智慧樓盤表支撐房屋實(shí)現(xiàn)全生命周期管理

宋軍

摘要：智慧房管作為智慧城市重要的一部分，正在各地大力發(fā)展。在智慧房管要求對(duì)房屋實(shí)現(xiàn)全生命周期精細(xì)化管理的情況下，樓盤表一定是最基礎(chǔ)的信息化建設(shè)內(nèi)容，是各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)最重要的載體，并且影響整個(gè)智慧房管的建設(shè)模式。智慧樓盤表將通過樓盤表本身的物理狀態(tài)和集成于樓盤表上的動(dòng)態(tài)，更新業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，支撐房屋實(shí)現(xiàn)全生命周期的精細(xì)化管理。

關(guān)鍵詞：智慧房管;智慧樓盤表;全生命周期;立體化;可視化

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）08-0066-69收稿日期：2020-05-01

樓盤表在房地產(chǎn)管理中具有核心作用，是房地產(chǎn)管理過程中不可缺少的一部分。“樓盤表”一詞最早出現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售行業(yè)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋銷售時(shí)，所制作的用于對(duì)某一棟樓及每一套房屋的房號(hào)、面積、戶型、所在層數(shù)、銷售情況、價(jià)格等內(nèi)容進(jìn)行直觀展示的表格。房地產(chǎn)管理部門也在一直沿用樓盤表的概念，并且區(qū)別于開發(fā)企業(yè)以銷售為目的所建立的樓盤表，從管理的角度為樓盤表賦予更多的使命，比如在互聯(lián)網(wǎng)上通過樓盤表的方式公示房屋的銷售價(jià)格，房屋狀態(tài)，基于樓盤表簽訂合同限制一房多賣等。

2015年，住建部發(fā)布《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，其中提及了樓盤表的概念，并被賦予了相對(duì)于開發(fā)商銷售樓盤表之外新的作用。樓盤表可根據(jù)房屋實(shí)際狀態(tài)建立，其內(nèi)容應(yīng)該包括房屋的物理屬性、產(chǎn)權(quán)狀態(tài)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等信息，是支撐房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作的重要載體和工具。

當(dāng)前，樓盤表雖然在房地產(chǎn)管理與不動(dòng)產(chǎn)登記，甚至是規(guī)劃設(shè)計(jì)中得到了重要的應(yīng)用，但是仍然較為傳統(tǒng)，主要表現(xiàn)為內(nèi)容范圍窄，表現(xiàn)形式單一，應(yīng)用場(chǎng)景少，無法支撐對(duì)房屋，甚至是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)管理、使用維護(hù)、征收拆遷的全生命周期精細(xì)化管理。

本文重點(diǎn)從樓盤表的范圍、表現(xiàn)形式、時(shí)態(tài)性、生命力以及可應(yīng)用性等幾個(gè)方面來講述智慧樓盤表的智慧屬性如何支撐房屋實(shí)現(xiàn)全生命周期的精細(xì)化管理。

1智慧樓盤表的范圍更為廣泛

傳統(tǒng)樓盤表一般是指通過表格形式來展現(xiàn)樓棟內(nèi)部房屋分布的邏輯關(guān)系，并且按照層、單元來建立拓?fù)洌渲饕獞?yīng)用在市場(chǎng)管理過程中的預(yù)售許可證發(fā)放、房屋網(wǎng)簽備案、不動(dòng)產(chǎn)登記、維修資金管理等針對(duì)具有一套房屋的業(yè)務(wù)。而房屋全生命周期中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、使用維護(hù)、征收拆遷等階段則針對(duì)的是樓棟、項(xiàng)目等主體。比如規(guī)劃設(shè)計(jì)主要是針對(duì)項(xiàng)目來開展相應(yīng)申報(bào)工作;安全管理則主要是針對(duì)樓棟來進(jìn)行安全巡查、鑒定、維修。所以，智慧樓盤表不僅應(yīng)該包括樓棟內(nèi)部的房屋、樓層、單元，還應(yīng)該包括樓棟、項(xiàng)目?jī)纱笾黧w，以此實(shí)現(xiàn)“地-樓-房”層級(jí)式的展現(xiàn)，以及通過不同的樓盤表載體來支撐多樣化的業(yè)務(wù)場(chǎng)景。

2智慧樓盤表的表現(xiàn)形式更加多樣

智慧樓盤表將突破傳統(tǒng)的以表格形態(tài)展示的方式，結(jié)合地理信息、三維、全景等新興技術(shù)來實(shí)現(xiàn)樓盤表的可視化、立體化、動(dòng)態(tài)化，從而為樓盤表賦予智慧的能力。在房屋全生命周期管理過程中，智慧樓盤表可根據(jù)不同的業(yè)務(wù)場(chǎng)景，數(shù)據(jù)，要求，自適應(yīng)不同類型的樓盤表，見圖1。

