如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本實(shí)踐

毛紅文

摘 要：近年來(lái)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到了非常迅速的發(fā)展，促使房地產(chǎn)行業(yè)也得到了進(jìn)一步發(fā)展。但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中還會(huì)受到國(guó)家政策調(diào)整等多種因素的影響，如果沒(méi)有做好開(kāi)發(fā)成本的控制工作，也就會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效益，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也會(huì)造成比較大的影響，本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制工作進(jìn)行了探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);開(kāi)發(fā)成本;控制

近年來(lái)我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域采取了相應(yīng)的調(diào)控手段，使得當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也變得更加激烈。為了在市場(chǎng)中得到持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)還需要做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的合理控制，并構(gòu)建行之有效的監(jiān)管機(jī)制，只有這樣才能夠在推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)進(jìn)行基礎(chǔ)上，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益跟社會(huì)效益。

1 房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本控制中存在的問(wèn)題

1.1 成本核算中存在的問(wèn)題

1）成本核算對(duì)象不明確。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了非常迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量迅速增加。但是很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在有涉及內(nèi)容多、施工環(huán)境復(fù)雜的特點(diǎn)，也就需要通過(guò)分批開(kāi)發(fā)的方式開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目。在一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中包含有住宅、公寓以及商業(yè)地產(chǎn)等等。總體而言在面對(duì)不同的項(xiàng)目類型跟開(kāi)發(fā)周期時(shí)，要求財(cái)務(wù)人員能夠進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算工作。但是目前在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算工作中還沒(méi)有特定標(biāo)準(zhǔn)，核算對(duì)象不夠明確，也就導(dǎo)致了核算結(jié)果的準(zhǔn)確性跟合理性不足，直接影響到了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本管理跟控制效果。2）未做好成本費(fèi)用的分配工作。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很多工程還會(huì)形成公共費(fèi)用，并且要通過(guò)特定原則來(lái)進(jìn)行分配，隨后方能夠納入到工程成本中。此外在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中還會(huì)出現(xiàn)一些間接性的成本費(fèi)用，也就需要在成本核算工作中做好這些成本費(fèi)用的合理分配。但是目前成本核算中并沒(méi)有對(duì)成本費(fèi)用分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，也就影響到了成本費(fèi)用的核算效果。

1.2 成本控制中存在的問(wèn)題

1）成本控制體系不健全。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈，但是依舊有部門開(kāi)發(fā)商沒(méi)有進(jìn)行成本控制體系的合理構(gòu)建，企業(yè)在成本管理工作中缺乏戰(zhàn)略目標(biāo)，也沒(méi)有做好成本控制流程的有效規(guī)劃，也就難以達(dá)到預(yù)期的成本管理效果。2）成本控制缺乏合理性。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中還存在有控制手段過(guò)于粗放的問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般也不會(huì)進(jìn)行全程控制工作，使得較多的項(xiàng)目成本沒(méi)有得到應(yīng)用控制，這樣不僅會(huì)導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)出現(xiàn)比較大的經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期跟穩(wěn)定發(fā)展也會(huì)造成比較大的阻礙。

2 完善跟優(yōu)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的幾點(diǎn)策略

2.1 進(jìn)行成本核算方式的完善跟優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)層首先需要充分認(rèn)知到成本核算工作的重要性，要求財(cái)務(wù)工作者能夠?qū)σ酝杀竞怂憬?jīng)驗(yàn)以及同行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)跟方法進(jìn)行不斷的總結(jié)跟優(yōu)化，加強(qiáng)設(shè)計(jì)時(shí)期的成本核算工作，為后續(xù)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作提供參考。此外在進(jìn)行成本核算過(guò)程中還要做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工期跟附加條件的詳細(xì)說(shuō)明，做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中一些公共成本跟間接性成本核算的分配標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期核算工作。因此說(shuō)只有指定合理的規(guī)章制度跟成本核算標(biāo)準(zhǔn)，才能夠提升成本核算效果，為后續(xù)的成本控制工作奠定良好的基礎(chǔ)。

2.2 進(jìn)行成本控制機(jī)制的優(yōu)化

成本控制作為一項(xiàng)技術(shù)性比較強(qiáng)的工作，為了達(dá)到預(yù)期的開(kāi)發(fā)成本控制效果，首先需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠成立特定的控制以及審計(jì)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制，并需要將成本控制理念完全落實(shí)到整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中。通過(guò)適當(dāng)獎(jiǎng)懲制度的制定，能夠?qū)ω?cái)務(wù)控制工作人員的行為起到良好的規(guī)范跟控制效果，并能夠進(jìn)一步激發(fā)員工們的工作積極性，保障企業(yè)項(xiàng)目成本的控制水平。

