地產投資信托與中國養老地產融資模式探討

黃蘭

摘 要：隨著我國老齡化問題日益突出，養老地產的重要性逐漸顯現出來。利用養老地產的模式，將房地產開發與養老消費需求相結合，既可以滿足養老需求，還能完成新興產業的開發。地產項目雖然已有幾十年的發展歷史，但養老地產仍屬于新生的事物，特別是其消費群體具有特殊性，所以在進行地產投資過程中，會呈現回收時間長、運營管理復雜等特點。對地產投資信托與中國養老地產融資模式進行探討，并為此提供一個行之有效的方案，以期為后續地產投資的研究者提供參考。

關鍵詞：地產投資信托;中國;養老地產;融資模式

中圖分類號：F293.338? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）24-0046-02

人口老齡化問題已成為全球性的問題，面對養老需求的增加，養老缺口愈加明顯，而養老地產則在此時應運而生。養老地產滿足了老年人醫療、護理、文體、日常起居的養老需求，更以先進和成熟的融資方式促進自身的發展。因此，即使其出現的時間短，仍為大眾所重視。

一、我國養老地產融資出現的問題

隨著我國老齡化問題的加重，雖然政府對養老產業發展持鼓勵狀，但養老地產都是以新興項目的姿態涌入市場之中，由于養老本身具備高風險、融資周期長的特點，所以在其發展前期存有許多問題。

1.前期投入大。不同于其他房地產的開發，養老地產在建設投資上，較普通的商品住宅支出要多[1]。其主要的配套內容不僅包括了生活中需要的商業配套設置，更增添了休閑娛樂的配套設施，如老年活動室、圖書館、健身館等。同時還增添了老年人急需的醫療服務配套內容，如老年護理室、體檢站等等?；诶淆g群體的需求，對養老地產內部的規劃、道路甬道的設置、室內洗手間設計、房屋大小等設計內容也都要考慮周全?；诖耍B老地產對資金占用周期長，要求開發主體須具備一定的資金推進項目的開展，尤其是項目前期的設計與規劃需要不小的資金投入，而養老地產開發商內源融資能力不足，將影響養老地產的發展與建設。

2.政府支持力度不夠。養老地產正處于初步發展階段，這個特征就決定了政府在養老地產投資建設過程中的重要作用。雖然政策對于養老地產是持有鼓勵和扶持的態度，但在企業融資階段，有關法律法規內容制定得過于保守，所以企業在融資過程中，政府為其提供的金融支持也相對較少。

3.運用金融創新手段拓寬融資渠道的方式不夠靈活。養老地產所需的資金量大，使用周期長，無法依靠傳統的貸款的方式進行融資，同時僅僅依靠銀行貸款等也難以滿足其融資的需求，必須借助不同的金融融資手段，讓更多的投資者參與到養老地產的建設中來。如此一來，既可以拓寬融資渠道，又為投資者創造了更多的投資機會。

但當前的情況是，在養老地產發展與建設的過程中，有關政府部門也在鼓勵房地產商開發與養老地產相關的業務[2]。但由于養老地產的政策性、民生性、非營利性特征突出，相關用地也是國家劃撥，這些特征就決定了養老地產難用于后期的抵押。綜上所述，有關房地產商并不敢貿然開啟養老地產的興建，致使養老地產發展較為緩慢。通過以上討論可知，有關養老地產的成本及經營風險要高出普通商品住宅開發的很多倍，而有關養老地產的投資回報往往需要10年甚至更長的時間。同時，我國的養老地產與成熟形態的養老地產相距甚遠，多數養老地產只是在炒概念，并沒有完善相關內容。養老地產本應起到帶動養老產業發展的作用，但因地產行業的粗制濫造，無法貼合老年人需求并帶動相關產業的發展，而養老地產資金需求的增加、回收周期的延長、抵押資產的受限，多方受阻，加劇了養老地產的發展難度。

二、養老地產融資模式的借鑒

我國養老地產的發展應當借鑒其他發達國家的經驗，從而為我國養老地產的融資提供參考。特別是歐洲多地的養老地產，當地政府發揮了政治引導、質量督促、財政支持等作用，不斷完善相關的養老服務。首先是美國，擁有50多年的養老地產發展經驗，已形成政府、地產開發商、運營商、營利機構、非營利機構等相結合的養老體系，構建以市場為主、政府為輔的養老地產模式。在這里，養老產業享受完善的法律保護條例，不但為老人提供養老保障服務，更對其地產開發商給予一定的政策幫扶。這些地產采用凈出租、委托運營、出租的運營模式，根據老年人的不同需求設置不同養老服務。除此之外，美國養老地產多是利用融資模式，即房地產信托基金，對房產進行重新整合，對資產證券進行籌集并將其建設成為投資資金，對所屬的物業采用租賃及委托經營兩種模式。這樣，養老地產就變成可流通的金融產品，在一定程度上可以有效降低風險，還可以提升地產收益，有效解決養老地產資金籌備的問題。當然，這些內容足以支撐老年人享受與養老地產項目相關的服務，充分保障老年人有足夠的能力負擔起養老地產的入住及服務費用，并保證養老地產收支的穩定，為其運營提供基礎。無論是從養老地產的發展質量還是數量方面來看，美國都擁有豐厚的成果，其成熟的經驗值得我們學習[3]。

