房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施現(xiàn)狀與對(duì)策探析

唐曉丹

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理? 房地產(chǎn)企業(yè)? 實(shí)施現(xiàn)狀? 對(duì)策探析

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理現(xiàn)狀

（一）全面預(yù)算管理體系存在缺陷

全面預(yù)算管理對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有著一定基礎(chǔ)要求;但是目前房企在對(duì)其認(rèn)知上并不深入，過(guò)于簡(jiǎn)單;認(rèn)為全面預(yù)算管理無(wú)法對(duì)企業(yè)效益增長(zhǎng)發(fā)揮作用，反而會(huì)增加企業(yè)不必要的成本支出。最終會(huì)無(wú)視預(yù)算管理工作，使得全面預(yù)算管理作用無(wú)法發(fā)揮的困境。從職工角度看，企業(yè)在預(yù)算編制時(shí)，對(duì)于預(yù)算管理工作的整體缺乏深入認(rèn)知;甚至許多預(yù)算編制人員對(duì)全面預(yù)算管理的基本作用都尚未熟悉，部分工作人員敷衍了事，對(duì)全面預(yù)算管理沒(méi)有重視;在執(zhí)行預(yù)算管理工作時(shí)欠缺整體把握，極易造成呆板的預(yù)算管理模式;沒(méi)有將全面預(yù)算管理體系進(jìn)行結(jié)合，最終無(wú)法靈活的處理預(yù)算流程所出現(xiàn)的混亂情況，必定會(huì)影響到整個(gè)全面預(yù)算管理模式的運(yùn)轉(zhuǎn)。從企業(yè)角度看，欠缺有效、完善的預(yù)算管理體系就是全面預(yù)算管理應(yīng)用基礎(chǔ)條件不足。必定會(huì)影響到預(yù)算管理工作的具體落實(shí)，制約全面預(yù)算效用的發(fā)揮。

房地產(chǎn)企業(yè)欠缺完善的預(yù)算管理機(jī)制以及管理體系，造成預(yù)算管理工作在具體落實(shí)過(guò)程中欠缺可參考的制度，將會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）預(yù)算脫節(jié)造成全面預(yù)算編制失真

全面預(yù)算管理預(yù)算編制的具體工作主要?jiǎng)澐譃闃I(yè)務(wù)預(yù)算、專(zhuān)門(mén)決策預(yù)算與財(cái)務(wù)預(yù)算，而各項(xiàng)預(yù)算工作并沒(méi)有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，兩者存在著脫節(jié)的情況，最終造成所制定的預(yù)算編制存在著失真的問(wèn)題。

（三）全面預(yù)算管理執(zhí)行力不強(qiáng)，缺乏有效監(jiān)督

部分房地產(chǎn)企業(yè)由于預(yù)算審批機(jī)制的欠缺，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行的隨意性較強(qiáng)，某些時(shí)候甚至?xí)霈F(xiàn)越權(quán)審批的情況，這給預(yù)算執(zhí)行造成了極大的阻力。其次，財(cái)務(wù)部門(mén)往往只有全面預(yù)算要求和條例，卻沒(méi)有相應(yīng)的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督體系，導(dǎo)致無(wú)法切實(shí)掌握預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際效果，預(yù)算執(zhí)行處于無(wú)實(shí)際監(jiān)督的“真空期”;在進(jìn)行審批預(yù)算時(shí)欠缺相應(yīng)的實(shí)際依據(jù)。相關(guān)審批人員往往是通過(guò)資金方面的約束，結(jié)合主觀(guān)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。但是這種粗放的執(zhí)行管理容易造成預(yù)算管理執(zhí)行成為擺設(shè)，并且致使預(yù)算出現(xiàn)較大的差異，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施十分不利。

（四）欠缺激勵(lì)機(jī)制，預(yù)算考核缺失

房企的激勵(lì)機(jī)制資源主要集中在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)，而對(duì)于預(yù)算管理環(huán)節(jié)的預(yù)算激勵(lì)工作做得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。由于全面預(yù)算管理工作是極為復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，與房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)間具有緊密的聯(lián)系，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中各個(gè)部門(mén)積極的配合全面預(yù)算管理工作的落實(shí)，只有這樣才能夠讓全面預(yù)算工作得以充分的落實(shí)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的具體策略

