淺析房地產(chǎn)開發(fā)階段的設(shè)計(jì)管理與成本管理的關(guān)系

摘要：從前期土地獲得、工程規(guī)劃的審批、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程招投標(biāo)再到最終的竣工驗(yàn)收及投入使用、后期維護(hù)等等，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)經(jīng)歷一套完整而又繁雜的流程，其中設(shè)計(jì)階段是整個(gè)開發(fā)過(guò)程中單項(xiàng)成本投資最少。房地產(chǎn)總開發(fā)中，70%的費(fèi)用規(guī)劃為建安成本，而設(shè)計(jì)費(fèi)用一般僅占整個(gè)建安成本的1.5%～2%，但是此過(guò)程中設(shè)計(jì)所提交的成果對(duì)成本的控制影響最大，所產(chǎn)生的造價(jià)成本基本能占到項(xiàng)目總成本的70%～90%。

關(guān)鍵詞：精裝設(shè)計(jì)階段;開發(fā)流程;成本控制

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，各種性質(zhì)的地產(chǎn)公司在全面參與到競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，都在尋找自己的一套開發(fā)流程。雖然各家公司有著不同的成本管理理念及控制方法，但是普遍關(guān)注的焦點(diǎn)均為如何控制成本，提高經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)，住宅精裝修交付是必然趨勢(shì)，成本管理中的精裝修工程是整個(gè)開發(fā)成本的管控的重中之重，而依據(jù)目標(biāo)成本所展開的設(shè)計(jì)階段更是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵步驟。

1 解析設(shè)計(jì)在前期開發(fā)階段的作用

房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)過(guò)程中，最重要的就是項(xiàng)目定位，而項(xiàng)目定位決策通常有三大要素：

1.1 定位，即項(xiàng)目形象的整體分析，對(duì)于產(chǎn)品、客戶以及整個(gè)銷售市場(chǎng)的定位等。

1.2 定案，總體包括建筑總圖、精裝戶型、各類建筑單體、外立面、景觀、配套、展示樣板段等。

1.3 定價(jià)，指銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤(rùn)指標(biāo)等。

根據(jù)以上三大要素，需要各個(gè)崗位部門各司其職，作為設(shè)計(jì)而言，重點(diǎn)參與及配合的就是定案部分。此部分主要由建筑設(shè)計(jì)專業(yè)牽頭，其主要任務(wù)就是依據(jù)政府部門的城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃等要求，再結(jié)合已經(jīng)制定好的適合本項(xiàng)目的定位報(bào)告，進(jìn)行強(qiáng)排方案^[1]的初步設(shè)計(jì)工作，除建筑物、構(gòu)筑物的初步設(shè)計(jì)圖紙以外，還要進(jìn)行日照及周圍現(xiàn)狀建筑的相關(guān)影響分析、設(shè)計(jì)說(shuō)明以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的填寫等等。

2 解析精裝設(shè)計(jì)提前介入的重要性

現(xiàn)如今的房地產(chǎn)行業(yè)，精裝修房發(fā)展的趨勢(shì)呈現(xiàn)利好走勢(shì)，但就近期而言，仍處于發(fā)展初期，各方面的發(fā)展還不算成熟，各大地產(chǎn)在精裝出售的一系列流程中還未具有一套成熟的流程，故而在此階段就難免會(huì)存在缺陷和不足。