三、養老地產融資風險分析

1.風險識別?；谖覈B老地產融資風險進行分析，其風險內容如下：一是政策風險。養老地產項目在我國處于初步建立的階段，基于國家經濟正處于高速發展與轉型期間，所以，養老地產的發展將受到政策上的影響，基于我國人口老齡化問題愈加嚴重，而老年產業數量不足，政府不允許保險公司后期以出售房屋的形式收回成本或進行盈利，這為其融資帶來了一定的風險。二是利率風險。在養老地產的實際開發過程中，需要大量的資金，而資金需求大、周期長，將會影響金融機構的利率，金融機構為規避巨大的利率風險，對于養老地產這種存有未知性的開發項目，將會提升其貸款標準[4]。三是地產行業波動風險。養老地產屬于不動產范圍，它的發展與地產行業發展有著密不可分的關系。地產行業的波動將影響到保險資金投資的收益，無論是房地產價格波動還是建筑材料的價格波動，都會造成養老產業的風險，一旦地產行業出現風波，周遭的養老地產都會受到波及。

2.風險控制。養老地產屬于項目投資周期長、占用資金較大的綜合項目，所以為確保資金的充足性，在進行養老地產融資的過程中，應借鑒國內外成熟的管理運用經驗，對政策風險、經濟風險、市場風險、運營風險等內容進行分析，做好防范和應對風險的計劃方案，建立完善的風險管理體系，利用不同的投資組合方式分散風險，才可以充分保證投資的安全性，使得項目實施更加合理化，同時還能降低養老地產項目的融資風險[5]。

四、完善養老地產融資模式的有效路徑及建議

1.養老地產內源融資的設計。養老地產需要的資金量巨大且投資回收期長，因此不僅要創新融資的方式，還要拓寬融資渠道，以多元化的融資渠道提升企業內源的融資能力，為養老地產項目開發提供大量的資金。企業要完成對外的合作模式，通過由其他兩個及兩個以上的企業投入一定的資金、土地、管理等方式入股，由幾方共同完成養老地產的開發運營過程。企業通過該方式能更好地完成內源的轉化，更利于資源的整合。而利用私募資金，與房地產開發商達成合作關系，將股權投資投入到項目開發中，也可以為項目開發提供大量的資金。還可以開展證券業務，利用現金作為交易基礎，操控資產證券，解決融資難的問題。

2.養老地產外源融資的設計。養老地產融資的外源更多地包括政府補貼、銀行貸款、產業基金、信托投資基金等內容。首先，政府出臺一系列的投融資政策。一方面為養老地產的建設提供低息甚至是免息貸款，另一方面可以給予養老地產開發商一定的稅收補貼和優惠政策，鼓勵保險公司對養老地產的投資與發展。同時，政府應充分發揮主導作用，建立完善的養老地產金融支持體系，在資金方面給予養老地產開發商支持。其次，銀行貸款。一家銀行單獨完成貸款業務需要承擔巨大的風險，由多家銀行成立一個銀團為養老地產完成貸款業務可以有效降低風險。最后，發行產業基金、信托投資基金等內容。這一類內容可以有效完成融資的過程，運用不同的債務投資模式幫扶養老地產的發展。

3.關于養老地產融資模式的建議。養老地產作為一個綜合性的建設項目，需要多方的努力才能促進該項目的快速發展，從而真正地服務于老齡群體的需求，解決人口老齡化的問題。可利用“建設―經營―轉讓”的模式，通過政府許可，授予私營企業一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經營，并準許其通過向用戶收費或出售產品以清償貸款，回收投資并賺取利潤;特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府。

總之，隨著我國老齡化的日益嚴重，政府應出臺有關政策幫扶養老地產的開發，切實維護老年人權益，呼吁社會關注老齡化問題，解決老齡人口的養老需求。而養老地產的開發商也應做好自身的內源與外源融資工作，確保養老項目的高質量完成，改善融資難的問題，開拓新思路，為養老項目早日取得成績而努力。

參考文獻：

[1]? 韓思哲.房地產投資信托與中國養老地產融資模式[J].國際經濟合作，2018，（11）：62.

[2]? 劉夢瑜.我國養老地產引入美國信托基金融資的分析及啟示[D].大連：東北財經大學，2018.

[3]? 黃昊源.房地產投資信托基金在我國養老地產領域的應用研究[D].昆明：云南財經大學，2018.

[4]? 王振峰.適合房地產企業的養老地產開發運營模式研究[D].天津：天津大學，2018.

[5]? 郭林鳳.養老地產金融生態系統研究[D].西安：西安建筑科技大學，2017.