淺談新冠疫情對房地產企業營運資金管理的影響

高佳琦

[摘 要]眾所周知，營運資金的管理能力反映了房地產開發企業的運營情況，然而“現金為王”的房地產企業被2019年末突發的新冠疫情打了個措手不及。本文簡要分析營運資金對房地產企業日常管理的意義，結合新冠疫情對房地產企業資金運營的影響，闡述重大公共突發疫情對房地產企業資金運營的沖擊，并以Y房地產企業面對疫情時的實際工作安排、出臺的各項應急方案為例，為房地產企業應對突發重大公共衛生事件提供參考，以提高企業應對困難的能力，實現穩步發展。

[關鍵詞]房地產企業;營運資金管理;突發重大公共衛生事件

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.16.026

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）16-00-03

1? ? ?房地產行業的特征

我國房地產行業經過了高速發展的黃金期，正逐步向開發經營、服務管理等多個方向延伸。在此背景下，房地產企業具有以下顯著特征。

1.1? ?經營周期長、資金需求量大

房地產項目的整個開發流程大致分為土地獲取、項目定位、產品設計、項目報建、施工建設、項目竣備、營銷推廣及后期交付等階段，項目經營周期長且每個環節均需要足量的資金支持。

1.2? ?項目投資成本高，投資風險大

在項目經營期間，企業需要進行土地前融、開發貸融資等方式填補自有資金的缺口來維持運營周轉。銀根緊縮、融資困難、投資成本高已是不可爭辯的事實。一旦企業遭遇資金回籠延緩，就可能意味著投資失敗，企業非但無法如期獲利，還需要償還銀行、信托等金融機構的巨額貸款，將直接影響企業的后續發展。

1.3? ?容易受國家政策影響

房地產企業屬于政策導向型企業。中國的房地產市場已經從增量市場轉為存量市場。一方面，中央堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策定位。另一方面，近年來各地方政府基本靠土地出讓收入緩解財政壓力，房地產企業各類土地稅費相關支出在地方財政收入中占有舉足輕重的地位。

2? ? ?新冠疫情對房地產企業營運資金的沖擊

2.1? ?收入大幅度減少

中指市場研究總監曹晶晶指出，新冠疫情發生以來，交易規模受到巨大影響，土地市場量縮價漲，百城均價2020年2月環比下跌0.24%。就成交量來看，50個代表城市新建商品住宅成交面積明顯縮減，同比降幅超過70%，各線城市成交規模同環比均下降。土地市場方面，企業被迫減少拿地。2020年2月以來，多地暫停土地出讓，供不應求加之土地資源稀缺，導致樓面均價受影響上漲。2020年1月，銷售額排名前50的房地產企業中，銷售額同比下滑房地產企業高達80%，業績下滑率高達80%。截至2020年2月末，百強投資金額較去年同期下滑15%左右，銷售TOP 10企業新增貨值較2019年同期降幅50%，且仍有超過30%的企業未拿地，具體如表1所示。春節期間，房地產企業銷售全面停止，“零回款”現狀難

以突破。

2020年2月，TOP 20房地產企業單月全口徑銷售金額環比降低43.8%，同比降低37.9%，超過80%的房地產企業更是單月和累計業績同比雙降。總而言之，2020年2月創下近年來單月銷售最低記錄。

2.2? ?支出保持不變

《中國房地產報》問卷調查結果顯示，34.15%的房地產企業表示很難正常銷售，7.32%的房地產企業表示回款困難，9.76%的房地產企業開始加強對外合作。在“只付不收”的現狀下，職工薪資、供應商貨款、土地款、融資還款等仍需支付，在當下這種收支不平衡、資金短缺的背景下，獲得現金流，對企業自身營運資金的統籌調度安排成為房地產企業的頭等大事。

3? ? ?新冠疫情影響下房地產企業的應對措施

3.1? ?頭部典型房地產企業應對措施概覽

3.1.1? ?線上銷售

疫情防控期，售樓處關閉，工地停工，銷售滯泄，線上銷售模式成為該時期的主要銷售模式。自恒大開啟“網上購房”營銷策略以后，其他房地產企業也相繼跟進。各房地產企業逐漸與第三方平臺合作，打通線上渠道，待全面復工復產后，保障銷售回款快速落實。

