租賃變更的會計處理原理及方法

呂新建 王媛 胡小東

2018年12月，財政部發布了新租賃會計準則（CAS21），在承租人會計處理上引入了一套單一的會計確認和計量模型（使用權模型），取消了原準則關于融資租賃和經營租賃的分類，要求承租人對所有租賃（選擇簡化處理的短期租賃和低價值資產租賃除外）均采用與原準則有關融資租賃類似的要求，在資產負債表中確認使用權資產和租賃負債，并分別確認折舊和利息費用。租賃負債的計量取決于尚未支付的租賃付款額的現值的計量，而單一的會計確認和計量模型使得使用權資產的確認和計量與租賃負債的確認和計量密不可分。租賃負債計量所依賴的租賃付款額可能會因為各種原因而發生變化，其中最廣泛的當屬租賃變更，而租賃變更的會計處理的時點至關重要。本文在闡述使用權資產的確認和計量原理及關鍵確認計量時點的基礎上，總結了租賃變更會計處理的三類基礎模型，并舉例分析了如何將復雜的租賃變更分拆為基礎模型并進行恰當的會計處理，最后分析了一些特殊的租賃變更問題。筆者認為，只要掌握了使用權資產確認計量的原理及其關鍵時點，再復雜的租賃變更的會計處理難題也將迎刃而解。

一、使用權確認計量的關鍵時點

CAS21將租賃定義為“在一定期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人以獲取對價的合同”。站在承租人的視角，所有的租賃都是一定期間內租賃資產的使用權，通過使用權確認和計量的模型將承租人的會計處理單一化。

從資產的定義來看，“資產是指企業過去的交易或者事項形成的、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源”，擁有所有權或控制權是資產的確認基礎。在擁有租賃資產租賃期間的控制權的前提下，識別出的租賃也自然滿足資產的定義。控制租賃資產使用的權利以租賃資產交付使用為前提，租賃資產的交付使用是租賃合同履行的開始，承租人也因此要承擔付款的義務，故而租賃資產的交付使用日即租賃期開始日就是使用權資產和租賃負債的初始確認的日期。

在后續合同的履行過程中，租賃合同可能會做出原合同條款之外的各種變更，例如縮短或延長租賃期限，減少或增加部分租賃面積等等。以變更租賃期限的合同為例，租賃資產已交付承租人，協議變更的生效就表明使用權的期限發生變化進而也同時導致未來租賃義務的變化，所以租賃合同變更的生效日就是使用權的后續計量日。而在增加部分租賃面積的合同變更中，協議變更的生效日不必然發生新增租賃面積的交付，此時新增租賃面積的交付日才是新增使用權資產的確認時點。但當新增租賃面積不構成一項獨立租賃時，原租賃面積可能需要進行重新計量，此時重新計量日又該如何確定？所以，面對這些合同變更時，如何在恰當的時點對租賃變更做出恰當的會計處理是亟待解決的問題。

二、租賃變更的會計處理的基礎方法

CAS21第二十八和第二十九條定義了租賃變更并規定了租賃變更的會計處理，當租賃變更增加了租賃資產且增加的對價公允反映了新增租賃資產的單獨價格時，才作為一項單獨的租賃進行處理，否則應當在租賃變更生效日進行恰當的處理。然而，這兩條規定有些晦澀不清，具體到各種合同變更的會計處理時還需要緊扣使用權確認計量的理論基礎。筆者認為，租賃的各種變更中最基礎的變更只有三種，一是租賃資產的增加，例如租賃面積的增加；二是租賃期限的延長或對價的變動；三是租賃期限的縮短。

（一）租賃資產的獨立增加

例1：甲公司租了一面積為4000平方米的辦公室，租賃期限從2019年1月1日至2022年12月31日，無延期或提前終止租賃的選擇權，年租金100萬元，增量借款利率作為折現率是5%，租金每年底支付，不考慮稅負的影響。2019年12月31日，甲與出租人簽訂補充協議，約定再新增1000平方米的租賃面積，租賃期限從2021年1月1日至2022年12月31日，年租金25萬元，租賃期開始日增量借款利率是6%，租金支付方式不變。

