論新經濟形勢下房地產成本管理要點

馬小芳

摘要：房地產企業成本管理是房地產項目開發過程中一項非常重要的工作，成本管理水平的高低關系著整個企業資金的運轉效率，高效的成本管理工作有利于提高企業的工作效率，面對日趨激烈的市場競爭，地產行業都在尋找各種方式以期提高成本管理工作的效率。基于此，以下對新經濟形勢下房地產成本管理要點進行了探討，以供參考。

關鍵詞：新經濟形勢;房地產;成本管理;要點

在經濟和科技不斷發展的大背景下，人們對房產建筑的要求越來越高，同時在市場和政策的雙重調控下，我國的房地產企業正在面臨著巨大的挑戰，各項成本增長趨勢明顯，房地產企業的利潤空間逐漸被壓縮到臨界點，為了提高房地產企業的核心競爭力，使其能夠不斷地適應社會發展的潮流，房地產企業應采用各種方法優化成本，如實行全過程全員成本控制，既而提高房地產企業的資金利用率，降低房地產企業的投資風險，實現真正意義上的成本控制，為房地產企業的良性穩步發展提供必要的保障。

1 房地產行業進行成本管理的必要性

房地產企業科學合理的對企業財務成本進行有效的管理，可以增加企業的經濟收益，提高資金的利用效率，為房地產企業進行決策提供參考。除此之外，房地長企業進行成本管理，還可以在很大程度上提升企業的發展水平，幫助房地產企業在激烈的市場競爭中站穩腳跟，實現房地產企業的經濟效益的進一步提升，促進整個房地產行業的進步發展，在推進社會經濟發展的進程中發揮著重要的作用，為我們國家的經濟發展貢獻一定的力量。

2 房地產行業成本管理工作中存在的有關問題

2.1 成本管理意識存在誤區

很多房地產企業沒有形成全員參與成本管理的觀念。一方面，成本管理工作多數集中于一個或者幾個部門，這就會容易導致成本管理工作被認為是成本相關部門的工作。另一方面成本管理工作沒有得到管理層面的重視，片面的理解成本管理只是一味地減少開支降低成本，卻忽略了成本管理是本質是價值投資。成本管理并不是簡單的價格管理，低價格不等于低成本。

2.2 成本管理模式沿用舊模式，行業發展滯后

成本管理模式中，如何計算項目成本、如何分析成本的來源和構成，采用什么樣的方法選擇什么樣的時段分析，都會影響到整個工程項目的進行。然而現階段，我國大部分的房地產企業在成本管理模式的選擇上存在一定的誤區，比如部分企業過度重視工程項目的數量和開發，忽略了由此會帶來的成本增加效益得不到提升的問題，成本管理模式始終停留在粗放型的發展上，成本管理的效果大打折扣。企業需要從這種模式中走出來，向精細化的管理模式邁進。

2.3 成本管理體系不完善

（1）缺乏全成本核算意識。房地產企業缺乏全成本管理意識，多數企業在工程建設階段對建安工程造價的管控較為關注，而對工程造價以外的各項費用管控并不嚴格。在新經濟形勢下在房地產開發項目中財務費用（融資費用）在整個開發項目成本支出占比越來越高，資金利用效率問題日益突出。（2）缺少堅實的全成本核算基礎。目前大多數房地產企業雖然已提出全成本管理理念，但具體工作仍未完善，未明確劃分相關管理費用及輔助費用，項目后評估流于形式，經驗數據積累準確性存疑，影響房地產企業全成本核算的準確性。

3 新經濟形勢下房地產成本管理要點

3.1 加強成本管理意識，貫徹落實全面預算的管理理念

全面預算管理，是指在項目工程開始前根據工程的實際情況，全面計算工程項目所需要的一切資金，對成本進行估算，需要結合企業自身的實際情況制定適合的全面預算管理制度。對此可以從四個方面來實現貫徹落實全面預算的管理理念：一是在作全面預算時，需要全部人員的全程參與，積極跟進項目發展;二是對工程項目的全階段進行估算，具體可以細分到年和月;三是具體執行時應嚴格落實每一步，并對執行的過程進行嚴謹把控;四是需要建立系統化科學化的預算分析機制和項目考核機制。

3.2 利用信息化工具進行動態成本管理

科技的不斷進步為企業信息化管理提供了便利，企業進行動態成本管理需要軟件系統的支持，可使用全面預算管理信息系統，通過快速的信息傳遞和決策機制對銷售成本、人力資源成本、工程項目成本、管理費用進行指導、監督，及時發現問題，糾正偏差，調整與目標成本差異，為成本控制提供保證。一、房地產企業應按項目設定目標成本，在取得土地時根據當前經營環境，分析市場供求關系，編制目標成本報告，分解目標成本。二、在預算管理信息系統中對各項成本進行合約規劃，將成本分為已簽合約已發生成本、已簽合約未發生成本、未簽合約成本，分析合約成本與目標成本差異，對項目成本進行總體調整，確保目標成本的實現。

3.3 完善房地產項目成本管控制度體系

在進行房地產工程項目管理的過程中，重視成本管理工作。首先要做好合同的管理工作。合同是對雙方行為的約束，在整個施工過程中發揮著重要的作用，加強對合同的管理，能夠減少雙方行為中不恰當行為的出現，從而能夠提升成本管理水平。在進行合同管理的過程中，應該對于違約、合同工期、結算方法等內容進行明確的規定，從而能夠減少問題的出現。同時，在進行管理的過程中，應該重視崗位的分工管理，對于每個崗位的工作責任進行明確，使相關工作人員在開展工作的過程中，能夠高度重視，從而能夠減少問題的出現。

3.4 打通成本發生與控制的各個環節，發揮成本管理的協同效益

一是要梳理出成本發生的各個環節，并且將這些環節與業務流程對應起來，通過業務的邏輯關系來統領，進而解決各自為戰的不足。同時，通過對各環節彼此之間的關系梳理，也是更好的進行聯動成本管理的基礎。二是要在具體的管理手段上下功夫，進行必要的修改和完善，以期能夠促進各個環節成本管理手段的統一。一脈相承的方式并不代表完全相同，不同環節的成本發生具有不同的特點，也就需要在具體的操作中有不同的側重。因此，這里所講的統一僅僅指宏觀層面的目標一致性和理念一致性，預期的目標能夠相互補充，達成房地產企業最終的目標。三是要建立各個環節成本管理的溝通交流機制，在財務管理的基礎統領之下，彼此的溝通協調能夠更好的打破成本管理各個環節之間的界限，發揮出成本管理的協同效益。

4 結語

總的來說，房地產企業應該積極從發揮各成本發生環節成本管理協同效益、優化制度和管理結構設計、增強成本管理的全面性等角度出發，結合自身的具體發展基本現狀，切實的實施和執行一系列的措施，并在實踐中不斷的優化、調整和完善，為企業的成本管理和控制的優化和提升提供助力，促進企業的健康穩定可持續發展。

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