2.1 戶型平面布局

室內(nèi)設(shè)計(jì)專業(yè)是一門綜合性較強(qiáng)的學(xué)科，房地產(chǎn)的大批量住宅精裝設(shè)計(jì)管理區(qū)別于小業(yè)主自行設(shè)計(jì)裝修工作，專業(yè)涵蓋面廣，需與建筑、結(jié)構(gòu)、空調(diào)、智能化等等各專業(yè)進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)。建筑師在前期做強(qiáng)地排方案時(shí)，為了滿足各類規(guī)范及用足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，所確定的戶型存在一些功能障礙，各空間的尺度比例也無(wú)法考慮的很完善，所以，室內(nèi)精裝設(shè)計(jì)首先需進(jìn)行平面布局優(yōu)化，補(bǔ)足戶型內(nèi)部空間的斜接、對(duì)比及統(tǒng)一等相關(guān)的先天缺陷。所以在了解戶型的可變結(jié)構(gòu)后，根據(jù)實(shí)際情況確認(rèn)墻體處理方案，上下水管的位置，電線走向等來(lái)優(yōu)化戶型平面布局。當(dāng)遇到戶型的弊端給未來(lái)銷售帶來(lái)障礙后，為提升產(chǎn)品的品質(zhì)，則會(huì)考慮調(diào)整建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的圖紙優(yōu)化工作。再此過(guò)程中，若開發(fā)進(jìn)度較快或是精裝修設(shè)計(jì)在建筑土建施工之后的，則必然會(huì)給現(xiàn)場(chǎng)帶來(lái)大量的設(shè)計(jì)變更和簽證。 故而會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)以“為了配合項(xiàng)目整體精裝驗(yàn)收”、“為了提升項(xiàng)目品質(zhì)”等等開頭的建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電的設(shè)計(jì)變更出現(xiàn)，以上均會(huì)涉及戶內(nèi)二次砌墻、管井的優(yōu)化調(diào)整。

戶型平面布局圖是精裝修設(shè)計(jì)方案確定的前提，也是精裝修施工圖的最初依據(jù)，若平面布局圖在前期建筑進(jìn)行強(qiáng)排方案的時(shí)候不能做到提前介入，則必然會(huì)因?yàn)閼粜驼{(diào)整等問(wèn)題帶來(lái)后期的施工土建改造。若因?yàn)槌兄卦颍瑤?lái)無(wú)法整改的情況，則會(huì)給銷售帶來(lái)很大的難度，更加會(huì)阻礙流動(dòng)資金的回款。例如左下圖平面布局所示，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，僅考慮中西廚的功能性，造成中廚面積過(guò)小，但客戶的體驗(yàn)性就相對(duì)較差。在精裝介入后，綜合設(shè)計(jì)師及業(yè)主訪談后，決定優(yōu)化方案，調(diào)整中西廚的平面布局（如右下圖），但發(fā)現(xiàn)在原建筑平面布局中，中西廚之間的墻體為承重墻，無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的二次砌筑，所以在已完工的一棟單體內(nèi)，只能按照原有的平面布局進(jìn)行裝飾。而后期為提升項(xiàng)目品質(zhì)，修改原有建筑圖，重新審圖蓋章，并通過(guò)變更單的形式下發(fā)施工單位，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，但這一些列的操作，還是變相增加了很多成本。也給無(wú)法修改的那一棟單體增加了銷售難度。

2.2 精裝修風(fēng)格

相比于毛坯房，精裝交付項(xiàng)目呈現(xiàn)給客戶的是一個(gè)成品，功能布局及硬裝一旦完成，小業(yè)主進(jìn)行二次改造升級(jí)的難度系數(shù)就較大，這就給項(xiàng)目精裝設(shè)計(jì)風(fēng)格定位的準(zhǔn)確性帶來(lái)了很高的要求。如果風(fēng)格太過(guò)另類，只能讓小部分的客戶接受，則必然會(huì)給銷售帶來(lái)很大的障礙。房地產(chǎn)的資金來(lái)源主要就是銷售房產(chǎn)產(chǎn)生的收益，如果不能受眾于大部分的客戶，勢(shì)必會(huì)給快速回籠資金方面帶來(lái)一定的障礙。在營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的銷售過(guò)程中，為了不斷迎合市場(chǎng)需求的變化，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)往往會(huì)提出風(fēng)格調(diào)整及優(yōu)化意見(jiàn)，這對(duì)原本就需平衡設(shè)計(jì)價(jià)值和市場(chǎng)需求的精裝設(shè)計(jì)管理工作增加難度。精裝設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)若能在項(xiàng)目定位階段提早介入，參與并進(jìn)行詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、客戶群體描摹、方案比選等，不斷平衡設(shè)計(jì)與銷售市場(chǎng)，對(duì)精準(zhǔn)的做出符合市場(chǎng)定位的設(shè)計(jì)產(chǎn)品起到很大的作用，同時(shí)也能減少后期不必要的成本輸出。