分析：甲公司新增租賃使用權的對價能反映其單獨價格，所以甲公司應當將新增的1000平方米的使用權作為一項單獨的租賃，使用新的增量借款利率進行處理，確認日為2021年1月1日即租賃期開始日。盡管租賃變更時，增量借款利率已經發生變化，但原租賃使用權的計量使用的增量借款利率維持5%不變。

于2021年1月1日，甲公司對新增租賃面積進行如下的會計處理：

借：使用權資產 45.84

貸：租賃負債 45.84

（二）租賃期限的延長或合同對價的變動

例2：接例1原租賃條款，2019年12月31日，甲公司與出租人簽訂補充協議，約定以每年95萬的租金延長1年租賃期限，原租賃的租金也統一調為每年95萬元。補充協議生效日，增量借款利率是6%。

分析：甲公司并未新增租賃使用權，僅僅是將原使用權的對價和期限進行了調整，由于原使用權已在甲公司控制之下，故而補充協議生效日就已改變了使用權的狀態以及租賃付款義務，所以計量日應定為2019年12月31日。另外租賃變更后，增量價款利率也發生了變化，應該按照第二十九條的規定使用新的折現率進行重新計量。

于2019年12月31日，原租賃負債余額為272.29萬，變更后租賃付款義務按照新的折現率計算的租賃負債余額為329.13，甲公司進行如下的會計處理：

借：使用權資產 56.84

貸：租賃負債 56.84

該金額中既包括期限延長及對價調整的影響又包括折現率變動的影響。

（三）租賃期限的縮短

例3：接例1原租賃條款，2019年12月31日，甲公司與出租人簽訂補充協議，約定將剩余的3年租賃期縮短為2年，租金維持不變，補充協議生效日，增量借款利率是6%。

分析：考慮到使用權資產確認的是一段時期內租賃資產的使用權，租賃期限縮短可視為使用權資產的部分終止確認。期限的縮短在合同變更生效時已改變使用權的狀態以及租賃付款義務，所以計量日應定為2019年12月31日。對于這一終止確認的計量方式，準則采用了兩步法的特殊處理方式：第一步，先按年限比例對使用權資產和租賃負債進行終止確認，差額計入當期損益；第二步，再按重新計量后的租賃負債與第一步終止確認后的租賃負債的余額的差額，調整使用權資產。

第一步：于2019年12月31日，原使用權資產和租賃負債的余額分別是265.96萬和272.29萬，當把剩余3年租賃期縮短為2年時，終止確認的比例為1/3，終止確認的會計處理如下：

借：租賃負債 90.76

貸：使用權資產 88.65

資產處置收益 2.11

第二步：于2019年12月31日，變更后的租賃付款義務按照新的折現率計算的租賃負債余額為183.31萬，差額調整使用權資產：

借：使用權資產 1.78

貸：租賃負債 1.78

通過兩步法處理后的使用權資產和租賃負債在剩余的租賃期繼續進行后續計量。

三、復雜租賃變更的會計處理

前面闡述了三種基礎的租賃變更的會計處理方法，然而實務中企業還會面臨各種復雜交錯的租賃變更，但只要準確理解使用權確認的原理及租賃變更的基礎會計處理，就可以將復雜交錯的租賃變更拆分為基礎變更，在此提供進一步的指導。

（一）租賃資產的非獨立增加

例4：接例1原租賃條款，2019年12月31日，甲與出租人簽訂補充協議，約定再新增1000平方米的租賃面積，租賃期限從2021年1月1日至2022年12月31日，年租金10萬元，租賃期開始日增量借款利率是6%，租金支付方式不變。

分析：甲公司新增租賃使用權的對價并不能反映其單獨價格，所以甲公司不能將新增的1000平方米的使用權作為一項單獨的租賃進行會計處理。按照CAS21第二十九條的規定，可以先對變更后的總對價在租賃資產之間進行分攤，分攤后則出現兩個基礎的租賃變更：原使用權對價的變更和租賃資產的增加。然而在此需要注意，前者的計量日為2019年12月31日，后者的確認日為2021年1月1日。變更后租賃合同的總租賃面積為5000平方米，年租金為110萬，分攤后原租賃資產的年租金變更為88萬，新增租賃資產的年租金為22萬。

