湖南：完美實現國企存量資產大幅增值， 憑借哪幾把“刷子”？

2020年6月2日，是一個值得紀念的日子，在這一天里，長沙市共有3宗地塊成交，其中一級市場2宗，二級市場1宗，土地市場整體升溫，而這一宗在湖南省聯合產權交易所（以下簡稱“湖南聯交所”）公開掛牌交易的二級市場土地——長沙市望城區金山橋街道金坪社區3宗約151.84畝國有建設用地使用權項目（以下簡稱“望城項目”）格外引人注目：236輪激烈競價，大幅溢價2.35億元，增值率高達63.68%！轉讓方起初還在琢磨，受疫情影響，項目是否有人問津？殊不知，項目不僅圓滿成交，還實現了2個多億的高額增值，完全出乎眾人意料！各大媒體爭相報道項目成交喜訊，各路微信朋友圈接連刷屏，湖南聯交所也從“幕后”走到了“前臺”。人們不禁要問：在土地二級市場相對冷清的宏觀市場環境下，湖南聯交所憑借哪幾把“刷子”，完美地實現了望城項目的大幅度增值？打鐵還需自身硬，好鋼用在刀刃上。下文就亮一亮湖南聯交所的六把“刷子”。

1? 豐富的產權交易經驗

湖南聯交所是經湖南省人民政府批準，于2003年成立的湖南省省級產權交易機構，是省財政廳、省國資委等主管部門指定的相關業務交易機構。湖南聯交所自成立以來，始終秉承“陽光交易、價值發現”的執業理念，不斷加強自身建設，著力拓展業務領域，從單一要素品種交易逐步發展為多個要素品種交易，形成了企業國有資產、行政事業單位國有資產、金融企業國有資產、農村綜合產權、企業貨物和服務采購、中小企業股權掛牌孵化融資、非上市公司股權登記托管、金融資產交易“八平臺”的業務格局，積累了十分豐富的產權交易經驗，截至目前，湖南聯交所已完成各類產權交易項目數萬宗，保持了“零違規、零投訴”的展業記錄，確立了湖南省區域產權交易市場的行業領先地位。

湖南聯交所特別重視人才隊伍建設，從業人員本科及碩士研究生學歷占比達到83%。大部分員工具有金融、法律、財會、經濟管理等專業知識背景，這為交易所業務拓展與創新打下了堅實的人力資源基礎。

2? 市場化的展業理念

盡管湖南聯交所是國有資產處置的指定交易平臺，但是，湖南聯交所不滿足國資監管部門劃定的“一畝三分地”，而是始終堅持市場化的展業理念，以規范的交易程序、專業的執業水準、優質的交易服務贏得客戶，樹立口碑，開拓市場。近幾年來，不少疑難、復雜、重大的國有資產交易項目舍近求遠，不在當地交易機構交易，而主動選擇湖南聯交所，從一個側面印證了湖南聯交所堅持走市場化發展道路的正確性。

望城項目的轉讓方——望城經濟開發區銅官循環經濟工業基地投資開發建設有限公司，是國家級望城經濟技術開發區的下屬公司。該項目不是監管政策強制要求進入湖南聯交所交易的范圍。轉讓方就項目轉讓事宜，先后與省、市多家交易機構洽談，有的交易機構甚至作出了免收轉讓方交易服務費的“讓利促銷”舉措。但是，轉讓方經過多方比較，最終選擇在湖南聯交所交易。而湖南聯交所并沒有以“零收費”的方式開展市場競爭，拼的是專業化的項目運作能力，旨在為客戶創造附加值。溢價2.35億元的交易效果，就是這種專業能力的綜合體現。湖南聯交所沒有辜負客戶的選擇。

3? 專業化的項目運作能力

產權交易市場是典型的非標市場。每一個交易標的都有其自身的特殊性，需要產權交易從業人員針對具體項目提出具體的交易實施方案。接受項目委托后，湖南聯交所派出專業團隊與轉讓方充分溝通，認真梳理項目信息，提出了一系列的交易解決思路。

一是了解到拆遷工作尚未完成等瑕疵，建議轉讓方充分披露瑕疵，并明確按現狀掛牌。意向受讓方在受讓登記時，應確認已經知悉項目瑕疵，并自愿按項目現狀受讓，不得以事后才知瑕疵為由撤銷交易或主張其他權利，從源頭上防范后續交易風險。

二是針對地塊拆遷工作尚未完成的情況，建議轉讓方采取分期付款的方式。首期支付成交價的50%，剩余價款自轉讓方交付土地之日起30個工作日內付清。此建議兼顧了轉讓方和受讓方兩方的權益，體現了公平交易的基本原則。

三是針對地塊尚未取得國有土地使用證的情況，建議標的成交后，面積以國土部門最終確認的面積為準;若有變化，成交價及交易服務費作相應調整（多退少補、不計利息），以避免后續爭議。

