設計管理在房地產開發過程中的重要性探討

璩家平

摘要：現今社會，房地產開發企業與日俱增，發展迅猛，房地產開發作為投資主體的重要組成部分，參與城市居住區、商務寫字樓等樓宇的建設，從而促進城市總體規劃的實施。而項目的設計管理在房地產開發的過程中也起著舉足輕重的作用，也成為了房地產開發是否成功的重要衡量標準之一。在現實生活和工作中，房地產開發和規劃取決于的因素有很多，所以，建設規劃的工作會較為復雜和富有邏輯。而在房地產開發的過程中，若想要實現各個領域的規范整合，設計管理就是必不可少的要求和步驟，其可以保證開發工作的進度和順利度，可實現房地產開發在各方面的發展均衡^[1]。文章介紹了房地產的現狀及設計管理在房地產開發中設計管理的現狀和重要性，針對房地產開發中的設計管理現狀給予分析，提出問題并提出解決問題的方法，并總結管理模式的內容，為我國企業單位及房地產開發項目貢獻力量，提高我國房地產開發的效用性。

關鍵詞：設計管理;房地產;項目開發;重要性

1 前言

隨著經濟社會的發展和進步，房地產在國民基本生活中所占的比例越來越重，而項目的設計管理很大程度上可以減少房地產開發過程中的失誤和問題點，充分合理地運用設計管理可很大程度上提高資源配置，從而獲得經濟效益。房地產企業想在頻繁競爭的市場中獲得利潤，首當其中的條件之一就是增強對管理，而設計管理在房地產項目的開發中過程中占比很大，其重要性直接影響的房地產項目開發的成果是否成功。

2 房地產開發中項目管理的重要性

管理和設計是現代經濟生活中在各個領域都經常使用的詞匯，并且也成為了企業經營戰略的重要組成部分。設計指的是通過規劃和設想通過視覺傳遞、設計方案等途徑解決問題的活動過程^[2]。它包括計劃、構思、視覺傳達方式和計劃通過傳達后具體應用的核心內容。而管理，是由有組織、有計劃地指揮、協調、控制等要素組成的活動過程，其基本職能包括決策、領導、調控幾個方面。而設計管理是一個對視覺傳達、環境設計、廣告設計等設計活動中，被充分運用并合理化的一種活動過程。且還應和其他管理功能一同協調，同時設計管理者在設計管理過程中也要扮演很多角色，所以需要專業性強、負責任的管理者來擔當設計管理師。

2.1 前期階段中設計管理的必要性

最開始由設計管理人員分清施工開發土地的性質后，明確的判定此開發工程的建設用地。同時負責該項目的前期工作人員應將用地周圍的環境、場地規劃、交通路況等情況與涉及管理人員進行講述商議，共同對場地進行合理的、符合實際情況的規劃，從而得出最后項目的可行性評估報告^[3]。

2.2 總歸化階段中項目管理的重要性

在房地產開發項目方案設計的時候，因設計管理階段對開發工程項目明確清楚的重要性的原因，要格外的重視。要確定具體的實際情況和項目的目標，施工過程中的設計圖和工程自身的特點及其有利、不利影響設計管理人員了解清楚要清楚，計劃實施監督方案的資源配置和審核，設計管理人員通弄過內部商討提出高效率的管理措施模式。

2.3 開發項目進度程度管理中設計管理中的重要性

一個開發項目得施工期限取決于工程審批到正式完工的期限，所以設計管理在這個過程中起到優化性作用。其開發項目的總體設計方案的進度決定了施工方案可以在規定時間內被實行，并且為了接下來的每一步實施方案可以按時按質的順利進行，就要制定系統、詳細的設計管理規劃，明確標出對技術和實際操作性的具體要求，及時與與開發項目相關的企業或單位溝通，避免設計管理中的誤差出現。

2.4 房地產設計管理中的成本管理至關重要

在開發項目開始之前，為了減少開展開發項目的總體預算，一定要重點重視優化項目方案，優化統籌項目預算，提前預知項目開發過程中可能產生超出預算的情況，并予以重視，避免這些情況的產生^[4];要按照項目設計方案中體現的用料方案用料，避免所用材料超出預算或質量低于項目設計中規定的用料質量。如果出現需要調整設計方案的情況，要及時更新，設計新的開發方案，重新計算項目成本、預計開支等，謹防超支、無計劃的情況出現。

2.5 開發項目中的技術交底工作中設計管理的重要性

為了保證項目開發合同中的特殊要求得以滿足，在保持自己的設計理念的同時，也要保證外觀設計的合理性，只有合理的設計方案，才會避免對技術交底工作產生不良影響。所以要求要結合項目周邊環境情況、交通情況、地理、天氣等情況進行考量。報價部分要謹慎評估，計算出合理報價，同時時所用材料物盡其用，減少其浪費現象。并且要與投標企業、單位做好密切溝通，努力實現效益最大化、實現共贏。為了保證技術交底工作的效率和準確性，切忌用口述形式進行交底工作，要以文字書面形式進行技術交底，保障施工過程中的每項操作技術的要點清晰明確，有據可依。