于2019年12月31日，原租賃負債的余額為272.29萬，合同變更后租賃付款義務按照新的折現率計算的租賃負債余額為235.19萬，差額調整使用權資產：

借：使用權資產 37.10

貸：租賃負債 37.10

于2021年1月1日，甲公司對新增的租賃資產使用權進行如下的確認會計處理：

借：使用權資產 58.80

貸：租賃負債 58.80

可見，對租賃資產的非獨立增加進行對價分攤后產生的兩個基礎的租賃變更的確認計量時點存在關鍵差異，且對于原租賃面積而言，除了租賃對價的改變以外，還需要在變更生效日按照新的折現率進行重新計量。

（二）租賃資產的部分減少

例5：接例1原租賃條款，2019年12月31日，甲與出租人簽訂補充協議，約定其中的1000平方米的租賃面積，租賃期限提前到2020年12月31日結束，2022年年租金變更為75萬，租賃變更日增量借款利率是6%，租金支付方式不變。

分析：甲公司租賃的4000平方米的辦公室于2020年12月31日縮減為3000平方米，部分退租在實務中較為普遍。然而對于使用權資產的確認和計量來說，并沒有租賃資產的實體上物理變化的說法，因為使用權資產確認的是一段時期內租賃資產的使用權。租賃資產的實體上物理變化實則是租賃期限的改變，極端的，出租人即刻終止部分面積的租賃并取回租賃物也可視為租賃期限縮短至零。該例中，合同變更后提前結束部分面積的租賃也可以拆分為兩個基礎的租賃：3000平方米不變的租賃和1000平方米租賃期限的縮短。

于2019年12月31日，原租賃負債的余額為272.29萬，對應的3000平方米的租賃負債余額為204.22萬，合同變更后該部分的租賃付款義務需要按照新的折現率計算租賃負債，余額為200.44萬，差額調整使用權資產：

借：租賃負債 3.77

貸：使用權資產 3.77

于2019年12月31日，對于提前終止租賃的1000平方米的租賃則采用兩步法的會計處理，與第三類基礎租賃的會計處理完全一致，在此不加贅述。

租賃資產的部分減少雖然從側面說明了原租賃使用權可以拆分為兩個獨立的租賃，然而它與租賃資產的獨立增加不同，拆分出來的租賃不變的部分需要按照租賃變更生效日新的折現率進行重新計量。

上述兩個復雜的租賃變更的結合，即出租人替換部分租賃資產，在實務中也時有發生。只要掌握前述的各類基礎租賃變更的處理和分析方法也能做出恰當的會計處理，在此筆者不再做詳細分析。

四、短期租賃下租賃變更的特殊問題分析

CAS21第三十條規定了短期租賃的確認豁免，實務中很多企業可能會通過租賃變更來強行適用租賃豁免的規定，在此筆者談談其中的不當之處。

（一）滾動續簽一年到期的租賃

例6：甲企業于2019年6月30日簽訂了1年期的租賃合同，2020年5月31日甲企業又續簽了1年的租賃期至2021年6月30日。甲企業考慮到續簽的租賃期并未超過12個月，故而采用了租賃豁免的規定。

分析：2019年6月30日簽訂的租賃合同確實滿足短期租賃的豁免規定，而后續簽的合同并沒有增加新的租賃資產，只是一種延長租賃期限的租賃變更。租賃變更的生效日是2020年5月31日，從該生效日起，剩余使用權的期限是13個月，已不再符合短期租賃的豁免規定。

可見，實務中通過滾動續簽一年期的租賃合同并不能適用短期租賃的豁免規定，而通過滾動續簽短于1年的租賃合同來強制適用該規定的做法是否可行，也期待準則適用過程中有關部門的進一步明確。

（二）續簽后租賃期不超過一年

例7：甲企業于2019年1月1日簽訂了2年期的租賃合同，2020年11月30日甲企業因業務發展需要再租半年。甲企業考慮到剩余的租賃期并未超過12個月，故而采用了租賃豁免的規定。

分析：2019年1月1日簽訂的租賃合同不滿足短期租賃的豁免規定，后續租賃變更的生效日是2020年11月30日，從該生效日起，剩余使用權的期限是7個月。然而該租賃變更只是原使用權期限的延長，租賃資產的使用權早已為甲企業所控制。綜合起來看，租賃變更后整個使用權的期限為2.5年，故而不適用短期租賃的豁免規定，應按照租賃變更的方法對原租賃資產和租賃負債進行重新確認和計量。