論上海地區配套商品房（動遷安置房）的成本控制管理

摘 要：配套商品房因利潤低，質量要求高，對工程造價管理提出較高的要求。本文對配套商品房成本控制進行具體闡述。

關鍵詞：配套商品房;工程造價;成本控制管理

在此，本人因近年來一直從事上海市浦東新區的配套商品房項目，從工作實踐中談一下配套商品房的全過程成本管理的經驗供大家分享。

一、配套商品房成本的特點

1、房型要求不高，無銷售風險

僅按政府要求進行合理配置，房型較簡單，配套商品房由政府回購，不存在銷售風險。

2、建筑質量要求較高

因配套商品房為民生工程、社會責任大、利潤低，一旦出現質量問題，社會的負面影響非常大，維修費用將非常高，就算過了國家規定保修期，也存在著出于社會責任的維修義務。

3、時間要求緊

一般從拿地到出最終項目出大產證時間：配套商品房項目僅有27個月的總工期，而正常的商品房項目一般均超過36個月以上的周期。這也對建設方管理團隊提出了更高的要求，對設計、招標、施工、配套、施工手續的辦理均有了節點的時間要求，且違約成本是按總投資的比例進行扣減，金額巨大。

4、資金要求高、最終利潤資金回收較長

一般配套商品房的體量比較大，因為每個鎮的建設資金都不一樣，有此充裕，有些墊資情況嚴重，都是招標前期必須考慮的。現在就算是有合同約定，因為現各鎮的財力普遍緊張，我公司在2020年年前的光配套商品房的政府應付未付資金就達9個多億，光利息都是非常大的支出。如不是國企，估計要宣告破產了。

5、保修期長

原政府要求配套商品房應的維修基金質量保證金按建安費3%保留十年，。現已改為投保工程質量潛在缺陷保險（上海市規定配套商品房項目必須保，保險期限為：樁基、結構部分為2年質保后的10年，保溫、防水部分為2年質保后的5年，裝修、安裝部分為2年質保后的2年），而非按原來的按國家的質保期限，一般工程2年，外墻防水5年進行維保后結束。

6、回購價固定，建設成本控制為公司利潤的重要增長點。

如我方做的浦東某配套商品房項目回購價（7級標準，2014年）為10900元/M2，其中土地費用為4312元/M2，建設費用6581元/M2，此回購價為可售面積的費用，地庫部分為免費提供的，均為PC項目，外墻為大理石墻面），所以成本壓力還是特別大，現我們的幾個小地塊項目（總建筑面積10萬M2以內），根據原招標成本進行測算后均為負數，即可能為虧本項目;

7、利潤低

一般配套商品房政府大概只保證開發商有2-3%的利潤，而且建安成本中人工費每年都在漲，但是回購價為7、8年才有可能調整一次，雖然有材差調整機制，但遠遠不夠現實成本的調整。

8、政府補差時間長

政府補差時間一般在項目完成后的第3年才能開始進行，首先要項目的總包結算全部完成（估計項目總包結算完成1年半左右，然后整理資料，報送到政府相關部分，最后到補差完成約要2年半到3年。

綜上所述，需在滿足項目合理質量標準、設計要求的前提下，在立項、設計階段、項目實施、結算階段中爭取成本控制在政府的回購價限額內，力求在建設項目中合理使用人力、物力、財力，爭取取得部分投資效益和良好的社會效益。

因建設工程具有周期長，不確定因素多等特征，使得建設工程的造價復雜多變。因此，建設單位對工程造價的管理應貫穿于工程建設的全過程，主要包括建設工程的立項階段、設計階段、招投標階段、施工階段、結算階段、配套控制階段。下面就以上幾個階段分別談談建設單位對工程造價的管理。

二、從以下幾個具體的操作程面進行全過程成本控制

1、立項及土地招標階段

在這一階段，建設單位要切實做好項目的可行性研究，本階段主要考慮前后期成本、配套成本、建安成本（如項目的PC率、裝修標準、保溫的最新要求等對項目的影響）、配套投資收益、土地招標文件中約定的資金回籠情況及公司的資金情況。

本期的重點為建安成本的分析，對經驗數據的確認，盡可能用剛剛結算完的數據，并加上3%-5%左右的上漲因素進行考慮。如現浦東新區要求所有的配套商品房均要求采購干掛大理石外墻，原項目一直為真石漆及面磚外墻，此部分均會增加較大成本），在項目測算時要重點考慮;

其次為資金的供應安排，做出現金流量表，應考慮公司的資金情況并結合政府的進度款，實際階段的資金操作，對各方面作出深入的調研和正確的評價;

