商業地產行業的輕資產運營模式研究

祝瑜艷

摘? ? ? ?要：近些年，商業地產發生了翻天覆地的變化，為了能夠更加高效地應對這一挑戰，就需要加大對商業地產企業運營模式的改革力度，本文以商業地產行業輕資產運營模式的特點為主要切入點，對其中存在的問題展開探討，在此基礎上提出了對應的解決措施，以期為相關工作起到參考作用。

關鍵詞：商業地產行業;輕資產運營模式;策略分析

1.商業地產中運用輕資產運營模式的優勢

如今，大多數企業之所以轉型成為輕資產發展模式的關鍵在于，可以充分運用較低的生產投入來得到“微笑曲線”中比較高的附加值的經濟效益，同時，使其他企業的業務資源得到最大限度地運用。比較成功的輕資產有萬達、阿里巴巴等，很多企業都抓住了產品中附加值較高的階段。輕資產運營模式的關鍵在于致力于企業的軟實力發展，比如，產品的品牌建設、產品設計以及優質的服務等等，在了解本企業并不擅長的業務的基礎上，和擅長業務的企業進行合作，并且將企業的優勢最大限度地發揮出來。以云泰商業為例，云泰商業屬于近期新崛起的商業運營資產管理公司，以“銀泰城”為軟實力，運用銀泰招商、運營管理優勢，主打購物中心、特色街區、旅游小鎮和社區商業等業態運營管理模式。對外業務涵蓋代理招商、整租運營、委托管理、共享利潤等，在確保業主收益的情況下，增量收益分享。與此同時，輕資產運營模式不需要使用大量的現金來購買設備以及廠房，這樣一來就能夠有效降低資本的投入，而且市場的準入門檻也相對較低。就市場上的一些同質化的產品而言，其自身并沒有什么可以提升的空間，因此，需要提升品牌建設、市場營銷以及后期服務的競爭力，以此來很好地滿足企業輕資產的發展模式。在財務結構上，還應該重視企業經營和財務之間的關鍵，確保企業具備相應的風險防控能力以及具備財務彈性。輕資產運營模式的關鍵優勢在于充足的現金和快速的資金周轉。就以萬科而言，2017年我國的房地產行業并不景氣，萬科借助于“小股操盤”，持有低于10%的股份，運用吸引大量投資者的方法實現了資源共享，用小資本獲取了大收益，同時，借助各種融資方法成功地轉型到了輕資產的發展模式。轉型成功的關鍵在于，通過降低房地產的融資壓力，運用其他股東的資金能夠快速實現規模化的發展，從而有效提升市場的占有率，使資金處于穩定的流通狀態。這樣一來，不僅能夠和其他企業共同合作完成項目的開發工作，還能夠共同承擔風險，通過使用合作方的資金來使企業處于正常的運營狀態，使企業的發展體現出柔性化的特點。同時，還能夠借助供應鏈上下游的資金對企業進行控制，使資金快速回籠，以免出現資金斷裂危機，以此來強化企業的風險管控能力，從而不受房地產市場變化的影響。

2.商業地產行業輕資產運營模式的特點

（1）專業分工。商業地產是借助開發項目來獲取盈利的，一個開發項目包含了多個方面的內容，整個價值鏈的各個部分是由不同的行業來管控的，并且由具備專業優勢的企業來擔任該項工作，商業地產企業則負責協調各方之間的關系。

（2）融資渠道。商業地產的籌資方式在輕資產模式下，主要用來籌集資金，以此來有效降低企業自身的成本投入，并且緩解企業對銀行資金的依賴，該項工作的實施有利于資金的靈活使用，并且還能夠有效增加項目資金來源。

（3）運營風險。企業在輕資產模式的影響下，在開展項目投資的時候，開始引進除銀行之外的相應資源以及社會資金，以此來有效降低對銀行貸款以及自身資金的依賴程度，控制可能存在于企業中的資金風險。

（4）盈利模式。在輕資產模式下，商業地產的盈利模式是以買賣地產為核心，從而在運營費用中獲得更高的經濟收益。從企業中獲取的利潤不僅能夠作為商業地產的收益，同時還包含整個項目管控過程中收取的超額收益以及管理費用，以此來增加企業的盈利點。

3.商業地產輕資產模式運營策略

以萬達商業地產公司為例，對商業地產輕資產模式運營策略作如下探討：

3.1建立地產項目融資基金降低融資成本

（1）內部融資。首先，萬達成立了“萬達穩升”，該企業是由王健林控股的合伙企業，是通過第三方融資平臺和第三方支付平臺共同建設而成立的，其次，萬達還收購了塊錢支付公司，這樣一來能夠以發行理財產品完成資金的籌集工作，從而給后期萬達廣場的建設工作提供可靠的融資渠道。萬達的理財產品與REITs 相似，以理財產品募集資金的方法，能夠增加企業的現金收入。（2）外部融資。借助引進保險以及基金的第三方投資，給萬達項目提供資金來源，其能夠在設計、建設以及運營方面實現統籌管理，并且落實合作開發工作。

