新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考

張亞蘭

摘 要：房地產(chǎn)是我國(guó)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中面臨新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度的建立健全推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，但是從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來看，其中存在很多問題，制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 理性思考

新經(jīng)濟(jì)與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)相比，具有更加復(fù)雜、更加多元化的特點(diǎn)，例如，社會(huì)中信息技術(shù)的廣泛使用使人們獲取信息更加快捷方便;電子商務(wù)的快速發(fā)展以及電子支付手段的出現(xiàn)使人們的生活與消費(fèi)方式發(fā)生了巨大的改變;新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下資本運(yùn)作逐漸向數(shù)字化轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響也產(chǎn)生了相應(yīng)的改變，因此需要進(jìn)一步發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用，有效預(yù)防泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的積極影響主要表現(xiàn)在以下幾方面。第一，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速產(chǎn)業(yè)升級(jí)。目前我國(guó)正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要目標(biāo)在于推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對(duì)于優(yōu)化我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要作用，具體體現(xiàn)在提供場(chǎng)地支持，從而加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，推動(dòng)我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。第二，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。由于我國(guó)人口數(shù)量多，在城市人口不斷增多的前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠解決困擾城市居民住房問題的重要途徑。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有助于解決城市住房少的問題，并且能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。第三，帶動(dòng)社會(huì)就業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是服務(wù)業(yè)，如房屋裝修、房屋設(shè)計(jì)、家具生產(chǎn)等行業(yè)，在一定程度上有助于提高我國(guó)的就業(yè)率。第四，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展能夠帶動(dòng)社會(huì)消費(fèi)的增長(zhǎng)，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展過程中能夠不斷提升社會(huì)基礎(chǔ)性住宅建設(shè)，滿足人們對(duì)住房的需求，同時(shí)能夠提高人們對(duì)其他產(chǎn)品的需求，如家電、家具、建材等，有助于拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。

但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不光會(huì)帶來積極影響，同樣也會(huì)帶來消極影響。第一，泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)由于缺乏有效的市場(chǎng)監(jiān)督導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮的情況，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成了較大的影響。虛假的市場(chǎng)繁榮會(huì)嚴(yán)重干擾我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，因此需要重視這一問題。第二，社會(huì)危機(jī)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮不但對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響，甚至?xí)鹕鐣?huì)危機(jī)。很多企業(yè)會(huì)因?yàn)樘摷俳?jīng)濟(jì)而破產(chǎn)，大量人員失業(yè)可能會(huì)造成社會(huì)不安定。第三，金融風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)需要大量的資金投入，而泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致銀行不良貸款增多，對(duì)我國(guó)金融業(yè)發(fā)展造成較大的影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題分析

（一）沒有遵循市場(chǎng)實(shí)際需求

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立健全，需要尊重客觀市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，根據(jù)市場(chǎng)選擇項(xiàng)目地點(diǎn)、范圍及建設(shè)規(guī)模等因素，避免供給側(cè)不對(duì)稱造成的供給失衡。但是從我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目沒有完全遵循市場(chǎng)實(shí)際需求，這屬于“以產(chǎn)定銷”的情況，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中比較典型的問題。針對(duì)這一情況，政府需要從當(dāng)?shù)貙?shí)際住房需求出發(fā)，確定最佳方案，做好市場(chǎng)調(diào)查，確保供給側(cè)與需求側(cè)保持平衡狀態(tài)，避免為了刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展而盲目轉(zhuǎn)讓土地，確保土地開發(fā)與利用和城市規(guī)劃的統(tǒng)籌發(fā)展，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加合理化。

（二）市場(chǎng)導(dǎo)向存在一定的盲目性

在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，這是市場(chǎng)導(dǎo)向作用的影響，但是需要注意的是，市場(chǎng)導(dǎo)向也存在一定的盲目性，因此需要加強(qiáng)理性思考，在尊重市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的前提下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)導(dǎo)向進(jìn)行合理調(diào)整。政府需要充分發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控作用，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，通過調(diào)整批租權(quán)來加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與優(yōu)化，從而推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是在實(shí)際實(shí)踐過程中由于很多投資者沒有重視這一問題，只關(guān)心出價(jià)高低，沒有重視市場(chǎng)取向，盲目投入高產(chǎn)出行業(yè)，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)混亂。