前后期成本的測算，主要是勘察、設計費、監理費、各類評估、招投標費、審價費、物業維修基金等，需了解所有的測算依據，本部分在公司內部采用了大概成本指標進行控制的方法，如按項目大小（大概為5-8萬M²為小項目，8-15萬M²為中等項目，15萬M²以上為大項目）進行成本指標控制，因為有些小的評估，不因為項目小而會少會太多的活，費用也不會下降很多，所以在成本概算中要統一考慮;

配套成本的測算主要是要保證準確，政府相關部門的最新政策要了解清楚。

編制的投資估算準確盡可能全面，充分考慮建設期間可能出現的各種因素對工程造價的影響，使投資估算真正起到建設單位是否拿項目，以及最終控制項目成本的指導作用。

2、設計階段：

一般來說，設計方案階段為基礎，因本項目為配套商品房，則戶型的大小，比例在土地招標時，鎮里面文件已經做出規定，無法進行更改，故方案階段的優化在配套商品房中的提的比較少，

2.1重點在設計方案階段，因我們現在合慶項目，因為地塊小，我們將老項目的成本套入后，發現此項目為虧損狀態，比原項目的完全成本要貴700多元/M2，x經測算，新項目可售比（可售面積/總建筑面積）為0.69，而老項目可售比為0.78，所以成本一下就上去了，和設計分析了原因，主要是現在小區車位比（與總戶數）現調整為1：1，原來為1：0.8;另本地塊為異形，地下車位的布置也不合理，一般的地下車位為30M2左右/個，現在做到時35M2/個，車位很難布置;

1、工程自2010年5月開工以來，人工和材料價格一路上漲，上漲幅度遠遠超過可預見的范圍。根據“滬建市管【2008】12號文”的指導意見和“滬建市管【2008】39號文”工程量清單有關情況說明（四）的通知，工程施工期間，當本市工程造價管理機構發布的主要材料（指：鋼材、水泥、商品混凝土、木材、商品砂漿）、機械、人工（指：安裝綜合工、木工、混凝土工、鋼筋工、抹灰工、磚瓦工）的價格波動大于“約定幅度”范圍時（約定幅度：人工為±3%、鋼材為±5%、其他材料和機械為±8%），調整其超過幅度部分的價格，并給予施工總承包單位進行人工材料價格的補差。

2、由于“11.15”火災，中華人民共和國公安部于2011年3月14日發布的【公消[2011]65號】《關于進一步明確民用建筑外保溫材料消防監督管理有關要求的通知》及上海市消防局于2011年3月16日發布的【滬消發[2011]74號】文件之規定，在建工程建筑外保溫材料若采用易燃、可燃材料的，需更改設計、應選用不燃材料，在新標準發布前，從嚴執行《民用建筑外保溫系統及外墻裝飾防火暫行規定》（公通字[2009]46號）第二條規定，民用建筑外保溫材料采用燃燒性能為A級的材料。項目原已通過審圖的設計采用的外保溫材料為B1級的EPS板，為滿足消防檢查以及消防驗收，需對外保溫設計和施工作出調整，設計重新進行節能計算和審圖報審，保溫材料和施工方案重新進行采購和調整，造成保溫工程造價上漲，保溫施工工期延誤三個月。

3、政府主管部門加強了對建設工程的管理，紛紛出臺各類政策，對各類檢測、測繪和配套收費標準也有不同程度的提高，根據滬建交聯【2010】869號文規定增加材料平行檢測，根據浦建監【2011】12號文規定一房一驗需委托第三方專業測繪等，造成建造成本的增加。

4、根據滬府發【2011】2號文等規定，政府調整增加教育附加等稅收，根據滬建市管【2012】74號，增加社會保障費，造成各類稅費的增加。

5、根據2011年上海市人大第42號公告《上海市建設工程質量和安全管理條例》新建住宅在辦理住宅所有權初始登記前，應繳納物業保修金，根據滬房管規范【2012】10號和滬府辦發【2011】56號文，最低按總建筑面積每平方米75元繳納，保修金期限為10年。此部分政策現已取消，取代為工程質量潛在缺陷保險，按工程費用的1.25%計取，現在暫定為3500元/M2*建筑面積*1.25%計。

6、根據《DB31/T294-2018住宅小區智能安全技術防范要求》的要求，住宅小區智能進行相應調整，費用大概會增加30元/M2。

以上建設方需對新的政策進行了解及收集，以便在最終對政府的結算時進行合理的索賠。

三、配套商品房的全過程成本管理總結

事前控制：設計階段的方案優化（提高可售比）、鋼筋優化等;

事中控制：招標、合同階段的控制價控制及分包的比價控制。

事后控制：施工控制、結算、最終的政府索賠。

參考文獻

[1] 上海2003清單計算規則，上海2013清單計算規則，上海2016預算定額

作者簡介：彭俊，男，1972.4，江西贛州，本科，漢族，中級工程師，研究方向：建筑、房地產。