基于淮海經濟區中心城市的徐州房價問題研究

馮翊洺 俞旭燕 何穎

摘 要：作為淮海經濟區中心城市，徐州市房地產市場近年來呈現火熱態勢。地理位置、交通運輸、經濟發展等多方面的區位優勢使徐州房價一直居高不下，遠超諸多同位的三線城市。以當下徐州房價為切入點，深入剖析徐州自身因素對其房價的影響，并針對徐州的高房價提出供給側與需求側的具體措施，以期促進徐州未來房地產市場的健康有序發展。

關鍵詞：徐州房價;淮海經濟區中心城市;影響;對策

中圖分類號：F299.23? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）24-0096-03

近五年來，徐州的房價居高不下，尤其是在徐州被確立為淮海經濟區中心城市后，其房價更是保持高漲態勢，這與淮海經濟區中心城市的區位優勢是分不開的。

一、徐州房價現狀

房地產業作為城市經濟發展的基礎產業和國民經濟的支柱產業，關系到整個國民經濟是否能健康、持續地發展[1]。近年來，從成為淮海經濟區中心城市到建成高鐵，徐州經濟發展突飛猛進。房地產市場在經濟拉動的影響下也日益火爆，甚至超過了許多一二線城市。自2017年徐州成為淮海經濟區以后，其房價開始呈現爆發性上漲，刷新了以往的記錄。

具體的徐州房地產現狀可以概括為以下兩個特征：商品房價格多年持續走高;市場供需側雙向反常迅猛增加。

徐州房價持續走高，進一步顯現的特征就是市場供需側雙向反常迅猛增加。

在供給側，房地產廠商增加了在房地產市場的投資，也增加了商品房的施工面積，尤其是在住宅開發方面。與2017年相比，全年房地產開發投資增長33.0%。其中，住宅開發投資增長38.8%，辦公樓和商品房投資分別下降34.6%和2.7%。全年商品房建筑面積5 842.17萬平方米，增長24.6%;新開工面積2 077.32萬平方米，增長64.0%;竣工面積766.19萬平方米，增長47.2%。而在需求側，居民買房的需求增加，成交量創新高，導致商品房銷售量突破了以往的成績。與2017年相比，全年商品房銷售面積1 253.45萬平方米，增長5.9%，其中住宅銷售面積1 160.67萬平方米，增長7.7%;商品房銷售面積863.08億元，增長16.3%，其中住宅銷售面積788.95億元，增長22.1%。

由此可以看出，供給和需求呈現互相促進、互相助推的形勢，使得徐州房地產發展態勢猛進，房價也越來越高。

二、淮海經濟區中心城市的區位優勢

（一）立體交通

徐州擁有承東接西、溝通南北、雙向開放、梯度推進的戰略區位優勢，素有“五省通衢”之稱，是國家綜合交通樞紐。

徐州觀音國際機場是淮海經濟區唯一的大型干線機場。徐州市國家級公路網絡里程數位居淮海經濟區第一，放眼全國也排在各地市級前列。徐州在地理位置上同時承載傳統鐵路和現代化高速鐵路樞紐。2018年徐州高鐵以單日最大客運量4.4萬人次，年客運量1 029萬人次，位列全國高鐵出行量第四名。2019年末，徐州東站接通市內地鐵（1號線）。徐州成為淮海經濟區第一個擁有地鐵的城市。

（二）政策支持

2017年6月徐州市被確立為“淮海經濟區中心城市”，2018年1月江蘇省發改委正式出臺關于《支持徐州建設淮海經濟區中心城市意見重點任務分解方案》的文件，從“提升徐州經濟體量”“加快中心城市載體平臺建設”“完善基礎建設”“豐富區域服務功能”“深化改革先鋒”等五個方面全面支持并強化徐州在淮海經濟區中心城市的地位。

自此，徐州市享受的政策優惠在淮海經濟區各城市中一騎絕塵，進一步鞏固了“淮海經濟區中心城市”的地位。

（三）GDP、人均可支配收入領先

徐州市2018年GDP以6 755億元位居淮海經濟區第一，比淮海經濟區排位第二的濟寧市（4 930億元）多出1 953億元，徐州市GDP總量處于絕對優勢地位。徐州市2018年居民人均可支配收入為27 385元，同樣領先于濟寧市居民人均可支配收入的25 902元。

