新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作機(jī)制思考

史冬芹

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)? 房地產(chǎn)? 財(cái)務(wù)管理? 優(yōu)化運(yùn)作

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理貫穿于項(xiàng)目籌劃、項(xiàng)目啟動(dòng)、項(xiàng)目竣工全過程，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中始終扮演著重要角色。但是，受到經(jīng)濟(jì)體制、管理機(jī)制、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)等因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)多變，一些無法預(yù)估的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也逐步浮出水面。比如房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中經(jīng)常出現(xiàn)的概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的現(xiàn)象頻出，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)作資金鏈條斷裂，進(jìn)而給企業(yè)造成無法彌補(bǔ)的經(jīng)濟(jì)損失。基于此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化財(cái)務(wù)運(yùn)作機(jī)制，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作存在的問題

（一）標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，機(jī)制不完善

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，并沒有一個(gè)科學(xué)、成熟的約束機(jī)制的束縛，以至于財(cái)務(wù)管理格局混亂，在實(shí)際工作當(dāng)中，無章可循、無規(guī)可守，以至于人為操控現(xiàn)象屢見不鮮。比如在建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)前期，房地產(chǎn)企業(yè)為了籌措更多的運(yùn)作資金，往往通過金融機(jī)構(gòu)的貸款服務(wù)項(xiàng)目，籌措大量的流動(dòng)使用資金，但是，由于內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制不完善，缺少資金使用監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致在資金使用過程中，常常出現(xiàn)超支情況，加之企業(yè)始終面臨償還貸款資金的局面，一旦運(yùn)作資金出現(xiàn)缺口，企業(yè)將面臨償貸危機(jī)，這對(duì)后續(xù)貸款資金的補(bǔ)給將產(chǎn)生嚴(yán)重的負(fù)面影響，甚至于工程進(jìn)度停滯不前。

（二）管理模式落后，監(jiān)管環(huán)節(jié)薄弱

新形勢(shì)下，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門依然沿用過去“報(bào)賬型”的管理模式，這就使得財(cái)務(wù)管理工作始終處于被動(dòng)局面，這與靈活多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)相悖，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理人員工作懶散，步調(diào)不整，目標(biāo)不明確，職責(zé)不清晰，創(chuàng)造創(chuàng)新意識(shí)嚴(yán)重缺失，無形當(dāng)中就埋下了重大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在資金使用全過程，缺少專人專管機(jī)制，尤其是內(nèi)部監(jiān)督體制，存在諸多監(jiān)管死角，以至于一些管理人員利用職務(wù)之便，截?cái)嗥髽I(yè)現(xiàn)金流，使企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）培養(yǎng)教育流于形式，職業(yè)素養(yǎng)有待提升

雖然房地產(chǎn)行業(yè)制訂了財(cái)務(wù)人員職業(yè)道德規(guī)范，但是，在實(shí)際工作當(dāng)中，財(cái)務(wù)管理人員與相關(guān)業(yè)務(wù)人員往往將規(guī)范要求置之于腦后，我行我素，不思進(jìn)取，學(xué)習(xí)意識(shí)淡薄，對(duì)新型的財(cái)務(wù)管理模式以及財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，缺少正確的認(rèn)知態(tài)度，以至于工作進(jìn)程嚴(yán)重滯后。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在建設(shè)工期緊張的情況下，并沒有時(shí)間開展內(nèi)部培訓(xùn)教育工作，這對(duì)財(cái)務(wù)管理人員綜合素養(yǎng)與技能水平的提升極為不利。即便一些企業(yè)制訂年度或者季度培訓(xùn)計(jì)劃，但是，真正執(zhí)行的企業(yè)卻少之又少，以至財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)技能水平、管理水平、個(gè)人職業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，限制了企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化運(yùn)作措施

（一）健全管理機(jī)制，實(shí)施精細(xì)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作牽涉業(yè)務(wù)多，工作量大，專業(yè)性強(qiáng)，因此，必須建立一套科學(xué)完善的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，圍繞資金運(yùn)作使用、融資方法、成本控制措施、現(xiàn)金管理等具體工作，做出明確規(guī)定，保證財(cái)務(wù)管理人員在開展各項(xiàng)工作當(dāng)中能夠有法可依、有章可循、有規(guī)可守。比如資金管理制度，財(cái)務(wù)部門作為資金管理的歸口部門，具有資金支配權(quán)，因此，財(cái)務(wù)管理人員需要結(jié)合工程項(xiàng)目進(jìn)度，制訂精準(zhǔn)的資金投入計(jì)劃，保證每一分錢花在刀刃上。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中，不可避免會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為了最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)損失，財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)事前精準(zhǔn)識(shí)別出可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型，并根據(jù)分析識(shí)別結(jié)果，制訂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急響應(yīng)方案，以防止發(fā)生資金鏈斷裂等惡劣后果。

