房地產盈利能力分析

趙曉誠 陳堯 白雪

摘 ?要：在國內市場經濟體系快速健全的大環境下，加大內控建設力度、強化財務管控能力、促進資源科學高效的配置與運用已成為落實經濟效益最大化的基本措施，企業則應客觀、準確地評估自身運營能力。本文以碧桂園作為研究對象，展開一系列分析。

關鍵詞：企業;營運能力;分析體系;問題;相關對策

自進入全球一體化后，中國的經濟發展愈加昌盛，漸漸滲透并影響到全世界，相應的經濟環境也隨之發生改變，而這對于企業來說是不小的挑戰。因此為了讓企業得到長久的發展，就需要擁有一定的決策能力并制定明確的目標，增強其核心競爭力。企業發展的關鍵在于其盈利能力，這也是競爭力的外在表現，競爭力越大優勢會更明顯，獲取的利益也會更多，而在這樣的良性循環下企業的規模也會隨之擴大。現階段的房地產已步入瓶頸期，大部分企業都存在或多或少的問題，比如管理能力有限、負債率高、信用等級低、風險大等，這也使得房地產企業極難生存。

一、公司概況

碧桂園控股有限公司始建于1992年，在改革的大環境下汲取了養分，自身得到了快速發展;至2006年，供商管理局官方授予該企業國內馳名商標的頭銜，成為房地產業中最先一批得到馳名商標的企業。2007年，企業于港聯所主板上市。企業致力于通過自身努力促進社會向美好的方向發展，發展至今，其仍堅守在房地產行業，并創造出極具自身特點與競爭力的新型開發模式。

二、碧桂園盈利能力分析

1、毛利率

根據調查2018年毛利率碧桂園為27.03%、萬科為20.36%、恒大為36.24%;碧桂園處于中間位置，最高的是恒大，說明恒大在同行業中市場地位較高，企業經營業務的成本較低，獲利能力比較強。而碧桂園僅僅處于中間位置，影響碧桂園毛利率的關鍵誘因是當年交付產品為去年簽約，該企業選擇包括價格方式在內的去庫存模式，導致毛利率情況不理想，不過就宏觀層面而言，企業的營業獲利能力也在逐漸增強。

2、核心利潤率

碧桂園近五年數據顯示，從2016年至2018年，企業的核心利潤率得到了持續性提升，期間僅在14至15年呈下降趨勢。14年總收入為845.49億元，15年總收入達到1132.23億元，兩年利潤差額為286.74億元，利潤差額較小;2014年凈利潤為106.12億元，下一年凈利潤97.12億元，2015年凈利潤反而降低了，說明企業在2015年中，銷售業績沒有達到滿意的目標，管理層沒有把使公司經營活動中的經營績效和管理能力發揮到最好。但是比較可觀的是2016年之后企業的營業收入以及凈利潤屬于穩步上升狀態。

3、營業利潤率

從2014至2018年間碧桂園的營業利潤率分別達到了19.36%、13.10%、13.97%、20.50%、20.99%;這五年中營業收入整體呈上升趨勢，但是其中2015年的營業利潤由19.36%下滑至13.10%，從資產負債表中看出，公司的存貨2014年為1312.92億、2015年存貨為1370.85億，這兩年數據中差距太小，這一問題導致公司營業利潤下降。但是碧桂園總體來看營業利潤是在逐漸增加。

4、銷售凈利潤

通過分析三大企業的銷售凈利潤，看出2018年碧桂園為12.81%、萬科為16.55%、恒大為14.27%;位于行業第一的是萬科，碧桂園排至末尾，較高的凈利率代表企業較強的盈利水平，此指標在很多程度受到行業特征影響，由此能夠看出萬科在行業中的獲利能力更勝一籌。碧桂園處于同行業中靠后的位置，說明碧桂園的銷售業績、控制的成本、以及經營的管理水平還有待提升。

5、總資產報酬率

通過對研究數據的分析得知2014至2018年間碧桂園的總資產報酬率分別達到6.90%、4.71%、4.49%、5.67%、5.94%;從2014年之后，該公司的總資產報酬出現下滑現象，該指標反應資產綜合利用效果，因為碧桂園庫存逐漸增多，導致企業沒有把所有資金管理運用到極好的程度。

6、股東權益報酬率

由圖中看出2014年—2018年股東權益報酬率分別達到了19.57%、12.80%、15.98%、29.01%、33.47%;此指標可以表示投資凈資產的獲利能力，財務管理以資產持續性增值為初衷，可以展示出企業的經營成果。此比值一方面與資產報酬率相關，另一方面也會受到股東權益結構的影響。所以其成為資產利用率和融資情況的綜合表現。企業該數值在2015年開始不斷降低后，在下一年得到了回升，直到2018年碧桂園股東權益報酬率達到了33.47%。

三、碧桂園存在問題及對策

1、問題

碧桂園從2014年—2018年以來，銷售成本在逐年增加，至2018年銷售成本高達2766.03億，而凈利潤僅僅只有485.42億，由此看出碧桂園的成本較高。

從2016年開始至2018年以來，各項比率在逐漸提升，但是提升程度較小。碧桂園2018年短期借款達到了918.44億，長期借款達到1398.34億，二者比較來說，較高的短期借款會給企業帶來一定的財務風險，短期借款必須在較短時限內連通本金完成還貸，周期越短表示風險越大。長期借款盡管有著更高的利息費用，不過公司往往能夠在每年還清利息后，延長本金償還的時限，大大降低了還貸壓力，也留給企業更多調控資金的時間。

2、對策

2.1創造規模規模優勢。企業主營二線及以下城市的業務，能夠兼顧多個城市同時開發樓盤，這樣就可由企業實行批量采購，以量和購買商協調價格，從而降低材料成本。

2.2確立長期合作的品牌商家，保證質量同時也能保證價格的控制。

2.3減少企業短期借款，科學調控長期借貸。

結論

碧桂園的名字響徹市場。盡管當下企業發展步入降速階段，但其人仍具備較強的盈利能力。由于企業在資源、競爭層面的特有優勢，相信其在未來幾年，一定能夠做到優質發展，高效發展。

參考文獻

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