作為淮海經濟區中心城市的徐州，與淮海經濟區核心區內的部分典型城市比較，GDP總量遙遙領先，這也是使得徐州成為淮海經濟區中心城市的原因之一（如表1所示）。

（四）高校科研支撐

徐州擁有10所普通高等學校，其中6所本科院校，并有1所教育部直屬的全國重點大學（中國礦業大學）。雄厚的高教實力遠超淮海經濟區其他城市。徐州市現在擁有國有獨立科研機構36所，民辦科技型企業10 454家。2018年，政府對于科技活動的資金支持為7 517萬元，專利申請受理量為25 951項（如表2所示）。

由表2可知，徐州市在本科院校數量、國家重點大學數量、專利申請受理量上都比淮海經濟區核心區內四座典型城市更具有優勢。四大城市與徐州市的對比，強調了徐州市高校科研方面在淮海經濟區中的優勢地位。

（五）生態宜居

近年來，徐州市堅持生態優先、綠色發展理念，以減量化、無害化、資源化為目標，不斷創新城市固體廢物管理利用的“一攬子”辦法，持續推進城市固體廢物科學化、法治化、精細化處置，推動資源循環利用。也正是因此，徐州才能夠成為淮海經濟區首個獲得“聯合國人居獎”（UN Habitat Scroll of Honor Award）的城市。

現在的徐州綠化率達43.81%、森林覆蓋率30.1%，人均公園綠地面積15.7平方米，三類以上水體占比達79.2%，各指標數值均在淮海經濟區各城市中位居前列。同時，通過積極地環保宣傳引導，人人參與垃圾分類，徐州市民的環保意識明顯增強，生態美和人文美相得益彰。

三、淮海經濟區中心城市地位對徐州房價的影響分析

根據商品房供給—需求均衡理論[2]可知，商品房供需結構變化會對房價產生影響。身為淮海經濟區中心城市的徐州，在交通運輸、政策支持、經濟發展、高校科研等方面有著獨特的自身優勢。這些獨特的優勢加快了供給和需求兩側的發展：在供給側，促進了徐州城市化的發展，使得城市化率得以提高;吸引了越來越多的開發商進城投資，使得樓盤開發市場日益火爆，等等。在需求側，促進了人口集聚，改善了徐州市的人口結構，提高了人均可支配收入，等等，這些因素都對徐州房價起到了助推作用。

（一）供給溢價間接抬高成品房單價

1.城市發展速度。徐州市在成為淮海經濟區中心城市后，憑借自身以及外界優勢，高速發展。城鎮化進程加快，帶來的首要影響就是農村人口向城鎮轉移，其次則是產業結構升級，二、三產業規模增大，最后是居民的收入及購買力增加、生活水平提高[3]。2016—2018年徐州市的職工平均工資由57 228元增加到71 457元。而市區的職工平均工資則由2016年的63 077元增加到2018年的81 357元。城市高速發展，一方面城鄉收入差距增大，在經濟發展水平較高時，房地產的投資屬性占主導地位，收入差距會顯著促進房價上漲[4]。另一方面人們更加傾向于在市區工作，大多數的人由農村轉向城市，城區人口由2017年的176.82萬人增長至2018年的197.41萬人，增長率高達38%。城區住房需求激增，人民生活水平持續提高，城鄉居民人均可支配收入分別增長8.5%和9%。同時，堅持民生優先，每年興辦一批民生實事工程，完成棚戶區改造2 346萬平方米，全市已有60萬低收入人口實現脫貧，新增城鎮就業13萬人。從房地產銷售情況可以看到，其銷售面積由2016年的1 071.43萬平方增加到2018年1 253.45萬平方米。城區商品房需求進一步增加，刺激房地產商競價建樓。

