中小型房地產開發企業財務風險管理淺析

賀玲玲

關鍵詞：小型房地產開發企業 財務風險

財務風險是企業經營過程中客觀存在的，對于房地產開發企業而言，在項目開發過程和經營過程中計環節眾多且要求繁瑣細致，財務風險發生的可能性也存在于各個環節，所有有關財務風險的管理工作意義重大。而隨著房地產市場管控的不斷加強和市場競爭的不斷加劇，中小型房地產開發企業受到的沖擊更多，面臨的財務風險危機也更多。所以，做好財務風險管理對于該類企業而言是不可推脫或是輕視的工作。

一、中小型房地產開發企業面臨的財務風險分析

（一）資金風險

對于房地產開發企業來說，資金是企業發展的重要基礎，尤其對于中小型房地產開發企業而言籌資是必須要面臨的一個困境，所以說資金管理就顯得尤為重要。而且隨著國家層面相關監管政策越來越嚴格，房地產開發企業只有在房屋達到銷售條件時方可對外銷售，這樣一來就限制了企業提前通過預售來獲取資金的渠道。

總體來說，中小型房地產開發企業所面臨的資金風險主要表現在以下幾個方面。一是融資風險，由于開發項目的跨度周期比較長，如果籌集資金的期限或者獲取資金的時間點不合理，會造成無法及時拿到資金或是一定程度上增加企業的資金成本。也就說不管是項目開發的前期，還有項目開發過程中物資的采購以及工程價款的結算，到最后的工程清算，還有稅款的清算等都會涉及到資金。如果企業無法及時獲取資金，則會造成施工周期的延長或者是中斷，給企業帶來無法估量的風險;二是資金回收的風險，對于房地產開發企業而言，前期的土地獲取成本以及建設所需要的資金量都是巨大的，如果后期銷售跟不上或者是資金回流不及時，將會給企業帶來嚴重的資金風險，這對中小型房地產開發企業而言是致命性的風險，所以說保證資金的流動性以及資金的回收，加快資金周轉速度是企業必須關注的資金工作事項。所以，中小型房地產開發企業所要面臨的資金風險無處不在，存在于企業經營運轉的各個環節。

（二）稅務風險

雖然表面上房地產開發企業看似業務種類比較簡單，但是實際上開發企業在整個的經營過程中會涉及到多種稅收，當然占比較大的主要是土地增值稅和企業所得稅，但是在具體工作中還會涉及到印花稅、增值稅以及各種附加等。而且土地增值稅的匯算清繳、還有企業所得稅的匯算清繳等，都是較為復雜的環節。

引發企業稅務風險的動因有多個方面，首先是政策變化的風險，因為近年來國家減稅降費政策的不斷出臺，尤其是對于中小型企業的優惠政策更多，所以中小型房地產開發企業需要實時關注稅收政策動態，如果企業不能夠及時了解最新的政策，將會導致稅款繳納出現一定的問題。企業面臨稅務風險的另一個因素是專業稅務人員的缺失，因為土地增值稅的匯算清繳貫穿于整個項目開發的全過程，涉及到多項材料的收集，若工作不到位可能會給企業造成無法享受優惠政策或者是多交稅的稅務風險。還有一個因素就是合作單位引發的一些相關稅務風險，因為合作開發也是中小型房地產企業在開發過程中所經常采用的模式之一，但是如果合作方無法提供正常合規類的發票，或者說是由于合作方管理不規范無法提供專用發票，會給企業帶來無法抵扣的稅務風險，也會給成本管控帶來一定風險。

（三）投資風險

對于房地產開發企業而言，所謂的投資風險其實就是指企業所投資項目帶來的風險。如果房地產開發企業在開發某個項目之前沒有進行充分的現場調研，沒有進行充分的可行性分析，或者是缺乏對于市場科學的預判等，都會導致開發項目投資的失敗，或者是未達到預期收益目標給企業帶來相關風險。其實說到底投資風險導致的也是資金風險其中的一個方面，因為投資失敗就意味著企業所投入的資金血本無歸，得不到相應的回報，會給企業經營帶來風險。