（一）制定健全的全面預(yù)算管理體系

房企必須要以完善的管理體系作為后盾。制定完善的預(yù)算管理體系過(guò)程中，要將體系制度作為基礎(chǔ)條件。在具備全面預(yù)算管理體系后可以有效的指導(dǎo)預(yù)算管理各項(xiàng)工作，幫助房企職工加深對(duì)預(yù)算的認(rèn)知。

首先，應(yīng)該明確預(yù)算管理目標(biāo)，此目標(biāo)需要與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行緊密的結(jié)合;與具體成本費(fèi)用間強(qiáng)調(diào)匹配性原則。只有這樣才能夠降低預(yù)期與實(shí)際間所存在的差異;其次，傳統(tǒng)的預(yù)算管理方式以短期效益為主，盡管能夠在較短的時(shí)間內(nèi)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的效益，但是并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，并且成本支出在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)較大變化。在對(duì)房企預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行確定時(shí)，應(yīng)該結(jié)合房企市場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目投資以及實(shí)際管理等因素，綜合考量預(yù)算管理與該項(xiàng)目的目標(biāo)關(guān)系，便于將預(yù)算管理責(zé)任進(jìn)行明確;最后，全面預(yù)算應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化情況進(jìn)行定期調(diào)整;當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)變化十分迅速，房地產(chǎn)企業(yè)在編制年度預(yù)算時(shí)，可根據(jù)至預(yù)算年度已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售及成本及合理預(yù)估未來(lái)銷(xiāo)售及投入情況動(dòng)態(tài)的更新整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算，使預(yù)算能全面及時(shí)的反映項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)情況，有利于管理層進(jìn)行管理決策及監(jiān)督控制。

（二）打造對(duì)接小組強(qiáng)化三大預(yù)算的聯(lián)系

三大預(yù)算是全面預(yù)算管理重要“武器”，其中業(yè)務(wù)與決策預(yù)算時(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)條件。在成熟的房產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系當(dāng)中，業(yè)務(wù)預(yù)算以及專(zhuān)門(mén)決策預(yù)算通常是財(cái)務(wù)預(yù)算編制的重要基礎(chǔ)、依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)必須要結(jié)合所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，結(jié)合取證以及銷(xiāo)售的具體情況，展開(kāi)前期開(kāi)發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部等多個(gè)部門(mén)意見(jiàn)討論會(huì);然后向總部匯報(bào)本年及下一年度的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，結(jié)合多項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)明確各項(xiàng)預(yù)算工作具體內(nèi)容;將各項(xiàng)指標(biāo)落實(shí)到具體的責(zé)任人身上，確保能夠督促各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任人嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)要求;落實(shí)過(guò)程中必須要將指標(biāo)進(jìn)行明確，與業(yè)務(wù)預(yù)算進(jìn)行緊密聯(lián)系。確保房企各個(gè)項(xiàng)目實(shí)際負(fù)責(zé)人以及一線(xiàn)職工對(duì)于預(yù)算工作的充分支持;有利于激發(fā)預(yù)算管理工作配合的積極性，更好的提升預(yù)算上報(bào)效率。而對(duì)于預(yù)算出現(xiàn)差異的，必須要進(jìn)行根據(jù)流程進(jìn)行申報(bào)，不能夠進(jìn)行隨意調(diào)整。

