝修責任進行規定

為了確保物業在租賃過程中能夠達到合法合規要求，避免在裝修過程中出現法律糾紛，應當在裝修之前對裝修的尺度細節、裝修方式以及裝修的具體更改行為作出規定，保證物業租賃合同能夠達到全面性要求，能夠解決租賃問題，使整個物業在租賃過程中能夠實現對租賃物的有效裝修，并且在合法的范圍內裝修。

結論：

通過對物業租賃過程的了解，在租賃過程中，法律風險主要存在于企業內部管理風險和企業的租賃合同簽訂過程中存在的風險，在具體風險防控中，應當結合企業租賃的特點和實際需要，保證企業的租賃風險得到有效降低，并且在租賃合同的有效性方面得到增強，最終達到提高物業租賃效果和避免物業租賃出現問題的目的。

參考文獻：

[1]劉艷.淺議物業租賃應收賬款風險管理問題[J].中國集體經濟，2019（22）：115-117.

[2]李藝韻. S公司物業租賃業務發展策略研究[D].廣西師范大學，2019.

[3]賈雪妍.國有資產物業租賃項目成本管理研究[D].北京郵電大學，2019.

[4]蔡丹雄.企業物業租賃的法律風險及防控[J].中國農墾，2015（10）：50-53.