（二）全面預(yù)算管理，增強(qiáng)成本意識(shí)

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益正增長(zhǎng)，在建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)前，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模、投資成本以及項(xiàng)目投入的人、工、料等實(shí)際情況，編制預(yù)算管理方案，并合理設(shè)定預(yù)算目標(biāo)。預(yù)算管理方案應(yīng)當(dāng)涉及項(xiàng)目實(shí)施全過程，杜絕出現(xiàn)管理死角，同時(shí)督促項(xiàng)目參與部門制訂部門內(nèi)部資金預(yù)算方案，方案內(nèi)容應(yīng)緊緊圍繞財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一的預(yù)算指標(biāo)。此外，為了避免“三超”情況的出現(xiàn)，企業(yè)各級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)樹立成本意識(shí)，財(cái)務(wù)部門根據(jù)各崗位需要，制訂成本控制計(jì)劃，在計(jì)劃當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)節(jié)余明細(xì)細(xì)化到項(xiàng)目實(shí)施的每一個(gè)自然工作日，并在每個(gè)月的月初匯總成為月節(jié)余申報(bào)表格，由財(cái)務(wù)管理部門統(tǒng)一進(jìn)行整理。通過對(duì)成本節(jié)余額度，可以對(duì)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整，以保證預(yù)算方案的可行性。

（三）實(shí)施人才戰(zhàn)略計(jì)劃，健全內(nèi)部培訓(xùn)體系

財(cái)務(wù)管理人才是房地產(chǎn)企業(yè)開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的動(dòng)力保障，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重專業(yè)人才的培養(yǎng)，在每年年初由財(cái)務(wù)管理部門向人力資源部門提交人才需求申請(qǐng)，針對(duì)財(cái)務(wù)管理崗位、業(yè)務(wù)技能崗位提出合理化需求，以充實(shí)和豐富企業(yè)財(cái)務(wù)管理人才隊(duì)伍。為了吸引更多的有識(shí)之士的加入，房地產(chǎn)企業(yè)可以在薪酬、績(jī)效獎(jiǎng)金、福利待遇等方面提高浮動(dòng)比例，并通過完善的硬件設(shè)施與軟件設(shè)施，為專業(yè)型管理人才與技術(shù)人才提供一個(gè)和諧的工作環(huán)境。近年來，部分房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)重缺乏財(cái)務(wù)管理人員，在實(shí)際工作當(dāng)中，由于財(cái)務(wù)管理部門人手不足，技能水平低，綜合素質(zhì)差，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作呈現(xiàn)出混亂局面，給企業(yè)的健康發(fā)展帶來諸多不利影響。面對(duì)這種形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)變用人觀念，通過與專業(yè)對(duì)口的高等院校建立長(zhǎng)期往來關(guān)系的方式，每年為應(yīng)屆畢業(yè)生提供廣闊的發(fā)展平臺(tái)。

此外，針對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理人員，企業(yè)應(yīng)當(dāng)編制針對(duì)性強(qiáng)、實(shí)效性好的內(nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃，將財(cái)務(wù)專業(yè)技能、職業(yè)道德素養(yǎng)、行業(yè)法律法規(guī)等內(nèi)容納入到培訓(xùn)計(jì)劃當(dāng)中，并通過集中授課培訓(xùn)、遠(yuǎn)程線上培訓(xùn)等方式，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能水平，夯實(shí)財(cái)務(wù)知識(shí)基礎(chǔ)，拓寬財(cái)務(wù)人員視野，提升個(gè)人職業(yè)素養(yǎng)，使財(cái)務(wù)管理人員能夠樹立高度的主人翁責(zé)任意識(shí)、大局意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。為了驗(yàn)證培訓(xùn)效果，企業(yè)可以組織內(nèi)審人員或者相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)被培訓(xùn)人進(jìn)行工作考核，對(duì)考核成績(jī)不合格的財(cái)務(wù)人員，遵循“能者上、平者讓、庸者下”的原則，給責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、專業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)的優(yōu)秀人才創(chuàng)造更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

三、結(jié)束語

新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入黃金發(fā)展期，同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)程中，也面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。由于財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制與企業(yè)的發(fā)展壯大有著直接關(guān)聯(lián)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，搶抓機(jī)遇，通過優(yōu)化財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制，提升財(cái)務(wù)管理績(jī)效，促進(jìn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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