要將財(cái)務(wù)預(yù)算的綜合分析作用進(jìn)行充分應(yīng)用。財(cái)務(wù)預(yù)算主要是針對(duì)決策、業(yè)務(wù)等環(huán)節(jié)的預(yù)算資料進(jìn)行匯總，將預(yù)算內(nèi)容通過(guò)自己具體化，將未來(lái)預(yù)算情況轉(zhuǎn)化為具體的財(cái)務(wù)預(yù)估報(bào)表。所以房企要想將全面預(yù)算的作用深入挖掘，需要組建專(zhuān)業(yè)的、豐富經(jīng)驗(yàn)的預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)，結(jié)合全面預(yù)算管理流程制定出符合房企的財(cái)務(wù)預(yù)算預(yù)估報(bào)告方案。通過(guò)該方案來(lái)收集有關(guān)財(cái)務(wù)預(yù)算工作所需要的信息資料，從開(kāi)發(fā)成本、回款金額多項(xiàng)直接或間接涉及資金的項(xiàng)目出發(fā)，匯總所有有關(guān)房企未來(lái)財(cái)務(wù)預(yù)算相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。然后通過(guò)專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算人才以及科學(xué)的工具編制出財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)表。另外一定要將各項(xiàng)信息資料口徑進(jìn)行統(tǒng)一化，便于財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)用。

財(cái)務(wù)人員需要結(jié)合專(zhuān)業(yè)知識(shí)運(yùn)用稅法以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等，確定需要繳納的稅金、非付現(xiàn)成本等等;整個(gè)過(guò)程需要財(cái)務(wù)人員慎之又慎，在得出結(jié)果后匯報(bào)給上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)將計(jì)算及確定過(guò)程進(jìn)行匯報(bào)。最終確定并認(rèn)可后，將報(bào)表當(dāng)中所涉及到的部分內(nèi)容數(shù)據(jù)進(jìn)行完善，最后出具財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明書(shū)。

業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)以及專(zhuān)門(mén)決策三個(gè)預(yù)算環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系、相輔相成，需要打造全面預(yù)算管理對(duì)接小組作為預(yù)算主導(dǎo)。要想將全面預(yù)算管理的效用進(jìn)行充分的發(fā)揮，就需要成立相應(yīng)的對(duì)接小組。選擇業(yè)務(wù)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)以及預(yù)算部門(mén)核心骨干組建全面預(yù)算管理小組，充分的參與到房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理落實(shí)工作當(dāng)中。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算管理執(zhí)行效果的監(jiān)督

隨著社會(huì)進(jìn)步以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈加激烈。在此大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多的挑戰(zhàn)，要想在市場(chǎng)當(dāng)中穩(wěn)步前行，必須要落實(shí)全面預(yù)算管理的執(zhí)行力度，保證落實(shí)情況就顯得尤為重要。倘若形式化就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理實(shí)施陷入兩難的境地，因此確保全面預(yù)算管理工作的高質(zhì)量尤為關(guān)鍵;與此同時(shí)，監(jiān)督將是全面預(yù)算管理執(zhí)行效果的重要保障，通過(guò)監(jiān)督能夠督促執(zhí)行工作的嚴(yán)格落實(shí)，將全面預(yù)算管理的效用進(jìn)行充分的發(fā)揮。

（四）運(yùn)用績(jī)效考核辦法，健全激勵(lì)機(jī)制

房企需要結(jié)合預(yù)算管理制度來(lái)制定相應(yīng)的績(jī)效考核機(jī)制。通過(guò)績(jī)效考核的形式將預(yù)算管理成績(jī)與職工薪酬緊密聯(lián)系。具體則可以從預(yù)算管理結(jié)果、人力資源建設(shè)等維度出發(fā)，為預(yù)算管理打造出可以提供助力的績(jī)效考核機(jī)制。職工將會(huì)積極主動(dòng)的配合全面預(yù)算管理工作的落實(shí)。比如在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)當(dāng)中，全面預(yù)算管理小組可以定期進(jìn)行績(jī)效管理優(yōu)秀成果進(jìn)行表彰，引導(dǎo)其他部門(mén)積極學(xué)習(xí)，為全面預(yù)算管理實(shí)施營(yíng)造良好的企業(yè)氛圍。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)具有周期長(zhǎng)、項(xiàng)目涉及資金廣等特征，對(duì)全面預(yù)算管理有著更高質(zhì)量上的要求。加上目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理面臨一系列的挑戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視全面預(yù)算管理實(shí)施的應(yīng)用，積極針對(duì)相關(guān)挑戰(zhàn)提出解決對(duì)策，才能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下越走越遠(yuǎn)。

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