房企距離千億規模還差幾座城

沈曉玲 汪維文 查明儀 齊瑞琳

摘要：千億房企在融資、拿地等資源的獲取上優勢更加明顯，因此持續搶占市場份額，追逐千億也成為房企的共同訴求。但粗獷的拿地擴張實現業績增長的時代已成過去式，想要突破千億，需要更加有針對性的城市布局策略。

關鍵詞：深耕布局;區域拓展;合作開發

中圖分類號：F293文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）09-0044-47 收稿日期：2020-07-11

行業資源逐步向千億房企集中，與中小規模房企之間的差距也在逐步加大，沖擊千億是當下房企的核心訴求之一。

2019年全國商品房銷售面積僅實現0.1%的增長，行業見頂的信號開始顯現，業內的競爭也在進一步加劇，各梯隊房企發展出現分化，集中度持續升高，規模成為了房企最大的護城河。千億房企在融資、拿地等資源的獲取上優勢更加明顯，因此持續搶占市場份額，追逐千億也成為房企的共同訴求。但粗獷的拿地擴張實現業績增長的時代已成過去式，想要突破千億，需要更加有針對性的城市布局策略。

1 深耕或拓展兩大布局策略均可助推千億

1.1 高增速沖擊千億，突破后適當休整

10年間千億房企增長至35家。從2010年萬科達千億以來，截止到2019年末達到的千億房企共有35家，其中2010-2017年實現千億的房企有16家，而2018年和2019年這兩年期間達到千億的房企共有19家，近兩年達千億的房企數量飛速增長，雖說更多房企比之前更加注重發展質量，但對于接近千億的房企來說，進入千億行列仍為其重要目標之一。

千億前高速增長臨門一腳，千億后穩定持續增長。從企業實現千億的增速來看，2017年及以前進入千億行列的企業，在實現千億前的復合增長率總體高于實現千億后兩年的復合增長率，16家房企在達千億前兩年的平均復合增長率達到43%，達千億后兩年的復合增長率為33%0其中2018年達到千億的房企，其達千億當年的同比增速也是都高于千億后一年的增長率。另外2019年新增千億企業的當年平均增長率為28%，高于TOP100的行業平均增長率6.5%。可以說，房企在沖刺千億的前一、兩年普遍執行高速擴張的方式促規模，達到較高的規模后開始尋求更穩定的增長保持行業地位是一個趨勢。

龍頭房企較早提高業績增速，注重保持行業領先地位。雖然大部分企業是在達千億前1一2年甚至當年才開始發力，但萬科、保利、中海、恒大和碧桂園，在達到千億前提前3年已經開始提高業績增速。另外也是龍頭房企，綠地、恒大、華潤、融創和世茂房地產這5家房企的千億后兩年的復合增長率仍高于前兩年，這五家房企保持高速增長主要是由于其戰略目標并非只是千億，而是保持行業地位，或者進入行業前十的位置，因此多年保持高速增長。

1.2 深耕或拓展，單城產能差近10億/城/年

從房企的平均單城市產能來看，35家房企在達到千億當年的平均的單城市產能為31.7億元。實現千億房企的布局策略有顯著的差異，可以簡單總結為拓展型和深耕型，且兩大布局策略的企業單城市產能存在近10億/城/年的差距。當年平均產能高于40億元的12家房企劃分為深耕型企業，如華夏幸福和濱江集團千億當年的平均單城產能在百億左右，兩家企業的進駐城市分別只有10城和12城，為典型的深耕型企業。而平均單城市產能低于30億元的23家房企可以定義為拓展型房企，恒大集團布局范圍廣，以量取勝，千億當年的城市數量達到125家，平均單城產能為8億元，為典型的拓展型企業，見圖1。

1.3 深耕型企業基本可率先于2-3城破百億

深耕型城市多選擇首先扎根起家地。平均單城產能超過40億元的房企，進駐城市數量較少，平均為26個城市，且在達到千億當年平均有3個城市單城產能率先突破百億元。其中首開和華夏幸福憑借在1座城市的絕對領先，僅1城就貢獻約8成業績。首開起家北京，在北京率先突破百億單城產能達到約800億元;華夏幸福則憑借固安產業新城，在廊坊單城產能高達835.8億元，一己之力帶動了華夏幸福整體業績騰飛。此類深耕企業先在本地扎根達到一定的規模之后，再慢慢對外擴展。

