房地產企業土地增值稅涉稅風險分析

范紅紅

關鍵詞：房地產企業? 土地增值稅? 涉稅風險

隨著城鎮化的快速發展，人們對房屋的需求日益增加，房地產行業得到了快速的發展，而對房地產行業進行適當的宏觀調控，可以有效的保障房地產行業的健康發展。我國政府也頒布了相應的稅收政策來加強對房地產市場的規范，這意味著我國在房地產行業中法律法規的監管力度在不斷的深入，土地增值稅作為房合開發項目的實際情況，做好土地增值稅開發全流程涉稅風險的籌劃、控制工作。

一、房地產企業土地增值稅的現狀分析

（一）土地增值稅尚未立法隸屬地方稅種，各省市管理口徑差異大

1994年1月1日起執行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》是目前土地增值稅最高權限的法規，同時地產行業的三大稅種之一，需要房地產企業對土地增值稅的管理高度重視，并結為了貫徹落實稅收法定原則，2019年7月16日財政部會同國家稅務總局發布了《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》，截至2020年5月份土地增值稅尚未立法。在2018年6月份國地稅合并以前，土地增值稅屬于地方稅務局管理，發展狀態差異大，在土地增值稅征收管理方面執行口徑差異大。比如，對于項目開發紅線外的支出，是否允許計入土地增值稅清算成本的規定，穗地稅函[2014]175號《廣州市地方稅務局關于印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》中的第三條——納稅人為取得土地使用權，在項目建設用地紅線外為政府建設公共設施或其他工程發生的支出，根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第四條第（一）項確定的相關性原則，允許作為取得土地使用權所支付的金額予以扣除，而根據2014年《山東省濟南市地方稅務局土地增值稅清算工作指南（試行）》 第十一條——“關于審批項目規劃外政府要求房地產企業額外承擔的部分市政建設費用（支出）的扣除問題——對于房地產開發企業發生的項目建設用地邊界外（即規劃用地“紅線”外）的建設項目支出，一律不得再本項目清算時計算扣除”。

（二）土地增值稅清算規則復雜

一個開發項目是否能夠作為一個土地增值稅清算的主體，需要根據《用地規劃許可證》、《工程規劃許可證》等資料來分析、判斷，對于開發面積大、開發周期長的分期項目，還要進行分期清算;不同產品類型的成本如何準確、恰當的分攤，是采用建筑面積法還是占地面積法分攤會給企業帶來不同程度的稅負;而同一時期內，若公司存在多個房地產開發項目，開發間接費用如何在不同的項目之間分攤也是個難題。

二、對于房地產企業土地增值稅涉稅風險進行分析

通過以上分析，簡單了解了當前房地產企業土地增值稅的現狀，隨著金稅三期稅務系統的日益智能化，強大的稅務預警系統會頻繁根據企業的歷史申報數據、行業平均水平來出具預警指標，這就需要房地產企業高層領導、財務人員針對土地增值稅做好相應的稅收籌劃工作，并從項目開發的全流程、全端口對土地增值稅的涉稅風險有一個全面的認識。

（一）在前期設計階段，局限于產品溢價與開發成本間的平衡

眾所周知土地在進入“招拍掛”程序之前，土地管理部門會根據城市整體規劃的要求確定該地塊的容積率、商住比等指標，而很多中小型房地產開發企業在獲取土地后為了充分利用各項建設指標往往將更多的精力關注在了收入與開發成本之間的平衡，而忽略了項目稅負，尤其是土地增值稅稅負。那么地下開發產品建筑面積越大，其所分攤的開發成本自然就越多同時會導致地上建筑面積開發成本減少，住宅類開發產品的增值率提高，增加了土地增值稅支出。

（二）在報規報建、項目開發階段，局限于部門職責

很多房地產企業存在部門“各自為政”的情況，部門之間缺乏充分、有效的溝通，在項目報規報建的過程中，他們更多的傾向于考慮自己職責范圍內的事情，而往往忽略了他們的決策對于項目土地增值稅的影響，在項目開發過程中也存在同樣情況。比如同一個開發項目中的住宅產品精裝合同，為了體現產品定位的差異性，很可能存在洋房產品的裝修標準顯著高于高層產品。

（三）在銷售階段，銷售策略缺乏涉稅分析

很多中小房地產開發企業，在制定銷售策略時主要考慮的是當前行業的發展情況、所在城市的房價、資金回籠等因素，而忽視了由于他們的決策而產生的涉稅問題。舉例來說對于“一樓帶負一儲藏室”的開發產品，置業顧問在與客戶溝通時大多說的都是——買一樓主房贈送負一儲藏室，而站在稅收角度，這屬于“買一贈一”，我們應當按照不同產品的公允價值合理的分攤收入，否則極有可能被稅務局認定儲藏室以明顯偏低價格出售從而被做稅務調整。

三、有效控制房地產企業土地增值稅風險的具體策略

“預則立，不預則廢”，房地產開發企業在統籌管理土地增值稅風險的過程中需要做到以下幾點：

（一）關注并學習土地增值稅最新政策

財政部條法司在2019年財政部立法工作安排中提到力爭年內完成土地增值稅法等的部內起草工作。因此要多關注土地增值稅立法中釋放的各類信息以及本省市下發的關于土地增值稅的稅收文件并及時與當地主管稅務機關溝通，確保企業能及時享受政策利好、規避涉稅風險。

（二）加強企業部門之間溝通協作，加大財稅人員參與度

專業的局限性，導致了很多其他部門人員缺乏對稅費的重視，前期考慮不周全的決策往往會給土地增值稅清算帶來無法避免的稅費支出。因此在企業獲取土地后，無論是在項目前期定位還是從報規、報建以及開發建設過程中由財稅人員從土地增值稅清算的角度提出適當的問題。

（三）成立稅務分析小組，動態掌握土地增值稅稅負

隨著國家“房住不炒”定位的逐漸深入，再加上當前環保治理等諸多不可控因素的影響，項目開發過程中實際收入、建設成本與項目可行性分析報告中的數據已發生很大變化，為了及時獲取土地增值稅信息，建議房地產開發企業成立稅務分析小組，及時更新各項收入、成本數據并根據反饋的結果及時上報管理層，根據動態增值稅稅負的情況適當調整公司決策。

四、結束語

綜上所述，土地增值稅作為房地產開發企業的重要稅種，需要做好土地增值稅的管理工作，并對其涉稅風險有全面的認識，從而采取相應的措施進行優化和控制。

參考文獻

[1]肖迎春.房地產企業針對土地增值稅清算的合算管理[J]財經界， 2016（11）.

[2]高秀麗.關于房地產企業土地增值稅清算的幾點思考[J].財經界，2015（24）.