2.1平面圖樓盤表

平面圖樓盤表主要是指利用房屋測(cè)繪成果生成分層分戶圖，實(shí)現(xiàn)二維可視化樓盤表的搭建，以此支撐市場(chǎng)管理及使用維護(hù)階段相關(guān)的房管業(yè)務(wù)。如商品房網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、住房保障、維修資金等。

2.2 BIM樓盤表

BIM（建筑信息模型）樓盤表的使用場(chǎng)景主要在房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙審查、施工建設(shè)進(jìn)度監(jiān)控過程中。可以利用BIM技術(shù)的精細(xì)化來實(shí)現(xiàn)房屋在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)階段中的全生命周期精細(xì)化管理。BIM樓盤表是智慧樓盤表立體化的直觀表現(xiàn)形式。

2.3三維樓盤表

三維樓盤表主要是利用房屋分層分戶圖，結(jié)合房屋的層高來進(jìn)行構(gòu)建。對(duì)于一些年老的、沒有BIM數(shù)據(jù)的樓棟，可以通過此方式快速的構(gòu)建三維立體可視化的樓盤表，以支撐全生命周期管理。

2.4全景樓盤表

全景樓盤表將以更加立體、直觀的方式給人一種身臨其境的表現(xiàn)形式，他將真實(shí)場(chǎng)景數(shù)字化，全方位搬到網(wǎng)絡(luò)中，并且與樓盤表進(jìn)行深度融合。全景樓盤表形式包括有樓棟外景、樓層內(nèi)景以及房屋的內(nèi)景。全景樓盤表主要應(yīng)用在大型綜合建筑的管理方面，能夠給管理者提供更加直觀可視的展示。

2.5 GIS樓盤表

GIS樓盤表的主要應(yīng)用場(chǎng)景在項(xiàng)目、樓棟的業(yè)務(wù)上，如規(guī)劃設(shè)計(jì)中獲得施工許可，拆遷安置中的范圍設(shè)定等。GIS樓盤表可直接利用數(shù)字城市時(shí)空信息云平臺(tái)中的已有數(shù)據(jù)，包括有矢量GIS（土地及樓棟）、遙感影像、三維城市模型數(shù)據(jù)等。

3智慧樓盤表具有強(qiáng)時(shí)態(tài)性

智慧樓盤表的智慧屬性，主要表現(xiàn)在樓盤表本身的物理狀態(tài)和樓盤表作為載體所承載的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)兩方面。

第一，不同周期內(nèi)，智慧樓盤表的物理狀態(tài)會(huì)有所不同。如BIM樓盤表會(huì)伴隨施工建設(shè)進(jìn)度而定期更新;房屋征拆過程中，樓棟圖斑會(huì)在地圖上消失;房屋出現(xiàn)變更，包括戶型合并、分割、新增、減少，以及房屋實(shí)測(cè)、預(yù)測(cè)狀態(tài)下，樓盤表也會(huì)有變動(dòng)。所以，智慧樓盤表應(yīng)該能夠動(dòng)態(tài)反應(yīng)房屋最新的物理狀態(tài)，并且通過形成歷史版本的方式來保證房屋在任意時(shí)點(diǎn)上的可追溯性。

第二，集成在樓盤表上的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，會(huì)根據(jù)樓盤表所處的周期，所辦理的業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)自動(dòng)更新。如房屋辦理抵押登記后，樓盤表會(huì)新增“已抵押”的約束狀態(tài);房屋辦理轉(zhuǎn)移登記后，樓盤表將會(huì)自動(dòng)集成最新的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)并且展示最新的權(quán)利人、權(quán)利證號(hào)等信息;安全巡查完畢后，會(huì)對(duì)樓棟進(jìn)行安全等級(jí)的標(biāo)識(shí)。樓盤表所承載的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)會(huì)根據(jù)時(shí)間順序自動(dòng)形成上下手關(guān)系，并且基于約束的優(yōu)先級(jí)別實(shí)時(shí)自動(dòng)的更新樓盤表的狀態(tài)，見圖2。

4智慧樓盤表應(yīng)該具有生命力、并且可應(yīng)用

智慧樓盤表作為房屋實(shí)現(xiàn)全生命周期管理的重要載體，可實(shí)現(xiàn)“以圖管房” “可視化房管”的模式。因此，智慧樓盤表不僅具有活力，而且可實(shí)際應(yīng)用于房屋管理過程中，以體現(xiàn)樓盤表的智慧屬性。