一二線機會型城市更易單城產能破百億助力房企銷售進階。市場容量大，從深耕型房企的城市共性來看，除去房企起家的城市，如龍湖起家重慶，華夏幸福起家廊坊，首開起家北京等，大多數單城破百億的城市都為一二線城市，且房企單城業績破百億的研究表明，這市場容量整體較大，同時房企競爭較為溫和的城市很有潛力，房企進駐后快速實現單城破百億目標的機會較大。這類城市在市場容量方面表現突出，商品住宅成交量大，有較廣的購房客群基礎，同時近些年表現為人口流人和城鎮化規模擴大，人口持續增帶來持續的購房需求;另一方面房企競爭壓力相對較小，市場開放程度更高，頭部房企勢力不是很強且未形成大型的本土勢力，進駐風險較小。成都、上海、西安、杭州、重慶、青島等均屬于這一類城市。見表1。

1.4 拓展型企業為實現規模普遍布局超40城

拓展型企業基本布局超40城，非省會地級三四線城市成其擴張主力。21家拓展型房企基本布局均超40城，如果計算平均數的話，其平均進駐城市數量達到60城，布局城市數量是深耕型企業的3倍。平均布局數量較高，主要是由于超過80城的房企有4家，分別為恒大、碧桂園、中梁和奧園，這4家房企布局廣泛，平均單城市產能不到巧億元。根據這四家典型房企的城市布局可以看出，企業主要通過大量進駐三四線城市擴張。擴展型企業可以分為兩類，第一類是碧桂園和恒大這些龍頭房企，碧桂園和恒大在2013年達到千億，這類走全國化路線的房企由于一二線城市市場競爭激烈以及政策壓力，提前布局三四線市場，受益于三四線城市的成交放量，憑借搶先布局均衡發展的優勢取得了不錯的業績。第二類中梁這類后起之秀則是通過快速擴張城市，小體量項目快周轉來達到業績擴張。其從2016年開始走出浙江大本營，多布局環一二線的三四線城市，且其2017年多數項目占地面積都在10萬平方米以下，所以這些項目能夠快速投入開發建設并推出，也為中梁“快進快出”的戰略提供了支持。奧園也是近年來執行“布局”一“聚焦”-“深耕”三步走的全國化戰略布局，三四線城市持續擴張，如開發縣域綜合體項目等，土儲充足為銷售業績的提速提供有力保障。見表20

2 濱江集團：聚焦杭州深耕浙江，合作開發促規模增長

成長迅速，2019年破千億。濱江集團2008年在深交所上市，在2015年實現銷售額破200億元。2014-2019年間保持高速增長，5年的復合增長率高達48%。至2019年，濱江集團實現合約銷售金額1120.6億元，同比增長31.8%，雖同比增速有所下滑，但仍高于行業平均水平。這也是濱江首次跨人千億房企陣營，同時行業排名上升6位至第31名。由于破千億當年房企銷售僅來自于全國12座城市，平均單城產能達93億元，屬于當之無愧的深耕型房企。見圖2。

千億成就與杭州密不可分。2007年以前，濱江一直在大本營杭州開展業務，在當地立下了良好的口碑，定下了品牌基調。上市之后，雖企業也在浙江省其他城市以及外省有所拓展，但就銷售數據來看，2019年濱江合約銷售破千億，其中約60%都來自杭州，且據年報披露的主要項目明細，就有28個項目位于杭州，分布密度較大。顯然，濱江的千億成就與杭州密不可分，究其原因，部分得益于城市較為充盈的市場容量，也源于產品與當地市場有較高的契合度。

2007年，濱江正式踏出了異地發展的第一步，提出把發展重心放在以杭州為中心的長三角地區，實施以浙、滬、江為核心的全國戰略。2015年走出浙江省，進軍上海，2016年拓展北京，2017年和2018年只新拓展了深圳、南通和上饒三座省外城市。

2017年濱江入駐溫州，2019年就實現了單城銷售額破百億，貢獻了約14%的業績，助力企業破千億。企業之所以在短時間內有這樣的成績，就是得益于合作開發策略，加速了規模擴張。

整體來看，濱江實現千億的布局路徑有以下特點：一是在發家城市打造符合市場需求的優質產品，塑造品牌辨識度并立下良好口碑，穩打基礎;二是準確預判城市前景，保持拿地節奏持續深耕，保證供貨量以維持市占率;三是靈活調整策略，控制管理半徑，在熟悉的優勢區域有選擇地適當外拓;四是在潛力大的新市場積極尋求合作機會，小股占比撬動大規模增長。

從近年的行業發展趨勢來看，目前國內房地產行業規模頂部正在逐步顯現，行業增長的紅利逐步弱化，企業規模已然是企業最穩固的護城河。行業資源逐步向千億房企集中，與中小規模房企之間的差距也在逐步加大，沖擊千億是當下房企的核心訴求之一。

作者簡介：沈曉玲、汪維文、查明儀、齊瑞琳，克爾瑞地產研究員。