淺談住宅小區物業管理存在的問題及措施

董華平

摘 要：我國住宅供需的完全市場化，對政府、開發商、業主、物業服務公司提出了許多新的要求，也出現了許多新的問題，加強商品化住宅尤其是物業管理的研究顯得尤為迫切與重要。本文擬對住宅小區物業管理中存在的問題進行分析，并提出相應措施。

關鍵詞：保障性;住房小區;物業服務;存在問題;對策

所謂物業管理，指的是通過專門的機構和相應的從業人員，按照住宅小區與業主之間所形成的合同與契約，達成委托管理的共識意見，由物業公司以經營的方式對單位或小區的相關事宜進行管理。在物業管理的內容中，管理區域內的環境衛生、綠化清潔、安全保衛以及房屋設施的維修養護等，通常都屬于物業管理的管轄范疇。因此，區域內的環境建設也毫無疑問是由物業公司負責管理，并且發揮著環境保護、綠化建設等功能，使單位或者小區的環境變得更加美好，提升業主的生活舒適度和幸福感。可以說，在單位或小區建設前的規劃階段，就應當充分考慮環境建設事宜，通過良好的施工質量和完善的配套設施，保障建設完工后物業管理的順利進行。

1 住宅小區物業管理存在問題分析

1.1 物業服務企業與開發商之間的法律關系不明確

由于市場經濟發展的不成熟，在現實生活中。房地產開發商與物業服務企業之間存在著隸屬關系。一方面，物業服務企業是房地產開發商的下屬機構或子公司，其與開發商是從屬關系，這種關系在我國住宅小區占有很大比重;另一方面，房地產開發商在小區業主委員會還沒有成立前，有資格以原始大業主的身份選聘物業服務企業，此時他們之間是一種短期的合同關系。而當業主委員會成立后.選聘物業服務企業的權利理應由小區的業主委員會負責.房地產開發商就需要將小區的各種原始資料交給新的物業服務企業。但事實上，開發商由于利益上的原因，不愿輕易放棄物業管理。

1.2物業收費類型多，標準不統一

在我國，由于物業管理市場還不成熟.物業管理本身又存在“收費類型多，收費標準多”的問題，因此，目前小區物業管理中業主與物業服務企業之間存在最多的問題就是物業收費。物業費是物業企業的生存之源，物業費未能及時收繳。勢必對物業服務工作產生一定的負面影響，最終可能影響業主的利益。通常，物業管理水平高的小區，物業繳費率就高，而在物業管理水平低的小區，無論收費多少，物業繳費率都很低。物業管理水平決定著物業繳費率的高低。而且，業主交納費用的計費面積是以房產證上標明的建筑面積為準的，包括套內建筑面積和公用分攤面積。但現實生活中，業主常常由于物業服務不到位，收費標準不統一而拒不交費。

1.3 物業企業服務品種少，質量低

在經濟欠發達地區，特別是一些舊小區和房改房小區，由于業主經濟收入以及所居住小區的條件限制，承擔不起較高的物業費用。另一方面，物業管理公司大部分從業人員沒有從業經驗、公司管理落后。在服務品種上，僅限于提供清潔、保安、維修等基本服務，缺乏更深層次的物業服務意識。

2住宅小區物業管理的改革措施

首先，國家應盡快修訂完善物業管理法律法規，理清政府、業主委員會、物業服務企業、房地產開發商、住戶各自的責任、權利、利益和之間的法律關系。其次，加強物業服務企業資質管理。同時，應該在新形勢下有創新思路，與物業管理的主體、對象和外部環境之間建立積極的關系，規范、完善企業外部條件，形成承諾，向社會和公眾公開評價機制。

2.1進一步嚴格實施分業經營、規范物業服務行業

物業管理應該是住宅小區建設完成投入使用后的事，住宅物業的建設單位.應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。但在物業管理發展還不成熟的初期.大多數的物業管理都是由開發商自己組建的一個物業服務企業或由開發商的近親屬來進行小區物業管理的。這就造成了業主把本應是開發商承擔的責任轉嫁到物業服務企業身上，引起許多物業管理糾紛，即使訴至法院，雙方也難以解決。所以政府要嚴格按照法定程序規范物業服務企業，積極宣傳《條例》及相關司法解釋，增強業主、物業服務企業與開發商的法律意識，鼓勵房地產開發商、房地產銷售和房地產管理分業經營。這樣，就會形成一種相互制約的關系，物業服務企業既能對業主負責，又能對開發商的前期行為進行監督，使得整個物業的前期開發建設過程.能為后來的物業服務創造一個良好的條件。

2.2提高物業服務水平，向著法制化的方向發展

隨著業主法律意識的不斷增強，《物業管理條例》將會得到更好的貫徹，實施對小區物業管理公司的監督管理，明確開發商與物業企業的房屋質量責任。在業主委員會成立還缺乏條件的情況下，建立業主保護自己權益的條件和機制，建立對物業消費的監督機制;在有業主委員會做出租賃或解除合同決定時，建立能保證決定有效的體制，從而保證小區物業公司和業主雙方合法的利益方面真正做到公開、公平、公正。

2.3建立物業服務行業信譽評價機制

通過物業服務企業的承諾，在最基本的服務項目上形成行業標準。通過考試核定物業服務企業的服務水平，通過產業評價，讓消費者進行物業公司的比較和選擇，逐步建設物業服務行業的競爭規則。執行服務價格透明化建立替換機制，杜絕物業服務形成壟斷。致力于基本服務價格公開化，公開價格有利于公正公開競爭，也有利于接受公眾評價。建立物業市場需求的虛擬組織要求功能專業化，存在的形式離散化，經營方式合作化。突破企業有形界限，通過整合外部資源實現企業發展的目標。實施物業服務社會化，增加收入。實行物業服務社會化，增加收入，提高工作效率。擴大企業影響，占領更大市場，形成企業優勢。建立物業服務價格分離系統對住宅小區的最基本的項目，實現統一的低收費。對個人服務，實行區域內業主購買服務的機制。最基本的項目做到不贏利，服務項目做到低成本高效率，專項服務專項收費。

3 結束語

住宅小區物業管理是城市管理的一個重要組成部分，在物業產權逐步走向私有化和多元化的今天，它表現出了蓬勃的生機。隨著物業管理模式在小區管理中的深入推行，物業管理單位與小區業主的糾紛也逐漸增多，只有不斷提高物業服務水平，才能促進企業穩定發展。

參考文獻

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