城市運營模式的邏輯體系與實施路徑

文/馬珣

引言

城市運營業務是指政府和企業按照“收益共享、風險共擔”的原則，以產業鏈整合為宗旨，以資本運作為手段，以綜合開發運營為形式構建新型公私合作關系的復合型商業模式。

產業與城市互動發展是城鎮化的邏輯[1]，產業鏈整合貫穿城市運營業務模式的始末。我國關于產業鏈的研究已擴展到包含制造業與服務業在內的廣泛的產業領域，但針對城市或區域產業統籌的研究不多。隨著越來越多“城市運營商”的出現，產業導入、產業孵化與產業招商服務在城市運營業務中將日益發揮重要的作用。以城市運營為代表的綜合開發業務需要厘清在資源整合、贏利模式及實施路徑等方面的問題，因此探討產業鏈視角下的城市運營發展模式具有重要的現實意義。

一、城市運營模式內涵與關鍵能力培育

（一）城市運營模式的內涵

新型城鎮化進程的加速全面推動了城鄉相關產業的發展，此前主要遵循政府主導的城市發展規劃并由國資控股的地方城投公司，近年來轉型為城市運營商，開始參與城市或大片區的綜合開發。在“政府引導、市場主導”的背景下，催生了政府統籌管理與市場有限參與的需求：政府代表公眾利益，強調生活空間可接受性、生產空間可行性、生態空間適應性；企業通過區域整體規劃、產業整合與招商、高品質管理輸出等手段推動基礎設施建設、商業業態布局以及公共服務配套等工作。

因此，對政企雙方而言，“合作共贏、風險共擔”成為城市運營業務的基本原則。城市運營作為近年來新型房地產開發模式，相較于傳統開發模式，在土地獲取、投資密度、融資渠道等方面更加開放與友好。[2]以市場為導向，通過資本運作實現產業鏈整合，并貫穿整個綜合開發運營的始末，對多種產業資源進行有效整合，實現城市資源重新配置與城市價值再創造，是城市運營模式的基本內涵（圖1）。

（二）城市運營業務的贏利模式

城市運營業務本身包含復雜的業態元素，其收益模式也呈現出多元化的態勢。按照收益時序，可歸納為短期贏利、中期贏利及長期贏利三個類型。

1．短期贏利主要來自土地一級開發收益、廠房租售收益和土地出讓收益等。短期贏利通常是以產業規劃為撬動點，進行土地一級開發或一、二級聯動開發獲取收益，通過出讓部分或整體土地獲取溢價收益。

圖1 城市運營業務模式的邏輯體系

2．從中期來看，贏利主要來自產業服務收益、配套物業開發收益、產業政策扶持收益等。中期贏利是當前城市運營模式探索的一大方向，具體包括生活、商務、娛樂及物業服務等配套型收益，通過給予金融支持、咨詢輔導、園區展會等獲取的產業服務型收益，通過政府承諾稅收分成、企業稅收返還減免優惠及產業專項資金補貼等獲取的政策型收益。

3．追求持續贏利是城市運營業務的基本特點，長期贏利主要包含園區企業上市收益、股權投資收益以及增值服務收益等，如產業園區通過概念包裝、吸引風投、實現上市獲取溢價，采取構架或控股創投基金或產業投資基金獲取公司成長收益（IPO等形式）等。

（三）產業鏈視角下城市運營的關鍵能力

我國產業發展踏入了資本密集度提升階段，逐步由要素與投資驅動轉變為創新驅動，需要采取產業規劃、生態保護、社區管理及城市設計等綜合手段，研究城市經營和發展策略。[3]因此，“城市運營商”應培育與區域性產業鏈發展相匹配的關鍵能力。

1．依托產業，培育“規劃引領能力”。城市運營項目應契合城市發展與演變周期，通過前瞻性的規劃方案來配置商辦空間、住宅空間、文體空間及娛樂載體等，各業態構件彼此形成相匹配的關系并發揮作用，圍繞用戶場景強化產業整合能力，全面介入綠色能源的設計、制造、運營產業鏈，實現多功能與高效率的“多規合一”。

2．塑造資源，培育“全域管控能力”。通過把握城市核心區的舊城改造、城市遠郊區的新城開發、生態稟賦區的特色小鎮等“全域”資源，實現資源的再塑造和區域產業升級，大力應用數字化、智能化、網絡化等新技術革命成果，[4]保障智慧社區、智慧能源、智慧安防的需求，增強智慧管理、研發設計、實驗應用、設備運維等方面的綜合能力，形成差異化的競爭優勢。

3．持續收益，培育“產業服務能力”。城市規劃精細程度的深入，對大數據的精細度及交付模式提出了更高要求。[5]傳統房地產行業與城市運營有較大區別，前者重在“建房”， 而后者重在“造城”，這就要求“城市運營商”有能力整合產業資源，培育長期稅源和保障長期就業，推動城市消費升級與實現組合式服務，例如城市運營數據平臺的打造，應包括環境數據、用戶行為數據和能源運行數據，通過大數據和云計算，發現并分析規律，進而將其轉化成自動觸發的能源運行策略。