3.1.2? ?打折促銷

2020年購房折扣榜如表2所示。

3.1.3? ?促進回款

企業主動發起優惠購房的條件及相應條款，主動占據市場，通過降價和優惠促銷的方式贏得客戶關注，提高銷售回款。中國房地產報調研數據顯示，疫情期間減少融資，疫情后增加融資的企業占63.41%;表示疫情前后均加速融資的占24.39%;受疫情影響不明顯的占12.2%。超半數企業認為，融資成本可能會上升1%～5%。因此，Y企業針對疫情提出百日戰“疫”計劃。公司執行副總裁做出兩大判斷：2020年第一季度房地產企業現金流回流艱難;樓市的“春天”可能從2020年7月開始。面對疫情，有效成交和回款杯水車薪，加之復工延遲，第一季度供貨減少，房地產企業2020年現金回款和資金還款計劃全被打亂。狠抓現金流成為核心舉措，在嚴峻的形勢下，Y公司開展了“百日戰疫”行動。

3.2? ?Y企業應對措施

3.2.1? ?開源

①做好經營性現金流管控。例如，盤活庫存，參考領頭房地產企業進行庫存促銷，線上賣房，力求盡可能多的清庫存;應收款催收，對于以往的應收款應收盡收，如有必要可以動用法律武器;監管資金盤活，嚴密關注各地政策，判斷各項目在銀行或合作公司的預售監管資金是否有機會盤活。②更新營銷措施。Y企業針對本次疫情，開展線上購房APP，置業顧問全程跟進，滿足客戶需求及準備待售樓處開放后的一系列簽約材料。另外，特推出專享福利——5 000元業主保障計劃PRO項目，自購優惠、推薦有禮、友鄰有禮、補償有勵、傭金保障。即老業主存5 000元認購金可享折上折優惠，老業主推薦他人購買賺1%傭金（稅前），固定日期前未簽約可退還認購金。

3.2.2? ?節流

（1）料工費方面

①工程款。嚴控工程款支出，要求多利用供應鏈融資方式支付，如保理、商票等。②行政費用、營銷費用。嚴控差率費及業務招待費，資金計劃暫時只支付剛性營銷費。

（2）土地款

公司對于已確權項目，到期應付的土地款，可積極溝通地方政府申請延期;未確權的項目，可考慮企業實際情況，重新摸排項目潛力進行決策。

（3）稅金

根據疫情防控工作情況，國家稅務總局下發了延長申報納稅期限日的通知。此外，經營受重大影響的企業，在繳納房產稅、城鎮土地使用稅時可申請減半征收。各項目公司結合實際情況判斷各主管機關口徑，關注各項稅費通知，盡量延期緩繳。

（4）融資還款

企業逐筆梳理月度、季度融資還款付息情況，與銀行、信托等金融機構積極溝通。對于非剛性還款安排協調延期還款，以時間換空間。

4? ? ?新冠疫情下房地產企業營運資金管理的建議

4.1? ?準備應急方案

房地產企業在日常經營外，應設立專門的備案小組并準備應急預案，在遇到突發事件時，保障企業內部溝通的時效性，確保應急預案的可執行性及執行的全面性、風險的可接受程度等。

4.2? ?加強資金儲備，保證運營安全

房地產企業面臨的最重要的問題是資金短缺。企業除了從傳統金融機構融資外，也可以從供應鏈融資、股權融資等角度，開辟新思路，尋找低成本資金合作方，充實資金儲備，以備不時之需，謹防極端狀況下企業資金鏈斷裂的風險。

4.3? ?修煉內功，提升自身管理能力

房地產企業應對營運資金的使用情況進行定期分析研究，尤其是應付賬款、預收賬款、預付工程款、銷售回款等情況，并根據分析結果積極調整企業的資金結構。企業需要結合自身的經營狀況，結合資金成本盈利條件等因素，科學合理安排流動負債和長期負債的比重，提升自身管理能力。

5? ? ?結 語

營運資金是企業發展過程中所需的流動資金。為了保證企業長久運行和發展，房地產企業一定要做好資金統籌安排。而在企業日常經營之外，例如，面對突發的新冠疫情時，只有科學有效地調配運用和管理資金，企業才能順利渡過資金鏈斷裂的危機，在同行中立于不敗之地。

主要參考文獻

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