2.6 開發項目的施工設計圖中設計管理的重要性

在一個房地產開發項目建造實施的過程中，施工設計圖是最為基礎也是最為重要的，所以要謹慎地進行項目技術交底，是施工質量得以保障。在施工設計圖進行兩次修改之后、施工開工之前，準備工作要做到盡可能的全面、細致，合理設計至關重要的項目外觀等部分^[5]。分析項目內部的結構和使用性能，確保設計的實用性達到最佳。及時協調與項目有關的規劃部門，及時溝通跟進項目進度。

3 現今房地產開發過程中存在的設計管理問題的淺析

房地產開發過程中，設計管理工作是整個開發工程中非常重要的一個部分，自始至終貫穿了整個工程開發項目，其中包含工程預算、工程建設、工程整合等在開發工程開始至結束的一系列過程中的實施應用的管理措施，足以看出在房地產開發過程中設計管理工作舉足輕重的重要性。對房地產開發本身來說，在進行居住區域設計管理的時候，要綜合全社會房地產開發的整體發展趨勢，結合項目開發選址所在地的實際情況，遵守相關規定和相關法律法規，才可保障房地產開發的效益性和嚴謹性。現如今中國的房地產開發企業項目高速發展，雖在中國范圍內發展迅速、效益頗多，但與其他部分發達國家相比，其效益簡直微乎其微，在我國房地產企業高速發展的同時，國外的房地產企業利用充分的地理條件優勢和運營合理的管理體系，與國內相比發展的更加快速準確。基于此原因，我國的房地產企業為了早日減小和發達國家房地產企業根本上的差距，目前最可取的方法是提高我國在房地產開發項目進程中，對設計管理工作實施質量的標準，具體可以分成以下兩點分析^[6]。

因為現階段我國的房地產企業開發項目眾多，所以企業除了保障自身的運營情況外，企業與企業之間的競爭壓力也非常大。所以在又想降低前期成本投入，又想規劃建造出品質達標、設計模式優秀的項目是有一定難度的。現今房地產行業的競爭不只來源于占有優勢的區位、地段，更來源于人性化的戶型設計，更舒適的居住環境，更用心的銷售細節，品質附加值和環境舒適度等。而其中房地產設計管理者根據開發商的已有地來進行優化管理，減少開發報建設計周期及施工時間，快速開盤買樓，從而回籠資金。設計管理者精心策劃，合理設計，對于建設項目節約投資資金，縮短項目工期，提高開發項目的經濟效益起著關鍵性的作用。

房地產開發項目進行設計管理之前，要提前制定計劃，設計管理者一定要充分考慮市場因素及項目選址地結構的需求，結合圖紙、現場實況等情況進行開發設計，并保障設計院圖紙的質量，圖紙質量過關可以使前期材料成本的投入和后期返工修復的時間大大減少。并且在設計管理的時候應對項目現場提供現場服務，即及時提供給開發商所需的報建資料;提供和核對營銷資料，以防小業主投訴從而造成品牌事件;對工程現場提供服務可以避免出錯返工等情況發生，可以節約施工工期，確保按時開盤和交樓。并且設計管理人員需要對此片區的地產市場未來的發展進行盡可能完整的宏觀預測，來保證設計開發的項目的使用年限和使用程度^[7]。從我國現如今房地產企業設計管理的實際情況來看，部分房企普遍眼光狹窄，對市場長期發展考慮不足，所構建的樓房使用期限不長，問題偏多，對后期的管理和修復也帶來了不少的麻煩，既浪費了大量的建筑材料，又花費了大量資金。為避免現如今房地產項目的劣勢的出現，設計管理要謹慎為之。

4 結語：

綜上所述，改革開放以來，中國隨著經濟的不斷發展，房地產開發行業的發展機遇范圍越來越廣泛，前景越來越好，而人們的思想也隨著房地產開發行業的快速發展而產生了巨大的轉變。在當今社會中房地產開發行業迅猛發展的同時，除了高速發展的進程之外，也存在著許多挑戰和應快速解決的問題，再競爭愈演愈烈的房地產行業中，房地產的價值會受到各個方面因素的影響。除房地產開發企業外，還有諸多房地產行業正在積極地參與競爭。而及時解決發現的問題是房地產開發行業在諸多房地產企業中獲得一席之地的首要目標^[8]。發現問題、積極采取措施、及時解決問題，在保持施工質量和房產性能的前提下，盡可能的保證開發設計滿足消費者的購買需求，及時地結合實際情況，解決現階段房產開發過程中各類設計管理的問題，保障開發項目的設計管理匹配消費者購買需求，只有這樣在發現問題、解決問題中不斷的探索、改進，才能夠在如此激烈的房地產行業中謀得一席之地，為中國房地產的綜合實力的貢獻一份力量。

參考文獻：

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