次貸危機背景下我國房地產市場的政策干預與模型檢驗

耿剛德

摘 要：隨著當時次貸危機的全面爆發，我國經濟面臨嚴重的下滑壓力，作為我國拉動經濟增長的主要引擎之一的房地產市場也出現明顯的衰退趨勢，為此政府出臺了穩定房地產市場的相關政策措施。利用宏觀經濟模型，對房地產市場的政策干預進行實踐和理論上的對比分析，對審慎思考中國宏觀經濟狀況有著積極的意義。

關鍵詞：次貸危機;房地產市場;宏觀經濟模型

中圖分類號：F299.2? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）24-0094-02

一、次貸危機后的房地產市場表現與政策干預

2008年，由美國次貸危機引發的金融動蕩也蔓延到了我國的房地產市場。商品房銷售面積和銷售額、完成開發土地面積等出現不同程度的下降。2008年8月份，70個大中城市房屋銷售價格首次出現環比下降0.1%。銷售面積也大幅下降，前三季度銷售面積40 321萬平方米，同比下降14.88%。為了避免世界經濟影響國內經濟快速發展，我國實施了“四萬億”的財政刺激計劃，針對房地產領域也出臺了多種刺激政策。

2008年10月，財政部強調要“繼續加大保障民生投入力度 切實解決低收入群眾基本生活”，降低真實購房需求的置業門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準備金率1個百分點，宣告著政府由“控制”向“救市”的態度轉變。該政策目的是擴大貨幣供給，使利率下降，使得投資增加。該政策的直接作用是同年廣義貨幣供給增長17%，人民幣貸款年末余額為40萬億元，2009年一年銀行信貸增長接近10萬億元，這10萬億元就是借給了房地產商，使房地產商擴大了在建項目。

2009年1月，四大國有銀行宣布，只要是享有2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠政策、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。這項舉措目的在于降低居民買房的成本，促進房屋購買量的增加。而其直接作用是使得國內總消費增加。

二、財政與貨幣政策理論分析

（一）財政政策的短期與長期影響

2008年金融危機發生后，我國政府出臺相關政策，使得人們的總消費增加（如圖1所示）。

1.短期影響。IS曲線：Y=C+I+G，總消費增加使IS曲線向右移動移至IS1處;由于LM曲線不移動，此時利率上升至r2，產出增加至Y1。對比到AD-AS模型中，由于Y增到Y1，所以AD曲線向右移至AD1處。則Y增加，r增加，P不變，M/P不變，M不變。

2.長期影響。由于Y1>Y，所以P0應逐漸上升至P1，故價格P上升。由于IM曲線：M/P=L（i，Y），所以價格上升帶動LM曲線左移至LM1處，利率上升至r2，產出Y1又回到Y。則Y不變，r增加，P上升，M/P下降。

（二）貨幣政策的短期與長期影響

由于存款準備金率的下降以及利率下調，貨幣供給增加（如圖2所示）。

1.短期影響。IM曲線：M/P=L（i，Y），由于貨幣供給M增長，IM曲線右移至IM1處，Y增長到Y1，r下降至r1處。對比AD-AS模型，由于Y增長至Y1，所以AD曲線移至AD1處。則Y增長，r下降，P不變，M增加，M/P增加。

2.長期影響：由于Y>Y1，價格P0逐漸上升至P1。根據M/P=（i，Y），所以M/P下降，LM1曲線移至LM處，Y1回到Y，r1回到r。則Y不變，r不變，P上升，M/P不變，M上升。

三、預測與實際情況對比

從實際利率角度看，實際利率有下降的趨勢，而理論中分析的是實際利率是增加的，所以理論與實際相悖，這是由于政府政策的影響。從圖中可以看出，除了2009—2012年連續三年政府出臺關于銀行貸款利率上調的政策，其他年份都是出臺關于銀行貸款利率下調的政策。由圖可知，通貨膨脹率有上升的趨勢，所以根據“實際利率=名義利率-通貨膨脹率”可以得出，實際利率是減少的。

從實際產出來看，2008—2018年中國的GDP一直處于增長狀態，所以Y實際上是增加的。但是理論分析中，Y保持不變，所以理論分析與實際情況相悖，原因則是受技術進步的影響。長期以來，如果沒有技術進步，Y是要最終回到自然產出的，也就是說Y保持不變。但有技術進步的Y要以技術進步增長率的速度增長，因此技術進步使得Y大于自然產出水平。

宏觀經濟模型僅適用于特定環境下的經濟分析，中國市場經濟遠比我們想象的要復雜，僅用宏觀經濟模型來分析還遠遠不夠。