4.1智慧樓盤表可支撐業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)智能化辦理

智慧樓盤表可依托其自身的物理狀態(tài)和集成于樓盤表上的業(yè)務(wù)狀態(tài)來實(shí)現(xiàn)智能化的業(yè)務(wù)辦理。包括智能化的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)與約束、智能化填寫業(yè)務(wù)表單等。如辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可從樓盤表上的“已查封”權(quán)利狀態(tài)來判斷轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)不符合辦理要求，從而進(jìn)行約束，降低業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)通過樓盤表的檢測(cè)，業(yè)務(wù)符合辦理?xiàng)l件后，系統(tǒng)則會(huì)自動(dòng)基于集成在樓盤表上面的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來填充新業(yè)務(wù)的表單信息，以減少工作量，降低錯(cuò)誤率。

4.2能支撐全生命周期業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的可視化集成與動(dòng)態(tài)更新

無論是項(xiàng)目、樓棟、還是房屋，在其全生命周期各個(gè)階段內(nèi)都會(huì)涉及到多項(xiàng)業(yè)務(wù)的辦理。因此，作為載體，智慧樓盤表需要支撐全生命周期中各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的可視化集成與動(dòng)態(tài)更新。業(yè)務(wù)基于智慧樓盤表進(jìn)行辦理，同時(shí)也將辦理結(jié)果自動(dòng)實(shí)時(shí)地集成到樓盤表中，并且對(duì)樓盤表的狀態(tài)進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新，保證業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)能夠基于樓盤表實(shí)現(xiàn)追溯與跟蹤。

同時(shí)，為更好地實(shí)現(xiàn)全生命周期管理的可視化，還需要依托業(yè)務(wù)歷史數(shù)據(jù)，以項(xiàng)目、樓棟、房屋為載體建立全生命周期時(shí)間軸，將智慧樓盤表不同時(shí)期的不同業(yè)務(wù)狀態(tài)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)管理、使用維護(hù)、征收拆遷五個(gè)階段的先后順序進(jìn)行可視化展示與動(dòng)態(tài)更新。

4.3基于智慧樓盤表建立數(shù)據(jù)共享交互機(jī)制

以項(xiàng)目、樓棟、房屋為樞紐，建立數(shù)據(jù)的共享交互機(jī)制。通過與不動(dòng)產(chǎn)登記、住房公積金、稅務(wù)、工商、電力、民政、教育等業(yè)務(wù)系統(tǒng)建立接口，圍繞智慧樓盤表進(jìn)行數(shù)據(jù)的共享交互，以支撐可視化、智能化的業(yè)務(wù)辦理，為房屋實(shí)現(xiàn)全生命周期的管理提供數(shù)據(jù)支持。

4.4基于智慧樓盤表構(gòu)建數(shù)據(jù)資源中心，為大數(shù)據(jù)分析與監(jiān)管決策提供支撐

房屋全生命周期過程中的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動(dòng)集成在智慧樓盤表上，自然形成了一個(gè)以智慧樓盤表為核心的智慧房管政務(wù)數(shù)據(jù)資源中心。數(shù)據(jù)資源中心將基于智慧樓盤表實(shí)現(xiàn)對(duì)智慧房管全生命周期業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理、動(dòng)態(tài)更新、監(jiān)控利用，并支撐管理部門實(shí)現(xiàn)各類數(shù)據(jù)的查詢、展示、統(tǒng)計(jì)分析。在智慧房管政務(wù)數(shù)據(jù)資源中心的基礎(chǔ)上，再結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、數(shù)字政府政務(wù)數(shù)據(jù)以及時(shí)空信息云平臺(tái)中的時(shí)空基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、公共專題數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)感知數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)抓取數(shù)據(jù)進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，建立智能化的智慧房管大數(shù)據(jù)分析與監(jiān)管決策支撐體系。如：為樓盤表建立多維度畫像、對(duì)炒房團(tuán)人員進(jìn)行識(shí)別、開展購房人群畫像分析、結(jié)合近年來的經(jīng)濟(jì)與生育情況對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)戶型進(jìn)行與判斷分析、基于GIS地圖實(shí)現(xiàn)學(xué)區(qū)房識(shí)別等，見圖3。

智慧樓盤表是支撐智慧房管、智慧住建實(shí)現(xiàn)智慧智能的重要載體，在未來的數(shù)字政府建設(shè)中，智慧樓盤表的應(yīng)用范圍將會(huì)更加廣泛，譬如公安、消防等需要通過可視化、立體化的方式來獲取樓棟、房屋的全景、實(shí)景情況。

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