淺談我國房產稅的問題及改革方向

【摘? 要】近年來隨著我國經濟社會的不斷發展，房地產市場供需矛盾逐漸突出，房產成為投資者的投資對象，房價過高，房產稅的一些規定已不再適應發展需要，本文通過分析我國房產稅存在的問題，嘗試提出改革方向。

【關鍵詞】房產稅;發展歷程;問題;改革方向

引言

房產稅是對房地產征收的一種財產稅，它是以房地產的購買、持有、出租等作為征稅環節，以房產價值或出租收入作為計稅基礎向房產所有者征收的稅種。房產稅由來已久而且作為國家財政收入的重要來源之一，在稅制中的地位不容忽視。我國于 1986 年 9 月 15 日頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》是我國現行的房產稅基本制度。

近年來，隨著我國國民經濟的不斷發展和國人投資思想的演變，房產稅征收所面臨的社會基礎有了新的變化，原有的房產稅征管辦法在許多方面已不適應經濟社會發展的新要求，存在諸多亟待改善的不足之處。對于房產稅進行有針對性的改革，不僅有利于我國稅制體系的整體優化，也對我國經濟社會的發展有積極作用。

1.我國房產稅的發展歷程

新中國成立以后，我國在1951 年頒布了《城市房地產稅暫行條例》，開創了我國征收房產稅的先河。該條例規定以房產的評估價值為稅基征收房產稅，按年計征，稅率為 1%。

1972 年工商稅吸收了對國營、集體企業征收的城市房地產稅，城市房地產稅的征稅對象就只保留了房產管理部門、中外合資、合作企業、外資企業和個人。1984 年我國進行的稅制改革將城市房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，并于1986 年 9 月頒布《房產稅暫行條例》，其規定只對城鎮范圍內的經營性房產征稅，農村地區房產或城鎮地區的非經營性個人自住房產免稅。2009 年 1 月 1 日起，《城市房地產稅暫行條例》廢止，外資企業，外企和外籍人員依照《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅。縱觀我國房產稅的變革歷程，不難看出每次改革都使其努力適應房地產供需狀況和經濟發展的新形勢。

2.存在的問題

2.1征收范圍不合理

我國現行房產稅的征收對象主要是營業用房和出租用房，為減輕個人負擔對于個人自住的生活性用房免稅。但由于房地產開發，銷售，保有環節的稅負不均衡，稅負主要集中于開發和銷售環節，保有環節成本極低，導致投資者將資金轉向房地產市場，一人擁有多套住宅。這樣對于擁有一套或多套住宅的人都不征稅是不公平的，違背了橫向公平的原則。

我國城市人口稠密，住宅面積要遠高于生產經營用房的面積，對個人住房的免稅，使得房產稅的征收范圍過于狹窄。此外，改革開放以來我國的廣大農村地區也得到了飛速發展，產生了許多發達程度不輸城鎮的農村，并且非農業用地面積不斷擴大，因此房產稅也應該考慮到農村這一地域范圍。

2.2計稅依據不規范

房產稅以房產原值扣除 10% -30%后的余值計算應納稅額，其扣除幅度按照地方人民政府的具體規定，若無房產原值，由稅務機關以同類房產為依據進行核定。近年來隨著我國經濟發展和房地產供需情況的變化，房地產建設中的土地征用及拆遷補償費，建筑安裝工程費，配套設施費等成本不斷上升，從而對于不同年度的同類型房產的房產原值和房產余值就存在差異，而且不能反映房產的真實價值，那么按照房產余值征收的房產稅對于不同時期購房的納稅人是不公平的，稅收的調節作用也受到削弱。

2.3稅率設計不完善

我國現有的房產稅分為從價計征和從租計征兩種，其中從價計征以房產余值按照1.2%的稅率，從租計征按照12%的稅率對租金收入征收。兩者雖然都是比例稅率，但從絕對量上看相差十倍，顯然是加重了出租房屋者的稅收負擔，有違減稅降負的政策要求。

此外，現行的房產稅率沒有考慮到不同地區之間的經濟差異和不同房產之間的性質差異，過于簡單化。地區之間的經濟發展水平不同，相應的房地產市場的供需狀況不同，房價和房屋出租收入也就有所差異。這樣所帶來的不利影響就是房產稅對房地產市場的宏觀調控作用在不同地區的效果就千差萬別，地方政府差別化的房產稅稅收政策效果有所限制。

2.4制度設計不科學

從房產稅的頂層設計來看，我國目前房產稅的基本制度是《中華人民共和國房產稅暫行條例》，目前關于房產稅的政策文件僅局限于條例、法規。而且涉及面也不夠廣，對房產稅的征收管理還缺乏更具約束性的法律規范。

從房產稅的管理權限來看，地方權限不足，只能服從中央指示和進行稅收的征管，這就限制了地方因地制宜出臺差異化的房產稅稅收政策來調控本地的房地產市場。另外，營改增以后，增值稅成為中央地方共享稅，不同于以往營業稅由地方政府享有，這使得地方的稅收自主權和財政收入大幅度下降，作為財產稅的房產稅就有望用于緩解地方財政緊張狀況，但前提是需要中央下放一部分財稅體制的權利。

3.改革建議

3.1合理確定征稅對象

在現階段由于房價居高不下，普遍認為房產有巨大的升值空間，加之國家對生活性住房的免稅政策，吸引了大量投資者，一人可能擁有多套房產，房產價實不符的情況嚴重。在此背景下，對非經營性住房征稅已勢在必行。并且隨著農村經濟建設的不斷發展，非農業用地的不斷增加，在未來某一時期將農村房產納入征稅范圍也十分必要。

房產稅稅基的擴大，就需要完善不動產登記確權制度。不管是出于逃稅避稅的主觀故意，還是由于缺乏產權意識等客觀原因，會出現房產的瞞報，漏報現象，因此需要構建全面的房產信息登記庫，加強對房產稅的動態征管，避免因信息無法核實而偷逃稅款。

3.2改革傳統計稅依據

我國不同地區的經濟發展水平差距較大，從而房產的供需狀況不同。對于一線城市，經濟發達程度高，加之人口稠密，這樣必然供不應求的矛盾突出，可以設置人均免稅住房面積，超過這一面積就要承擔相應的稅負。對于經濟水平一般的城市，供求關系較為平衡，計稅依據的設置主要以資源調控，防止房地產泡沫為目的。對于具體的計稅依據的設置，可以采用房產的評估價值，不再考慮房屋的原值，設置固定周期定期對房產價值進行評估，這樣使得市場價值高的多交稅，市場價值低的少交稅，不同年限相同類型的房產稅負趨于一致。

3.3完善制度設計

房產稅制度設計要適應經濟社會發展階段，符合我國基本國情。加強立法，逐步規范房地產產業鏈房地產市場產業鏈中的地方政府、開發商、消費者等相關主體的行為;完善征管機制，利用信息化技術，建立不動產信息登記庫，防止瞞報和錯報;加強對房產稅征管關環節的監督，拓展對房地產估價人員的技術和職業道德培訓。

4.結語

我國房產稅相關制度還未發展到成熟完備階段，在征稅對象，計稅依據等要素上還有諸多不足需要完善，所以我們要加強房產稅的制度建設，在吸收外國先進經驗的同時，結合本國國情，不斷加以完善和改進，使其更好地為我國經濟社會發展服務。

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作者簡介：姬宇陽（2000.9-），男，山東濟南人，本科，主要研究方向為財稅相關。