3 解析精裝設(shè)計(jì)管理中的成本控制風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)啟動(dòng)后，開發(fā)商會(huì)根據(jù)定位要求，給出一個(gè)合理的目標(biāo)成本，設(shè)計(jì)單位則根據(jù)開發(fā)商的要求進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)過(guò)程的推進(jìn)也會(huì)慢慢明確項(xiàng)目的主要成本，設(shè)計(jì)階段的節(jié)約才是真正意義上成本管理控制。在項(xiàng)目前期決策基礎(chǔ)上所明確的設(shè)計(jì)方案尤為重要，準(zhǔn)確性的高低也將直接決定后期實(shí)施過(guò)程中成本的多少以及實(shí)施整個(gè)項(xiàng)目成本管理控制的難易程度。

目前一些還不成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商的設(shè)計(jì)管理會(huì)比較依賴于設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)手法及理念，而就目前，一些設(shè)計(jì)單位也只負(fù)責(zé)技術(shù)的把控，對(duì)于成本控制并不重視。如果沒(méi)有規(guī)定限額設(shè)計(jì)，片面的追求高標(biāo)準(zhǔn)的精裝設(shè)計(jì)效果，則會(huì)造成工程超資現(xiàn)象。并且設(shè)計(jì)師的成本控制的概念和具體掌握成本控制的能力較為薄弱，尤其在設(shè)計(jì)及施工分離的情況下，更會(huì)出現(xiàn)費(fèi)用超支的現(xiàn)象。

首先，材料的選擇不僅影響最終方案的落地效果，還影響整個(gè)項(xiàng)目成本。石材的品種、成品類的木飾面、潔具五金、墻紙的種類等等，品種檔次的不同決定了設(shè)計(jì)效果和價(jià)格的差異。設(shè)計(jì)師為了設(shè)計(jì)效果，往往會(huì)選擇一些進(jìn)口材料，或是特殊造型及性能的材料，進(jìn)口材料的出現(xiàn)，除了單項(xiàng)成本過(guò)高以外，還會(huì)出現(xiàn)后期精裝大貨供貨及施工難度增加的情況，若在維修期內(nèi)，出現(xiàn)大量的損壞，還會(huì)使得維修難度增加。當(dāng)然為了控制成本，有些開發(fā)商會(huì)選擇在后期的精裝大貨中，用國(guó)產(chǎn)材料進(jìn)行仿替，有些國(guó)產(chǎn)的替代仿造無(wú)可厚非，但是有些則會(huì)給設(shè)計(jì)效果大打折扣，質(zhì)量把控失誤后還會(huì)在施工階段甚至是后期維修階段存在大量的返修工作。綜合來(lái)看，若設(shè)計(jì)師選材錯(cuò)誤或是不符合定位要求，則開發(fā)成本就會(huì)在無(wú)形中不斷增加。這就要求在精裝管理過(guò)程中，嚴(yán)格把控材料及產(chǎn)品選型，對(duì)材料及產(chǎn)品的價(jià)格、性能、施工工藝、后期存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)等都要一一梳理，對(duì)一些敏感點(diǎn)更是要細(xì)細(xì)研究，在條件允許的情況下，制作施工樣板，盡量避免在大貨施工階段因選材問(wèn)題而導(dǎo)致的返工、返修，使整個(gè)項(xiàng)目自始至終都在控制范圍。