2.樓盤開發。火熱的徐州市場，吸引著大批的新房企的目光。房企的不斷加入導致各大房企之間的競爭也將進一步加劇。作為房地產開發中的重中之重，土地成為各大房企競爭的目標。各大地產商不惜血本，在土拍中瘋狂競價，不惜溢價拿下看中的土地，而房地產價格的構成基本分為土地取得成本、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤六個部分[5]。土地成本大大增加，直接抬高了成品房單價。地價的升高一定程度上刺激了房價的上漲。另一方面，土地級別也影響著房價，土地級別越高，地價占房價的比例就越大，又因土地級別越高，地價也越高，相互因果促進。不可否認，地價的升高在一定程度上促使房價上漲，但地價升高并非房價上漲的唯一原因和直接原因[6]。

（二）需求競爭刺激市場長期過熱

1.人口集聚。一般來說，城市人口發展趨勢對于區域經濟可持續發展有著重要影響。徐州市地理位置優越，對其周邊2小時車程范圍內的城市人群有較強吸納能力。據相關調查，自2016年以來，徐州常住人口由871萬人增加到2018年的880.20萬人。吸納人口的同時也吸引大批富人進入徐州，《報告》數據顯示，截至2018年5月，徐州擁有2 100位600萬資產人群，10 900位千萬資產人群，790位億萬資產人群。這些成功人士又是從事地產行業的最多。這些手握重金的“買家”，在房價暴漲之初就看準了時機，囤積房源，造成房源緊張的假象。房地產商銷售預期樂觀，繼續競標建樓，但絕大部分有購房需求的人群，需求并沒有得到解決，房價被哄抬，持續過熱。在徐州吸納人口的同時，大量的人口對于住房的剛性需求也大大增加。房屋銷售面積從2016年的1 071.43萬平方米增長到2018年的1 253.45萬平方米，商品房銷售額從2016年的587.82億元增長到2018年的863.08億元，房地產體量大大增加。

2.人均可支配收入增加。徐州市居民家庭收入情況中的可支配收入由2016年的22 348.06元增加到2018年的27 385.39元，由于收入的提高，用于購買生存性食物的支出在家庭或個人收入中所占的比重就越小，恩格爾系數隨之降低，個人或者家庭越來越趨向于富裕。在滿足基本生活必需的情況下，人們開始追求發展資料消費以及享受資料消費。加之，對于傳統國人而言，買房是剛需，因此在收入增加，追求進一步消費的情況下，大多數人樂于把手頭富裕的資金投資購買房產。收入增加，隨之而來的是越來越多的買房人。購房剛需激增，加劇供給矛盾，給原本就火熱的房地產市場上又添了一把柴，使得房地產價格增長的后勁更充足。

3.利率。2012年7月6日進行調整并實施基準利率為3.25%。金融機構存款利率浮動區間的上限調整為基準利率的1.1倍，增加商業銀行存款利率自主浮動率。2014年，由于P2P，互聯網金融開始興起，基準利率下調為3%。2015年再次下調基準利率為1.5%，央行連續4次降息，銀行存款不斷縮水，股市大跌。

利率下降，帶來的是對于消費和投資的刺激。人們更愿意把手中的錢用于投資理財，加之中國百姓對于購房的剛需，大家紛紛將目光投向了“房子”這一穩定升值的不動產，這也使得房價再一次被提高，并且持續處于上升趨勢。

（三）其他關鍵要素

房價不僅受供需兩個主要方面因素的影響，還受到一些其他方面的關鍵要素的影響。客觀要素——地鐵的發展對房價的提升也不可忽視。

徐州地鐵1號線始發徐州東站至金龍湖站，附近以新小區居多，在統計的多家樓盤中，同比增長幅度最大的是保利合景瓏灣，高達44.1%，目前二手房均價為15 506元每平方米。

銅山路站至子房山站，附近以老小區居多。在統計的多家樓盤中，增長幅度最大的是2009年建造的鐵剎小區，2019年同比上漲24.3%，目前房價為13 819元每平方米。

