拆遷評估亂象

　　評估公司淪為拆遷單位的使用工具，喪失了其公正性、獨立性，導致評估腐敗案件頻發
　　
　　在拆遷項目中身陷囹圄的評估員，蔡海彬不是第一個。近年來，評估員涉案事件頻發，使得處在拆遷矛盾漩渦中心的拆遷評估行業備受關注。整治行業亂象的呼聲，也越來越響。
　　
　　蔡海彬式“評估員”
　　拆遷評估行業的亂象，直接反映在像蔡海彬一樣的評估員身上。
　　在案發前，蔡海彬供職于北京華源房地產土地評估公司從事房地產估價業務，不曾取得注冊房地產估價師資質。
　　《方圓》記者在調查中發現，當初為被拆遷人梁志強的房屋進行現場評估的只有蔡海彬一人。但蔡海彬在虛假評估報告上，以公司另外兩名有估價資質的評估人員的名義簽字了。
　　按照《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。不過，這些法律規范在實際操作中常常形同虛設。
　　據業內人士透露，“蔡海彬式”未取得注冊房地產估價人員資質的評估人員“獨當一面”的情況，在行業內比比皆是。實踐中，被拆遷人稱呼拆遷現場的所有評估人員為“評估員”，這個稱呼其實包括了專職注冊房地產估價師和無資質評估人員。無資質評估人員大都充當著估價師的助理，本來只是協助估價師做一些輔助工作，但事實并非如此。
　　“在實際操作中，估價師大都不到拆遷現場的。”一名不愿透露姓名的某房地產估價師說，“處在精英階層的估價師，大都不愿意接這類項目，即使勉強接了，對于前往拆遷現場查勘記錄、制作底表等工作，多交由估價助理人員完成。”
　　雖然沒有注冊房地產估價人員資質，但估價助理人員的權限卻非常大，在被拆遷人那里也特別“吃香”。一名參與北京某地舊村改造拆遷評估項目的估價助理人員透露，在測量房屋面積時存在一定的彈性空間，全憑估價助理人員手中的量尺如何把握。“被拆遷人給評估員一點小意思，讓其測量時將量尺‘松上半米’，就可能多獲得幾萬元的補償款。”
　　這樣的小把式在拆遷評估環節極為常見。不過，當查勘、測量、制作底表甚至代替估價師在估價報告上簽字，都由估價助理人員大包大攬時，“評估腐敗”的溫床也因此滋生出來。
　　
　　行業呈現“二低一掛靠”現象
　　估價助理人員在拆遷評估項目中大行其道，這與作為第一監管責任人的評估公司監管失利直接相關。
　　房地產評估公司設立的估價助理人員門檻極低。估價助理人員不需要取得任何資質，只有一個上崗前的培訓。但《方圓》記者在調查中發現，這種培訓也多流于形式，一些估價助理人員甚至不懂最基礎的行業規則。
　　舉例來說，按照目前的行業規則，在商業拆遷中，為了完成項目進度，評估人員可以根據“甲方”（一般為房地產開發企業）的要求，或增加房屋面積或提高補償價格，促使被拆遷人同意拆遷。政府出錢進行的項目拆遷不同于商業拆遷，評估人員要嚴格按照標準操作，否則將會使國家財產受損。但現實情況是，像蔡海彬這種專職多年的估價助理人員都分不清其中的利害關系。參與拆遷評估項目的評估人員整體素質偏低，這是拆遷評估行業呈現出的一個顯著特點。
　　“問題不僅僅出在評估人員身上，從整個行業來看，評估公司的良莠不齊帶來了公司間的惡性競爭，擾亂了行業市場秩序。”蔡海彬案承辦人北京市檢察院第一分院檢察官金明霞說。
　　我國房地產估價機構資質等級分為一、二、三級、暫定。王世春介紹說，目前國內共有房地產評估機構5000多家，資質為二、三級的房地產評估機構占據機構總數的95%。記者查閱《房地產估價機構管理辦法》的相關規定后發現，上述兩種機構的注冊門檻很低。
　　例如，申請三級資質機構的一個重要前提條件是“需要有3名以上專職注冊房地產估價師”，在業內人士看來，這個要求實在很低。同時，一個人掛靠幾個評估公司的現象也非常普遍。
　　
　　評估公司夾縫中生存
　　同時，記者在調查中發現，業內專家持有一種共同觀點——評估公司淪為拆遷單位的使用工具，喪失了其公正性、獨立性，導致“評估腐敗”案件頻發。
　　北京市房山區檢察院檢察官朱虹解釋說，評估公司游離于政府監管之外，對其監管只有民間評估行業管理協會，其行為操作的規范主要依靠自律。
　　在北京房地產估價師和土地估價師協會副會長高喜善看來，拆遷評估行業亂象的根源在于該行業在拆遷項目中的弱勢地位以及市場強加給評估公司本來不應承擔的諸多風險，然而這種弱勢地位卻很少被行業外人士所關注。
　　高喜善舉例說，按照相關法律規范，在拆遷項目中，評估公司作房屋估價前，需要委托方提供房屋權屬證書和房屋登記簿，但現實情況是，由于房地產產權管理基礎薄弱，漏洞較多，除城區外，近郊區很多房屋缺乏相應的房屋土地權屬證明，同時很多證明文件存在不一致。發生這種情況時，卻沒有任何部門對這些問題負責補救，都推在了評估公司身上。而評估公司要想在市場競爭中存活，就不得不被動承擔額外的工作內容，以及隨之帶來的風險可能。
　　
　　懲罰或是最好的教育
　　“值得慶幸的是，現在的大環境在變好，未來，評估公司受制拆遷人的情形有望改觀，行業地位也會因此提高。”高喜善解釋說，2011年1月19日，國務院公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱補償條例）中規定，房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
　　補償條例還明確了對評估機構和估價師造假的罰款處罰，規定“房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任”。
　　今年全國兩會召開前，醞釀了近6年的資產評估法草案首次審議并向社會公開征求意見。草案針對注冊評估師、評估機構等各方的違法行為明確規定了相應的法律責任，懲處力度得以加強。
　　“整治行業亂象，一定要觸及評估機構及估價師的利益。”朱虹認為，懲罰或是最好的教育。