（三）土地價(jià)格不斷增長(zhǎng)

城市可利用土地資源是非常有限的，其價(jià)格在很大程度上受到市場(chǎng)供需的影響，但是由于土地資源不屬于商品，其最終價(jià)值主要是從投資收益率來計(jì)算的，與社會(huì)勞動(dòng)無直接關(guān)系。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中在很大程度上受到土地資源供給的限制，從房地產(chǎn)投資狀況來看，地價(jià)較高時(shí)政府的收益也越高，為了帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，容易發(fā)生盲目出讓土地的情況，導(dǎo)致房屋單價(jià)也不斷升高。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，過高的價(jià)格會(huì)約束消費(fèi)者的行為，導(dǎo)致投資成本增加，商品房?jī)r(jià)格的升高會(huì)給人們的消費(fèi)造成負(fù)面影響，甚至出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的情況。這說明了盲目抬高地價(jià)不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，是一種不理智的行為。

三、新形勢(shì)背景下推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的理性思考

（一）合理分配建設(shè)用地

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要各產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，不能簡(jiǎn)單通過轉(zhuǎn)讓土地的方式來刺激地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這雖然能夠提高財(cái)政收入水平，但是不符合國(guó)家科學(xué)發(fā)展觀的要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他項(xiàng)目投資不同，盈利方式也存在較大的差異，寫字樓、大型商場(chǎng)等項(xiàng)目能夠通過出售的方式直接獲利，工業(yè)廠房以及娛樂建筑等需要與其他經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益;公共設(shè)施建設(shè)雖然沒有實(shí)際盈利，但是能夠優(yōu)化城市環(huán)境，為城市居民創(chuàng)造更好的生活空間。因此政府需要重視地方經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，做好城市規(guī)劃，合理分配建設(shè)用地。

（二）提高政府宏觀調(diào)控職能

隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，并從房市周期理論來看，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于上升階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從不完善逐漸向完善發(fā)展，未來房地產(chǎn)發(fā)展要更加理性化。在城市發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的重要組織者與實(shí)現(xiàn)者，需要提高建設(shè)的理性化，減少盲目建設(shè)的行為，要做好市場(chǎng)調(diào)研，分析居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)意愿。政府需要充分發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控職能，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，避免發(fā)生供給側(cè)不平衡的情況，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。需要貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督與調(diào)控，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮情況的發(fā)生。

（三）確保土地價(jià)格的合理性

房地產(chǎn)作為我國(guó)重要的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)，具有拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，居民的購房能力也不斷提升，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的環(huán)境。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，政府需要合理利用相關(guān)政策以及行政手段將土地價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平適當(dāng)控制房?jī)r(jià)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及土地與金融等要素，土地資源作為一種有限資源，其供應(yīng)量有限，流動(dòng)性較低，而金融則正好相反，流動(dòng)性強(qiáng)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)投機(jī)行為，在資金鏈斷裂之后可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展都造成較大的影響。

（四）預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)

為了有效限制投資行為以及炒房行為的出現(xiàn)，政府需要加強(qiáng)房?jī)r(jià)市場(chǎng)監(jiān)控，不斷優(yōu)化和改革現(xiàn)有地價(jià)公示制度，確定基準(zhǔn)地價(jià)，從而為土地市場(chǎng)交易提供參考。同時(shí)要對(duì)土地交易價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，實(shí)時(shí)掌握具體交易價(jià)格，并快速發(fā)現(xiàn)異常問題。定期檢查區(qū)域內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓情況，若基于優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)讓的土地需要限制其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)再次交易。政府需要根據(jù)房?jī)r(jià)的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控手段，避免房?jī)r(jià)過快升高。由于不同地區(qū)房?jī)r(jià)存在較大的差異，需要根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行定量定性分析，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效監(jiān)控，預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)作為我國(guó)社會(huì)的重要支柱型產(chǎn)業(yè)，為城市提供了必要的住宅和辦公場(chǎng)所。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，因此需要理性分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的問題，并采取相應(yīng)的解決措施，有助于預(yù)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)生，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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