基于制度分析與發展框架的城市更新用地混合利用研究框架

文/高荊民

隨著我國經濟社會的不斷發展，城市更新已經成為城市發展順應社會和經濟發展趨勢、推進產業結構調整、提高城市發展水平和發展質量的必要手段。在城市更新的實施過程中，一方面普遍存在城市土地資源日益緊張、存量建設用地不足的問題，另一方面又存在著大量用地效率低下的現象，嚴重制約了城市經濟、社會和生態多目標相協調、可持續發展的城市有機更新。城市更新用地的復合功能布局和混合利用是提高土地的節約集約利用率的重要方式，因此，探索城市更新用地混合利用的管理機制與實踐模式成為實現城市有機更新的核心內容，也是當務之急，勢在必行。

一、研究意義

城市更新用地混合利用研究，不僅要健全和完善土地資源管理理論體系，更要著力拓寬城市更新的研究視角。

1.本研究探索城市更新用地混合利用制度以及應用模式，豐富城市土地混合利用這一細分領域的研究內容，健全和完善我國土地資源管理理論體系。

2.本研究運用新制度主義的制度分析與發展框架，分析制度因素影響城市更新用地混合利用的微觀行為機理，以及行為主體互動所形成的土地利用效果，拓寬土地混合利用在城市更新研究領域的新視角。

二、研究目標

本研究總體目標為：以我國城市更新為背景，以城市更新用地效率提升為目標，積極破解城市更新中土地資源緊約束的難題，利用城市土地利用方式轉變，促進產業結構升級和城市轉型發展，力爭在理論探索和實踐應用上，探索土地利用模式的創新。

1.探索城市變更用地混合利用的制度安排影響。本研究在梳理、總結和拓展國內外土地混合利用研究的基礎上，運用新制度經濟學的理論方法，開發土地混合利用的制度分析和發展框架體系，揭示城市土地混合利用的制度安排對微觀土地混合利用行為的影響機理和作用機制，闡明從土地混合利用制度要素供給的角度激發微觀土地混合利用的積極性、創造性的制度規則，提高城市更新用地混合利用的效率，同時也為土地利用制度的優化和完善指明方向，提供制度制定的理論依據。

2.探索城市更新用地混合利用的應用模式選擇。本研究在利用新制度經濟學理性選擇模型進行理論分析的基礎上，進一步以杭州未來科技城的土地混合利用為對象開展實證研究，分析杭州未來科技城互聯網時代原有產業結構派生出的很多新功能以及跨產業、跨部門的深度融合催生出的大量新興業態對城市更新的用地需求，探索城市更新用地混合利用的應用模式選擇，并比較分析不同模式的實際成效。

3.構建城市更新用地混合利用的管理體制機制。本研究以增強我國城市綠色全要素生產力為制度目標，提出土地混合利用管理范式轉變、管理體系優化和管理方式改進等建議，以健全和完善土地混合利用制度安排，應對土地利用管理理念、方法的新挑戰，突破工業、住宅、商業、辦公等單一用途管理的制度束縛，釋放混合利用制度活力，挖掘土地利用潛力，滿足城市產業結構融合、經濟轉型升級的實際需求。

三、研究內容

在城市轉型升級的實踐探索中，土地混合利用作為一種高效緊湊、挖掘內涵的土地利用方式，在破解城市用地瓶頸、促進功能融合等方面顯示了越來越突出的優勢。多樣化的土地混合利用新模式或在政府引導下出現，或在市場中自發涌現。

1.城市更新用地混合利用的目標方向。解析城市更新的理念和目標，以及城市更新進程中“產業、人居與城市”三者融合、可持續發展趨勢，闡明城市更新用地混合利用的目標。

2.城市更新用地混合利用的概念內涵。分析城市更新用地混合利用的概念內涵，闡明總體目標、指導原則和核心要求。

3.城市更新用地混合利用的制度規則。在分析城市更新用地的物質屬性和社群屬性的基礎上，重點闡明我國現有城市更新用地混合利用的制度規則。

4.城市更新用地混合利用制度影響機制和作用機理。把城市更新用地混合利用的制度內生化，按照“制度——行為——績效”的分析框架，分析制度對混合利用行動情景、微觀主體行動機理和互動行為的影響及其造成的結果。

5.城市更新用地混合利用的實際應用模式和績效比較。實地調研杭州未來科技城案例，實證分析土地混合利用實踐模式以及管理體制機制，并利用調研得到的數據，評價管理制度的實際成效。

6.城市更新用地混合利用制度的管理機制和方法改進。實地調研當地政府對于杭州未來科技城實施的土地混合利用管理體制、機制和管理方法，并利用調研得到的土地混合利用成效數據，為改進和完善管理制度提供決策依據。

7.城市更新用地混合利用制度的績效評價和指標構建。根據城市更新目標，以城市可持續發展為導向，運用城市綠色全要素生產率的定量測度方法，嘗試構建城市更新用地混合利用單一測度評價指標，拓展和優化城市更新用地混合利用績效的定量評價方法。

8.城市更新用地混合利用制度優化建議。綜合理論分析和實證研究，開展規范性研究，對影響土地混合利用行為的關鍵制度提出有針對性的改進和優化建議。

四、研究思路

首先，本研究采用的制度分析與發展框架是城市更新用地混合利用行為決策的主要理論分析工具。該框架是新制度經濟學中的理性選擇模型，致力于解釋制度等外生變量如何影響公共資源的自主治理，從而向資源使用者提供一套能夠提升信任度與合作度的制度設計方案及評價標準。

圖1 研究思路

本文將城市更新用地行為決策模型分解，將城市更新用地混合使用決策者狀況、制度實施環境和城市更新用地混合利用規則聯系起來作為外生變量，將土地混合使用者的行動選擇以及行為預期感知結果作為內生變量，即認知改革變量，兩種變量共同影響土地混合使用者的決策。

在收集整理杭州市未來科技城土地混合利用的樣本數據的基礎上，構建“制度——行為——績效”的結構方程模型，揭示杭州未來科技城更新用地混合利用的應用模式，并比較分析不同模式的實際成效，從而驗證制度分析與發展理論分析的結論，以深化理論研究成果。

用規范分析的方法對現行的城市更新用地混合利用制度績效進行評價，并且在理論與實證研究的基礎上，嘗試運用土地混合利用績效評價的單一指標，推動土地混合利用績效的定量評價方法的拓展和改進。