其次，設(shè)計(jì)師對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的施工工藝，還會(huì)存在一定的疏漏，這就要求設(shè)計(jì)管理人員，綜合考慮。比如石材的分割及鋪貼，設(shè)計(jì)師考慮觀感，廠家及工人考慮切割及運(yùn)輸難度，工程師考慮現(xiàn)場(chǎng)鋪貼及后期斷裂等等，綜合各方意見(jiàn)，找尋最優(yōu)方案，這樣不僅能夠讓設(shè)計(jì)效果更佳，還會(huì)減少石材的損耗，這也在一定意義上降低成本的損耗。這些的最優(yōu)方案，需要不斷地根據(jù)工程經(jīng)驗(yàn)以及日常對(duì)材料及施工工藝的研究。精裝修施工是戶型產(chǎn)品能否完美呈現(xiàn)給客戶的關(guān)鍵工序，而精裝修施工圖又是施工的前提，雖說(shuō)設(shè)計(jì)有時(shí)無(wú)法避免的會(huì)出現(xiàn)理想化，有些施工節(jié)點(diǎn)在環(huán)境惡劣的現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法完成，但是盡可能的在設(shè)計(jì)階段梳理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，前期研究好施工工藝，就能有效的避免在施工過(guò)程中不斷出現(xiàn)的返工情況，也能有效控制返工所帶來(lái)的成本費(fèi)用增加。

精裝交付的項(xiàng)目不應(yīng)該是土建結(jié)構(gòu)封頂后，開發(fā)商再邀請(qǐng)相關(guān)單位完成設(shè)計(jì)及施工的產(chǎn)品，而必須從最初就讓精裝設(shè)計(jì)和配套產(chǎn)品體系介入到整個(gè)的產(chǎn)品研發(fā)過(guò)程中。這也是房地產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)化的重要體現(xiàn)，直觀上說(shuō)就是開發(fā)商應(yīng)與精裝修相關(guān)配套產(chǎn)品體系在建筑設(shè)計(jì)階段就共同參與，相互配合直至竣工完成。設(shè)計(jì)階段是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)實(shí)施而未施工的階段，為避免不必要的設(shè)計(jì)變更率的產(chǎn)生，減少在施工過(guò)程中的返工所增加成本造價(jià)，應(yīng)重視設(shè)計(jì)深化，在圖紙沒(méi)有實(shí)施之前，就需對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行反復(fù)研究及嚴(yán)格把控，一旦設(shè)計(jì)階段造價(jià)失控，則會(huì)給后續(xù)施工過(guò)程中的成本控制帶來(lái)較大的負(fù)面影響。而精裝修設(shè)計(jì)管理也是一個(gè)不斷學(xué)習(xí)的過(guò)程，只有不斷地汲取經(jīng)驗(yàn)，在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中及時(shí)提出風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，才能在設(shè)計(jì)階段盡可能的借助設(shè)計(jì)院提出較為完美的方案。

從精裝修設(shè)計(jì)的提前介入到在精裝修施工圖設(shè)計(jì)的制作，這一系列的設(shè)計(jì)管理影響著成本控制，縱觀整個(gè)開發(fā)過(guò)程，看似不起眼的設(shè)計(jì)費(fèi)用，卻能直接影響施工成本，從而間接的對(duì)整體的開發(fā)成本造成重大的影響。在精裝交付項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理者需對(duì)每一項(xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的把控，這樣才能確保最終效果的呈現(xiàn)。為客戶提供更為舒適、環(huán)保、合理的使用空間的同時(shí)，才能真正提升公司形象，也能增加精裝設(shè)計(jì)管理的意義，讓此項(xiàng)管理動(dòng)作成為地產(chǎn)開發(fā)工程中不可或缺的一部分。

作者簡(jiǎn)介：姓名：武霞（1992.05--）;性別：女，民族：漢? 籍貫：江蘇省常州人，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于揚(yáng)州大學(xué);現(xiàn)有職稱：助理工程師;研究方向：項(xiàng)目管理。

^[1]最高盈利強(qiáng)度排布建筑總圖