四是針對土地開發的行政監管要求，在信息披露明確要求受讓方應在2020年6月30日前啟動開工建設前的相關工作，在2020年10月20日前正式動工建設（如因轉讓方原因未能按時交地，則開工建設日期相應順延）。

五是針對評估報告中特別提示的“根據轉讓標的《國有建設用地使用權出讓合同》載明的建筑面積與根據最有效利用原則計算的建筑面積不一致”的問題，湖南聯交所請轉讓方協調長沙市自然資源和規劃局望城分局，出具相關書面說明文件，以解除意向投資者的后顧之憂。

4? 強有力的項目招商推廣

為力爭項目賣個“好價錢”，湖南聯交所不遺余力地加大項目招商推廣力度，全方位做足營銷文章。

一是湖南聯交所工作人員多次赴項目現場踏勘，詳細了解項目區位，交通、教育配套等情況，做到心中有數，以更好地解答意向投資者的咨詢;對項目進行了多維度航拍，并將視頻資料鏈接到項目公告中，使疫情期間省內外客戶無需抵達現場，即可全面充分地了解標的概況。

二是望城縣于2011年撤縣設區，成為省會長沙城區第六區，加速了城鄉一體化發展。望城區以“點軸”發展理論為指導，合理調整區域城鎮空間布局，總體構建“一心、雙核、三區、四軸”的城鎮發展空間結構，發展前景廣闊。項目土地由原來的縣域郊區土地轉變成現在的商業住宅用地。針對這一行政區劃調整帶來的土地升值潛力，以及長沙高鐵西站落戶望城的重大利好，湖南聯交所充分挖掘項目特點優勢，開誠布公地向意向投資者推介標的，吸引盡可能多的投資者參與競買。

三是全方位發布項目信息。通過湖南聯交所網站和微信公眾號、“E交易”網站、紅網資產交易頻道及江蘇、安徽、江西、廣州、福建等兄弟機構網站進行廣泛推介;有的放矢地開展項目營銷，通過湖南聯交所房地產投資人信息庫、“湖南土地拓展群”等渠道精準推送項目信息。

功夫不負有心人。公告期間，有近40家意向投資者對項目進行咨詢，涵蓋了國內許多知名的房地產開發企業。湖南聯交所對各意向受讓方反饋的問題，積極督促轉讓方及時回復，打消了意向投資者關于拆遷時點、建筑面積等方面的顧慮。至公告截止日，共有8家意向受讓方交納了競買保證金并辦理了競買手續，為項目增值成交奠定了堅實基礎。

5? 全流程的智慧交易

智慧交易是產權交易行業未來發展的大趨勢。湖南聯交所提前布局，未雨綢繆，高度重視交易信息化建設，主要依托e交易所擁有的大數據、海量投資人和成熟的支付結算體系等，積極打造云服務平臺，提供數字化在線服務、智能化交易場景，逐步實現掛牌信息錄入、公告發布展示、投資人報名、網絡競價、資金結算、交易鑒證、成交信息公示、監管對接的全流程在線服務。望城項目正值疫情期間，智慧交易大大減少了交易各方親臨交易所現場的次數，方便了客戶，促成了交易，可謂“一舉多得”。

6? 獨具優勢的金融配套服務

湖南聯交所的控股股東是湖南財信金融控股集團有限公司（以下簡稱“湖南財信金控”）。憑借湖南財信金控旗下企業擁有的14張金融牌照，湖南聯交所具有打造金融配套服務體系的優勢。湖南聯交所通過與華融湘江銀行、湖南財信小額貸款公司等兄弟公司合作，已經形成了成熟的實物資產“交易+融資”服務模式。

望城項目成交后，受讓方作為一家大型民營企業集團，具有交易后的融資需求。在了解到這一情況后，湖南聯交所立即與湖南財信金控旗下的財信信托、財信小貸等兄弟公司聯系，為受讓方提供量身定制的融資方案，目前相應的融資服務正在積極推進中。

《中共中央、國務院關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（以下簡稱“《意見》”）于今年4月9日正式發布。《意見》明確提出了推進土地要素市場化配置和資本要素市場化配置、加快發展技術要素市場、加快培育數據要素市場、健全要素市場運行機制等具體目標要求，產權交易市場如何在深化要素市場化配置改革中發揮自身作用，成為我們共同的歷史使命。

潮平兩岸闊，風正好揚帆。作為產權交易市場的一員，湖南聯交所將緊緊圍繞“智慧交易、金融聯動，向鄉村進發”的發展思路，以市場為導向，以客戶為中心，精干主業，精耕湖南，砥礪前行，持之以恒地提升專業服務能力，打造具有顯著專業優勢和明顯區域影響力的交易平臺。