3.2分享租金收益改善盈利模式

萬達輕資產的運營模式是借助引進第三方投資機制，從之前的物業銷售角色轉換為商業地產的運營商和提供商，通過這些第三方投資者提供建設、開發方面的資金，為其提供完善的服務，并且共同分享租金收益。在輕資產模式下，盡管萬達不是資金的提供者，其仍然在整個商業資產領域中發揮著關鍵的作用，對企業項目功能和定位有明確的認知。借助對企業的不斷轉型，輕資產盈利模式的運用，已經從之前的資產增值收益不斷轉為服務型收益，能夠順應企業的發展趨勢。

3.3輸出品牌和運營管理能力開發無形資產

在和第三方實施合作建設以及運營工作的過程中，萬達商業地產的分工明確，在此過程中，投資者需要落實資金的籌集工作，并且負責設計、拿地以及建造，萬達不具備控股權，但是卻擁有雙方合作的操盤權。借助自身優秀的設計、管理、建造以及運營方面的影響力，萬達企業的品牌推動了企業的發展步伐，并且借助自身的獨特優勢吸引了更多的外部資金，從而有效減少了企業自身的資金投入。將第三方的資金合理運用于企業項目建設中，不僅能夠有效確保項目的投資收益，同時還能夠釋放資金活力，持續提升萬達企業的股價。

4.商業地產企業輕資產運營的優化措施

4.1加強資產輕型化運營的制度規則建設

為了能夠有效確保商業地產企業形成一個完整的資產輕型化運營體系，就需要建立資產輕型化的管理制度，并且嚴格按照相關規定辦事，以此來有效提升資產輕型化的運營效率。例如，可以劃分全部的資產為多個等級，或者依據資產等級的大小，運用不同的控制措施，一旦產生較為嚴重的資產體系，比如，出現報告級的資產體，就需要及時將這種情況上報到企業的高層，從而做出相應的決策。

4.2加強資產輕型化運營能力的建設

我國很多商業地產企業對資產輕型化認運營認識不夠的主要原因是不夠了解該項工作的重要性，因此，企業應該加大對資產輕型化運營能力的建設力度，建立從集團到項目的支持系統，在集團層面建立過硬的橫向、縱向管理團隊，做好條與線的結合，培養各個業態的專家，負責各專業的支持。減少管理層級、管理簡單化、加強條線管理。培養出更多的具備資產輕型化運營能力的人才，并且，還需要不斷提升企業收集信息的能力，建立滿足企業發展的資產輕型化運營文化以及快速處理資產的能力。通過運用上述幾種方法，以此來有效保障企業的資產輕型化運營能力，并且不斷充實企業在資產輕型化運營工作中的實力。

4.3提升業態創新能力，做實項目，提升價值

輕資產運營，利潤是核心點，創新是提升利潤的途徑。以云泰商業為例，大膽地從金融角度切入消費領域，考慮引入創新性的會員股權、會員權益、會員眾籌等金融產品，用線下平臺的可信度和線上平臺的便捷性為會員創造更大價值，是企業創新的亮點，也是提升輕資產運營管理價值的亮點。

4.4將上下游的競爭者整合為利益共同體

企業在輕資產運營模式下，面對外包可能會培養出潛在的競爭對手，企業需要建立和上下游供應商之間的長期合作，借助自身的品牌影響力以及客戶豐富的資源，加強企業的自身競爭實力，并且為和本企業合作的上下游供應商帶來更多的經濟效益，借助這些方法，能夠將企業和上下游競爭者連接成為利益共同體，以此來有效推動企業的發展，為企業后期的長期可持續發展奠定良好的基礎。

4.5選取適當的融資策略，降低融資風險

企業需要將股權性的負債以及銀行貸款等這種高風險負債降低，以此來降低出現風險的幾率。通過合理運用上下游之間的關系，使用賒購的方法來獲取資金。同時，還應該創新融資方法，例如，通過在企業間拆借、質押股權以及質押知識產權貸款等方法來進行融資。此外，還可以通過提升互聯網融資的方法，借助互聯網以及政府的優惠策略，在互聯網的融資平臺下實現籌集資金的工作。除此之外，企業還需要積極鼓勵員工參與到內部資金的籌集工作中，以此來有效激發員工的工作積極性。借助租賃的方法，以長期租賃以及借款的方式完成廠房的購置以及固定資產的獲取工作，從而減輕資產重量，朝著輕資產方向前進。

結束語

總而言之，在目前商業地產行業融資成本不斷提升的時代背景下，商業地產企業應該運用輕資產運營模式，不斷轉換融資方式，以此來有效強化企業自身的融資吸引力，并且拓寬融資方法以及融資渠道，從而有效降低融資成本。同時，還應該不斷對資本結構加以調整，有效提升資源的配置效果以及配置效率，盡可能縮減對企業盈利無法產生效益的項目，并且集中企業的優勢，有效改善企業的資本運營情況。商業地產行業在輕資產模式下，企業的自身競爭力將不斷增強，這樣一來也能夠為獲取更高的經濟效益以及社會效益注入新的動力。

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