二、中小型房地產開發企業強化財務風險管理的措施建議

從上述對中小型房地產開發企業所面臨的財務風險分析來看，財務風險對于企業的影響體現在各個方面，而且同時影響財務風險的因素是多種多樣的。所以對于中小型房地產開發企業而言，鑒于其資金能力的有限和市場競爭力的受限等特征，開展財務風險管理工作勢在必行且十分重要。這是保障企業能夠平穩運行，并且不斷提高獲利能力和償債能力的有效途徑。

（一）將資金管理融入到企業管理工作各環節

其實中小型房地產企業面臨的很多財務風險歸根結底都可以說是資金風險，或是由資金管理引發風險，或是事項最終引發資金風險。所以企業必須要高度重視，并通過相關程序的設定來做好資金管理。

一是，房地產開發企業必須要認識到資金管理的重要性。企業應該從管理層頂層形成資金管理意識，將資金管理提高戰略地位，進而推動整體工作制度和流程的優化設計。在企業形成氛圍，可以更高效地推動資金管理工作開展。

二是，嚴格資金管理工作流程和制度。從資金的籌集、使用審批、到最終銷售資金的回籠，各個環節都要加強管理。要有嚴格的資金使用審批制度，確保資金不被浪費;嚴格按照資金預算和開發項目預算來使用資金，比如在項目開發過程中，工程物資采購，對施工方工程價款的結算等，必須要嚴格按照開發前所設定的項目預算，并通過嚴格的層級審批來進行資金支出行為，以實現對項目開發成本的有效管控。

（二）以防范稅務風險為落腳點，做好各項稅務工作

對于中小型房地產開發企業而言，稅務工作是細碎且復雜的，只有從日常工作入手，以防范稅務風險為工作目標，抓好稅務工作的各個細節，才能有效防范稅務風險。

一是，要將防范稅務風險融入到日常各個工作環節，將工作做到實處、做到細處。因為有些稅種涉及范圍廣，像土地增值稅在匯算清繳程中，會需要很多佐證材料，這就需要房地產開發企業在日常的工作過程中保留好相關的支持性材料，例如銀行借款相關證明、增值稅專用發票的保管和認證等工作。只有在日常工作中將所有的工作做到位，才能確保在后續的匯算清繳和稅款繳納過程中不至于手忙腳亂，或者是出錯而帶來稅務風險。

二是，要確保企業稅務人員的專業性。因為對于房地產開發企業而言，其稅務工作還需要稅務人員專業的計算和分析能力。特別是在稅收籌劃方面，土地增值稅和企業所得稅需要全方位的分析和籌劃以降低企業稅負同時規避風險。因此，房地產開發企業必須要關注各項稅種相關的稅收政策以及具體工作要求，并配備專業的財務人員從事稅收工作。同時持續性加強對稅務人員的培訓，保障工作的專業性。

（三）提高企業財務管理水平，夯實財務風險防控基礎

中小型房地產開發企業應該將財務風險管理當成一項基本工作，通過日常財務管理各項工作的有序推進，夯實工作基礎，有效減少財務風險發生。

一是，投資方面，做好項目規劃和預算管理。為了保證經營運轉的穩定性，企業在投資前必須要進行充分科學的調研和分析，從項目開發伊始到整個項目終止進行一個全面的科學規劃，在全方位評價之后再確定某個項目是否值得投資，避免因為規劃評價不充分而引發風險。另外企業要做好項目預算，給整個開發過程定好目標和指引，有了合理的規劃可以提前將所有財務風險點考慮到位，從日常工作細節處入手，做好財務管理工作，有效防范財務風險，同時實時跟蹤預算執行進度，保障工作不會出現較大偏差。

二是，以財務風險管理為出發點，優化財務風險防控流程。中小型房地產開發企業需要將財務風險管理做為一項重要工作，通過對企業所面臨財務風險的全面梳理和評估，建立財務風險管理機制，完善各項工作流程，并明確每個崗位的工作職責，將風險防控機制揉入到日常工作流程以及企業的內部控制機制，從點滴做起強化財務風險管控，為財務風險防控夯實工作根基。

三、結束語

隨著市場的發展和變化，中小型房地產開發企業面臨的財務風險也在發生著變化，為了強化財務風險管理工作，企業需要做好所面臨財務風險的不斷研究和分析工作，并在此基礎上根據實際工作情況需要創新調整財務風險管理工作機制和措施，通過不同方式增強風險管控，從資金管理、稅務風險防控及財務管理日常工作入手，不斷提升財務風險管理能力，助力中小型房地產開發企業實現更長效發展。