二、基于產業鏈視角的城市運營業務實施路徑

隨著城市發展進程的提速，城市空間與城市功能得以不斷更新，對城市發展戰略再思考與城市價值的重新評估，亦將決定其產業資源的價值與可實現性。城市運營業務的實施路徑通常是編制概念規劃或產業策劃，按照土地一級開發、基礎設施建設、公共服務配套及產業資源導入等方面的操作順序，增強城市片區的土地價值，優化功能結構，進而實現企業與政府的雙贏。

基于產業鏈的統籌考慮，城市運營商應按照“三先三后一主線”的實施路徑，憑借自身擁有或外界整合所得的細分產業資源進行導入配置，實現產能落地，打造特色產業鏈和企業集聚的新模式，由產業鏈整合帶動城市功能的升級。城市運營業務“三先三后一主線”的實施路徑，進行廣泛的資源整合，這需要獨特和領先的商業管理模式以及具有市場競爭力的產業運作能力作為支撐（圖2）。

（一）堅持“合作共贏、風險共擔”一條主線

政企合作是城市運營業務模式的基本特點，政企雙方共同通過市場機制對城市資源進行優化配置，在效率和融資方面形成互補。政府按照協議條件給予企業一定的責任授權，給予城市運營項目以基礎性的政策支持；企業以項目主體負責人的身份，參與城市片區的策劃、建設、運營及后續管理等工作，并為城市運營項目提供戰略性產業資源，通過資本要素的合理組合運作，實現土地、產業的價值再造及提升，從而使土地資產獲得增值，使城市的競爭力得到提升。

圖2 城市運營業務實施路徑示意圖

（二）堅持“三先”原則，注重產業先行

1．以產業規劃為先導。通過市場研判對產業各門類市場情況進行專業化評估、提前布局；編制產業概念規劃，引導城市總體規劃、土地利用總體規劃等的系統優化，通過“多規合一”解決規劃編制權分散、規劃層級不一、規劃之間存在沖突等問題，以科學的產業規劃支持產業項目的后期運作，為城市的可持續發展奠定基礎。

2．以產業服務為引領。通過梳理可導入的產業資源，建立產業資源名錄，縱向整合相關產業資源，導入主題性產業；打造包含產業孵化、金融創新、專業咨詢、人才建設等的全功能產業服務平臺，向改造運營團隊提供產業運營的高附加值服務，獲取融資性服務、咨詢服務、培訓服務等收益，例如通過引入AI智慧管家，橫向聯通產業客戶系統和智慧物業服務系統，做到即時響應、過程監督和提醒、信息及時反饋。城市社區公共服務設施應加強引導分類指引，進行精準化差異化配置，完善最低層級的5分鐘社區生活圈，滿足市民的基本公共服務需求。[6]

3．以資源整合為手段。實行激勵機制，組建招商團隊，橫向整合相關產業資源，豐富在規模體量上占主導地位或在開發時序上承擔啟動建設職責的產業的功能；在資源整合后期，根據需要成立特色產業聯盟，聯合優質資源注入項目，啟動若干產業功能類別的優化組合。

（三）堅持“三后”原則，注重政策驅動

1．以政企合作為基礎。在了解城鎮資源稟賦的基礎上，按照“住、辦、公、產、城”一體化規劃理念，因地制宜地為各個城市量身打造特色產業發展模式；與資本市場對接合作，從政策、法律、市場角度謀劃產業資源的增值與發展最優化，為后續產業項目落地打下基礎。

2.以協議鎖定為節點。在城市運營項目建設中，不可避免地存在著政府與企業的博弈關系，因此需要采取ESS穩定策略來平衡彼此間的博弈因素。[7]通過簽訂協議保障項目推進時序，在政企戰略框架協議的基礎上，完善一攬子的細分協議或合同，商定項目實施主體的運營管控架構、盈利分配模式等。

3.以政策保障為支撐。適當介入政府產業決策以取得政策保障，確保產業空間布局、業態配比等得以有效落地；規避地方政策干預的風險，以協議形式維護產業政策扶持如稅收分成、企業稅收優惠、產業專項資金補貼等的持續有效性。

三、結語

綜上所述，城市運營業務致力于提升整體產業功能，致力于實現區域的總體戰略目標，致力于以超前規劃創造城市價值，致力于打造可運營的城市產業集群。經濟發展常態化已成為我國社會發展的一個主基調，其中產業鏈空間重構與功能重組的偉大進程，構成了城市運營事業持續發展的生命力。基于前文分析，城市運營商除了要積極、主動地轉化業務模式，還應按照“三先三后一主線”的實施路徑，提升規劃引導、全域管控、產業服務能力，進一步向上下游附加值較高環節延伸，推進產業鏈的有效運轉，將“以內涵式發展取代外延式增長”落到實處，形成政、企、產、商的高效聯動。