2.3 完善成本核算監(jiān)督機(jī)制

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算工作中依舊存在有監(jiān)管手段跟監(jiān)管力度不足的問(wèn)題，在成本核算過(guò)程中還經(jīng)常性出現(xiàn)建筑成本虛增的問(wèn)題，直接影響到了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目成本核算工作中需要做好成本核算的監(jiān)督工作，構(gòu)建完善的成本核算審計(jì)機(jī)制，并且要將核算責(zé)任落實(shí)到具體的負(fù)責(zé)人身上。在后期的成本控制以及建筑施工過(guò)程中，一旦發(fā)現(xiàn)成本核算數(shù)據(jù)失真的問(wèn)題，還要做好責(zé)任者的追究工作。在進(jìn)行成本核算過(guò)程中，也要充分發(fā)揮出審計(jì)部門的監(jiān)督職能，降低成本核算失真以及誤差的可能性，來(lái)為企業(yè)各項(xiàng)戰(zhàn)略決策的制定提供足夠多的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)依據(jù)。

2.4 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控

近年來(lái)隨著我國(guó)信息技術(shù)的發(fā)展，在各個(gè)行業(yè)中也得到了廣泛的應(yīng)用。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作中，還需要積極采用信息技術(shù)來(lái)提升成本的核算跟控制效果。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在結(jié)合了自身發(fā)展特點(diǎn)以及地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)基礎(chǔ)上，構(gòu)建完善的成本數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)更新跟監(jiān)控系統(tǒng)，幫助企業(yè)管理層對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本信息進(jìn)行精準(zhǔn)掌握。只有實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目工程成本使用情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)控工作，才能夠?qū)こ淘靸r(jià)情況進(jìn)行及時(shí)跟準(zhǔn)確的總結(jié)跟分析，對(duì)于整體成本控制效果的提升也有著非常重要的意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化的成本管理跟控制策略，也就容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本過(guò)高、企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金不足等現(xiàn)象出現(xiàn)。這時(shí)候就可以采取對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的預(yù)訂方案進(jìn)行有效的調(diào)整跟重新規(guī)劃工作，加強(qiáng)后續(xù)資金投入等方式，保障房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利開(kāi)展。

2.5 強(qiáng)化成本的內(nèi)部控制體制

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在有對(duì)成本控制力度不足的問(wèn)題，為了促進(jìn)企業(yè)得以長(zhǎng)租的發(fā)展，在進(jìn)行項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，需要強(qiáng)化招投標(biāo)方面的監(jiān)督跟管理工作，這樣才能夠保障招標(biāo)企業(yè)能夠滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)需求。，避免對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的工程施工帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)損失。因此企業(yè)的成本控制工作要貫徹到整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門也就需要做好對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的控制工作，避免不必要資金浪費(fèi)等問(wèn)題發(fā)生。因此說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)還需要構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體制，做好項(xiàng)目的成本預(yù)算工作，具體要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）在實(shí)地勘測(cè)跟設(shè)計(jì)執(zhí)行方案前提下，進(jìn)行預(yù)算方案的合理編制，并且要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的事前控制工作。2）在結(jié)合了相關(guān)預(yù)算方案基礎(chǔ)上，做好項(xiàng)目建設(shè)成本的有效控制，還要強(qiáng)化整個(gè)開(kāi)發(fā)流程中的控制工作，由專門的審計(jì)人員進(jìn)行建設(shè)成本的監(jiān)督跟審計(jì)工作，對(duì)于成本控制水平的提升也有著非常重要的意義。3）當(dāng)工程的分項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)束之后，財(cái)務(wù)部門還要進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)結(jié)算工作的審查跟核對(duì)工作，還需要將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)，借此來(lái)保障房地產(chǎn)行業(yè)的最終效益。

3 結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了非常迅速的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作中，還需要各當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)積極構(gòu)建完善的成本核算制度跟控制標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高財(cái)務(wù)工作人員的綜合素質(zhì)跟責(zé)任感，這樣才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制效果，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)與穩(wěn)定發(fā)展也有著重要意義。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本控制工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行了探究，隨后針對(duì)性的提出了幾點(diǎn)優(yōu)化策略，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一些理論上的幫助。

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