彭城廣場站至徐醫附院站。附近多以老小區為主，其中，錦繡茗都小區同比漲幅最高，為31%。就3年內總體情況而言，該區域的二手房房價仍呈上漲趨勢。

綜合以上情況來看，地鐵對沿線房地產價格影響大，無論是新房還是二手房，價格在原有基礎上都有較大浮升。

四、徐州房價異常增長的對策

（一）供給溢價對策

在供給側，影響徐州房價的因素主要是城市發展速度和樓盤開發。

在樓盤開發市場，一二線城市調控房價、房地產業緊縮的情況下，地產商往往向徐州這種強三線城市涌進。原本的徐州土地競拍市場大多數都是徐州本地的地產商，近兩年涌入大量外地財團，與本地地產商瘋狂競價，導致房價虛高，易產生金融泡沫。此時的樓盤開發市場呈現火爆態勢，政府可以在原有的純粹“掛牌競價”的方式上增加各種限制，增加房地產商的溢價成本。因此，針對樓盤開發市場的具體對策包括：第一，不限制地價的情況下，限制成品房每平方單價;第二，不限制地價的情況下，成品房按一定比例低價轉交政府，安置外來人才;第三，對同一集團持有一定面積的未建成地，增加拍地稅額或者不允許參與競價;第四，對房地產商開征一定比例的房產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅，與流通環節相關的營業稅、所得稅、印花稅和城市維護建設稅等[7]。

在城市發展速度方面，徐州高速發展的同時，出現了一批“資本投機者”擾亂市場。具體對策有：政府協調相關房地產主管部門加大力度監察和采取必要措施堅決打擊“炒房”“囤積房產”和“捂盤”的行為，保障房地產市場的正常交易，促進房地產業的健康有序發展[8]。在城市高速發展的同時，保證房地產業在內的各個產業健康發展。

（二）需求競爭對策

在需求側，影響徐州房價的主要因素是人口集聚、人均可支配收入和利率。

在人口集聚方面，政府可以限制外地人購房條件，提高本地富人購房成本，同時，嚴打“炒房”“囤積房產”“捂盤”等投機性購房。因此，針對人口集聚方面的具體對策包括：第一，外地戶口，搖號購房;第二，限制樓盤外地戶口購房比例;第三，外地戶口購房房產稅相較于本地戶口購房者適當上調;第四，外地戶口不允許在徐州購買二套房。

在人均可支配收入方面，政府可以適當調整房產稅或是上調首付比例，以達到限制居民購房需求的目的。經濟的發展使得居民可支配收入上漲，居民購房的需求相應增加。越來越多的人購置二套房乃至于三套房，首套房購買者與二套房、三套房購買者需求疊加，需求競爭愈演愈烈。因此，政府可以允許居民在房產稅不變的情況下買一套房，但是適當上調本地戶口二套房、三套房房產稅以及二套房、三套房的首付比例，使得居民購買二套房、三套房的欲望降低，給激烈競爭的住房需求減壓。

在利率調整方面，政府呼吁各家銀行，一方面，可以在允許范圍內進一步上調存款利率，吸納資金;另一方面，使二套房、三套房貸款利率進一步上浮，增加貸款人貸款成本，使得居民投資房地產的欲望下降。

（三）房地產市場宏觀問題對策

一二線城市限購、購房剛需等要素，使得像徐州這樣的強三線城市房地產市場承載了巨大壓力。我們可以大力發展公共租賃用房，為現在有的房地產市場釋壓。政府應組織建立公共租賃住房建設保障系統，在財政支持、土地供應上對公共租賃住房發展予以明確保障。應以國企為主體，建立多主體供給、多渠道保障的租賃住房供應體系，形成廣泛的公租房社會覆蓋率，真正做到讓全體人民住有所居[9]。同時放出一部分租賃性質用地，低價競拍，低價租賃，讓利中低收入人群，緩解其因住房問題產生的焦慮。這使得一部分人可以先低價租賃，緩解購房需求，間接釋放房地產市場的壓力。全市購房需求下降，供大于求，房價自然有所回落。

五、結語

徐州市優越的地理位置、區域中心城市的地位，以及城市快速發展等要素，帶來了以下幾點對于房價的影響：第一，一方面吸納淮海經濟區其他城市的購房人群，另一方面吸引外出打拼的年輕人愿意回家，同時，購房是中國百姓的剛性需求，這使得徐州市房地產市場需求巨大。第二，經濟條件改善，人均可支配收入增加，使得人們有更強的購房實力。第三，一二線城市嚴厲調控，外地地產開發商涌入強三線城市，投資地產行業，使得徐州市樓盤豐裕，樓盤供給不斷。第四，近年來，房地產行業過熱，炒房愈演愈烈。