商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制改進(jìn)分析

朱建琴

摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展環(huán)境下，更是需要注重加強(qiáng)內(nèi)部控制水平，以此適應(yīng)新時(shí)期對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求。本文分析當(dāng)前商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)部控制過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出針對(duì)性的解決策略，旨在為提升商業(yè)物業(yè)管理水平獻(xiàn)力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;內(nèi)部控制;改進(jìn)分析

1前言

近年來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶動(dòng)了商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的創(chuàng)新和改革，為商業(yè)物業(yè)管理的良性發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。由于商業(yè)物業(yè)管理水平會(huì)直接影響著企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提升商業(yè)物業(yè)管理水平，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展便要從內(nèi)部控制改進(jìn)的方面人手，并且在物業(yè)管理中形成穩(wěn)定持續(xù)性的工作狀態(tài)，才能有效提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。

2內(nèi)部控制應(yīng)用到商業(yè)物業(yè)管理的概述

內(nèi)部控制是指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)的保值增值，以更加嚴(yán)密完整的控制體系，將具有控制職能的方法和程序進(jìn)行規(guī)范化、系統(tǒng)化的調(diào)整，保證內(nèi)部財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中可持續(xù)發(fā)展。將內(nèi)部控制應(yīng)用到商業(yè)物業(yè)管理中能夠規(guī)范內(nèi)部各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展，有效提升物業(yè)服務(wù)水平。由于近年來(lái)人們生活水平和收入的提升，對(duì)于服務(wù)種類以及質(zhì)量的要求明顯提升。商場(chǎng)物業(yè)管理作為第三產(chǎn)業(yè)，也是大型商場(chǎng)服務(wù)的進(jìn)一步延伸。經(jīng)過(guò)數(shù)年發(fā)展后，我國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)取得了一定的進(jìn)展，但在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，物業(yè)管理行業(yè)的相對(duì)分散仍會(huì)造成企業(yè)發(fā)展失衡，也影響自身的競(jìng)爭(zhēng)力。越來(lái)越多的商業(yè)物業(yè)企業(yè)意識(shí)到加強(qiáng)內(nèi)部控制的重要性，紛紛制定內(nèi)部控制制度，并優(yōu)化內(nèi)控方式，其目的是保證內(nèi)部資產(chǎn)的真實(shí)完整，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠按照預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行，在減少企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展[1]。

3商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制過(guò)程中存在的問(wèn)題

目前我國(guó)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制過(guò)程中仍存在如下問(wèn)題：首先，商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制缺少執(zhí)行力。很多商業(yè)物業(yè)管理人員之前沒(méi)有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)這一新興的管理方式缺少接觸，缺少內(nèi)部控制管理意識(shí)，還有一些商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于員工的情況認(rèn)知不足，沒(méi)能對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，造成很多工作人員普遍素質(zhì)不高，沒(méi)能完全勝任內(nèi)部控制工作，也影響了內(nèi)部控制的執(zhí)行力。與此同時(shí)，一些企業(yè)的預(yù)算管理模式缺乏合理性，預(yù)算管理作為內(nèi)部控制的重要組成部分，也是決定內(nèi)部控制水平的核心管理方式，由于我國(guó)商業(yè)物業(yè)管理興起時(shí)間較晚，在編制預(yù)算時(shí)對(duì)預(yù)算的認(rèn)知不足，造成預(yù)算管理缺少剛性，且流于形式，工作人員在財(cái)務(wù)管理時(shí)沒(méi)能嚴(yán)格按照批復(fù)的預(yù)算執(zhí)行，影響了其內(nèi)部控制執(zhí)行力。其次，企業(yè)缺少健全有效的內(nèi)部控制管理機(jī)制。很多商業(yè)物業(yè)企業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，未形成有效的內(nèi)部控制管理機(jī)制，還有些公司選擇了財(cái)務(wù)外包，也不利于內(nèi)部控制的有效實(shí)現(xiàn)。而很多缺少內(nèi)部控制機(jī)制的商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理缺少科學(xué)依據(jù)，所做出的決策也缺乏客觀性，無(wú)形中增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部缺少風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，總的來(lái)講，物業(yè)管理都是隨著行業(yè)的進(jìn)步而不斷發(fā)展的，其業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)類型也十分廣泛，造成企業(yè)難免會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不利的情況，商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)更多體現(xiàn)在預(yù)算超支和資金鏈斷裂等情況，很多物業(yè)企業(yè)由于興起時(shí)間不長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)資金相對(duì)較少，甚至企業(yè)管理者認(rèn)為自身是一項(xiàng)幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，而忽視了潛在的風(fēng)險(xiǎn)再加上缺少風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)造成企業(yè)措手不及，甚至資金鏈斷裂遭受破產(chǎn)。

