“理性選擇”也要有度

9月底，一份恒大“求助信”廣為流傳。恒大方面否認(rèn)了這封信的真實(shí)性，但恒大資金不寬裕，負(fù)債率較高，這早已是公開的秘密。

恒大的“反擊”措施包括兩方面：一是香港的很多分析師集體對(duì)恒大給予了正面評(píng)價(jià)，這些投行分析師來源很廣，基本上在香港的主流投行都發(fā)了聲。二是民企朋友圈用實(shí)際行動(dòng)來力挺恒大，比如內(nèi)地民企蘇寧購入恒大的股票，而香港大亨劉鑾雄、鄭裕彤家族旗下的企業(yè)也開始購入恒大票據(jù)。

“許首富”的朋友圈橫跨內(nèi)地和香港兩個(gè)市場(chǎng)，這場(chǎng)危機(jī)暫時(shí)看起來告一段落。但事情肯定還沒有結(jié)束。債務(wù)的錢和股權(quán)的錢是不同的，前者需要?jiǎng)傂詢陡叮笳卟恍枰Ｒ虼耍讷@得A股的入場(chǎng)票之前，債務(wù)償付將一直都是恒大必須處理好的問題。

實(shí)際上，并不止恒大一家，債務(wù)問題一直都是民企大財(cái)團(tuán)的一個(gè)標(biāo)簽。在貨幣寬松的時(shí)代，這個(gè)標(biāo)簽沉入水底，民企財(cái)團(tuán)利用寬松的融資環(huán)境和蔚為壯觀的融資工具（銀行、信托、股市甚至互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)），得以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張，大者恒大。但在貨幣趨緊的時(shí)點(diǎn)，負(fù)債的標(biāo)簽便浮出水面，萬眾矚目。

業(yè)內(nèi)分析，本輪調(diào)控對(duì)恒大影響最大的是“三條紅線”的規(guī)定，即房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；凈負(fù)債率不得大于100%；現(xiàn)金短債比小于1。“三條紅線”顯然全部都針對(duì)償債能力，從長(zhǎng)期償債能力到短期負(fù)債能力都有涉及。對(duì)于房企尤其是那些經(jīng)營(yíng)激進(jìn)的民營(yíng)房企來說，無疑猶如緊箍咒般存在。

可以說，調(diào)控的目的或許并非劍指房?jī)r(jià)的高低，更多是針對(duì)樓市供給側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。近年來，中國(guó)的房企早已開始大規(guī)模下沉三四線城市，甚至是中西部的縣城都可以隨處可見“知名房企”的樓盤。下沉的確是好事情，它改善了小城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境，也提升了縣城景觀的“國(guó)際化水平”。

下沉也帶來了一些隱憂。中國(guó)人有著“向上跨越”的購房?jī)A向。比如，一部分居住在二線城市的人會(huì)盡量為子女準(zhǔn)備一線城市的房，三線城市的人則準(zhǔn)備二線的房，以此類推。最后，縣城的房則由來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富人和縣城留守的中低收入者購入。選擇擁有更好公共服務(wù)的高一級(jí)城區(qū)居住和養(yǎng)老，這是人之常情，但在某些時(shí)候，這些房子卻可能是用來投資的。因?yàn)槿€城市以下，當(dāng)?shù)啬芴峁┑木蜆I(yè)崗位并不多，外地打工當(dāng)?shù)刭I房，并不稀奇。

這種過度下沉，帶來兩個(gè)問題。一是不少并非高收入的人群，將高比例的個(gè)人財(cái)富配置于非核心城市的房產(chǎn)，堆積了按揭的債務(wù)。而且，這些非核心的物業(yè)并不抗跌，一旦出現(xiàn)價(jià)格下行，那么將是一種不可小覷的金融風(fēng)險(xiǎn)。

另外，三四線和縣城遍地開花的房地產(chǎn)，也嚴(yán)重透支了“六環(huán)外”的購買力，擠壓了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的消費(fèi)。實(shí)際上，這種“六環(huán)外”的消費(fèi)由于消費(fèi)者基數(shù)的巨大，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤為重要。很多移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代興起的互聯(lián)網(wǎng)新銳，正是依靠他們的購買力溢出才得以崛起。因此，保存這種消費(fèi)能力對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型異常重要。

當(dāng)然，造成這些問題的原因并非完全是由于地產(chǎn)商的下沉戰(zhàn)略。但不可否認(rèn)，它們至少是推波助瀾者和受益者。

除了民營(yíng)地產(chǎn)商，回顧這些年的民營(yíng)大財(cái)團(tuán)發(fā)展歷史，它們?cè)谀承┕?jié)點(diǎn)時(shí)常出現(xiàn)“經(jīng)營(yíng)大方向”的偏差。在過去，一些民營(yíng)財(cái)團(tuán)利用人民幣匯率的高點(diǎn)，加大海外投資力度，購入海外資產(chǎn)，成為跨幣種的宏觀對(duì)沖投資家。這種行為的確是基于經(jīng)濟(jì)理性的選擇，但客觀上也在人民幣幣值和外匯儲(chǔ)備等領(lǐng)域產(chǎn)生了負(fù)面的影響。最后，一些民企大佬幡然悔悟，將資金撤回國(guó)內(nèi)，并紛紛高調(diào)宣布要做多國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

這一次，民企財(cái)團(tuán)通過高負(fù)債推動(dòng)的下沉戰(zhàn)略同樣是基于經(jīng)濟(jì)理性。因?yàn)椋痪€城市的土地供應(yīng)并不充裕，而且價(jià)格也不菲，并不適合所有人。非核心城市卻是一片藍(lán)海，先到先得，快種快收。于是，速度成為一切：有的地產(chǎn)公司抓建設(shè)速度，別人賣得快，但我不但賣得快，而且建得也快，所以工地頻繁出事故；有的公司則希望在融資速度上做文章，在香港高息發(fā)行美元債，還本付息壓力大，自己也時(shí)常陷入債務(wù)危機(jī)的傳聞之中。

民營(yíng)企業(yè)家擁有最敏銳的嗅覺，不論對(duì)金融市場(chǎng)，還是對(duì)大趨勢(shì)都有把握能力。然而，把握大勢(shì)總需要有一個(gè)度。賭博，肯定是不行的。