4商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制過(guò)程的改進(jìn)思考

4.1提高內(nèi)部控制的執(zhí)行力

企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況是可以通過(guò)財(cái)務(wù)狀況分析明確了解，對(duì)此，提高內(nèi)部控制的執(zhí)行力要通過(guò)提升工作人員的業(yè)務(wù)能力和明確財(cái)務(wù)狀況人手。對(duì)于前者，企業(yè)管理者要重新審視當(dāng)前工作人員的業(yè)務(wù)能力和工作經(jīng)驗(yàn)，將其與內(nèi)部控制相關(guān)聯(lián)，要對(duì)工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在提升工作人員對(duì)內(nèi)部控制正確認(rèn)知的基礎(chǔ)上強(qiáng)化工作能力。員工具備了專業(yè)的業(yè)務(wù)能力和素養(yǎng)后，在工作中科學(xué)合理地開(kāi)展內(nèi)部控制，保證預(yù)算的有序執(zhí)行，從而提高內(nèi)部控制執(zhí)行力。對(duì)于后者，企業(yè)要建立健全全面預(yù)算管理模式，明確相關(guān)組織管理體制以及執(zhí)行預(yù)算單位的職責(zé)范圍，還要建立預(yù)算管理委員會(huì)，積極履行預(yù)算監(jiān)督管理職責(zé)，還要結(jié)合當(dāng)前的政策以及市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)盈利等多方面編制預(yù)算方案。

4.2建立健全有效的內(nèi)部組織管理機(jī)制

商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)完善的內(nèi)部控制組織機(jī)制，以此實(shí)現(xiàn)自我約束的作用。首先，商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)需要完善其內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，董事會(huì)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)和監(jiān)事會(huì)等需要發(fā)揮相互制約、相互監(jiān)督的作用，還要明確工資制度和用工制度，以合同來(lái)保障雙方的合法權(quán)益，發(fā)揮出勞動(dòng)力市場(chǎng)的最大作用。其次，企業(yè)要科學(xué)合理地設(shè)置內(nèi)部控制組織管理機(jī)制，充分發(fā)揮企業(yè)對(duì)資產(chǎn)管理作用，在降低內(nèi)部損耗的同時(shí)提升員工的執(zhí)行能力[2]。最后，建立健全完善的基礎(chǔ)信息管理制度，根據(jù)市場(chǎng)變化完善經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，促進(jìn)企業(yè)的成本控制和經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

4.3基于風(fēng)險(xiǎn)管理的角度加強(qiáng)物業(yè)管理的內(nèi)部控制

商業(yè)物業(yè)企業(yè)管理過(guò)程中不免會(huì)遇到潛在風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)。商業(yè)物業(yè)企業(yè)需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。首先，企業(yè)管理者要樹(shù)立正確的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，將其貫穿到整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其次，物業(yè)管理在接手商業(yè)物業(yè)前，需要對(duì)其開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、資金能力以及資產(chǎn)情況等進(jìn)行大致了解。與此同時(shí)，還要總結(jié)出風(fēng)險(xiǎn)的類型，制訂應(yīng)對(duì)預(yù)案，提前預(yù)判可能存在的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)應(yīng)對(duì)，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，能在第一時(shí)間規(guī)避，并將損失降至最低。還要加大資金和技術(shù)的投入力度，形成科學(xué)規(guī)范的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，一旦系統(tǒng)監(jiān)測(cè)到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行出現(xiàn)異常，能在第一時(shí)間上報(bào)其風(fēng)險(xiǎn)。

5結(jié)束語(yǔ)

總而言之，商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)化內(nèi)部控制已成為時(shí)代發(fā)展的要求。對(duì)此，企業(yè)要提升內(nèi)部控制執(zhí)行力，建立有效的內(nèi)部控制管理機(jī)制、從風(fēng)險(xiǎn)管理角度加強(qiáng)物業(yè)管理的內(nèi)部控制，不斷調(diào)整內(nèi)部控制方式方法，切實(shí)保障物業(yè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]樂(lè)雙艷.商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制改進(jìn)的思考[J].新經(jīng)濟(jì)，2016（29）：90-91.

[2]陳京京.物業(yè)管理公司內(nèi)部控制存在問(wèn)題研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2016.