耕地：平衡投資組合的新興資產(chǎn)

莎拉·麥克斯

圖/視覺中國

馬克·吐溫（Mark Twain）曾說過這樣一句話：“買土地吧，因?yàn)樗鼈儫o法再生（Buy land， theyre not making anymore of it）。”如今，他這一睿智的建議可以用在購買耕地上。

世界資源研究所（World Resources Institute）的數(shù)據(jù)顯示，世界人口正在膨脹，到了2050年，全球糧食產(chǎn)量需要增加50%才能滿足需求。耕地正變得越來越稀缺，氣候變化和極端天氣使其成為一種更加珍貴的商品。

飲食風(fēng)尚和大宗商品的波動會影響農(nóng)作物價格，但即使是在經(jīng)濟(jì)困難時期，農(nóng)業(yè)用地也往往能夠保值。“耕地這樣的投資有著天然的護(hù)城河。”紐約Goldcrest Farm Trust Advisors聯(lián)合創(chuàng)始人愛德華·哈格羅夫斯（Edward Hargroves）說。這家公司管理著一個私人持有的耕地房地產(chǎn)投資信托，其中包括兩只規(guī)模超過6億美元的基金。不管發(fā)生了什么，“人們?nèi)匀恍枰詵|西”。

投資者當(dāng)下非常關(guān)注糧食問題，這不是因?yàn)槊绹M(fèi)者一直在囤積糧食，而是因?yàn)樾鹿诜窝滓咔閿_亂了供應(yīng)鏈，一些國家政府限制或禁止了食品出口。聯(lián)合國預(yù)計，全世界面臨嚴(yán)重糧食短缺的人數(shù)可能會因疫情而增加一倍，達(dá)到2.65億人。當(dāng)然，即使對于財力雄厚的投資者來說，擁有和經(jīng)營耕地也是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。雖然這種資產(chǎn)整體上頗具吸引力，但個別作物和種植區(qū)域有其自身的復(fù)雜性，此外還存在種植多樣化的問題。

哈格羅夫斯說：“我們的辦法是，投資者不必去做經(jīng)營耕地的那個人，可以做地主。”哈格羅夫斯曾在知名對沖基金經(jīng)理史蒂文·科恩（Steven Cohen）旗下的SAC Capital Advisors和士丹利·德魯肯米勒（Stanley Druckenmiller）旗下的Duquesne Capital Management擔(dān)任高級分析師。投資者一般是從擁有耕地所有權(quán)中獲利的，其中包括定期的租金收入和隨時間推移的資產(chǎn)增值，不必親自種地。

哈格羅夫斯和他的合伙人非常看好購買耕地并將其出租給農(nóng)戶或其他經(jīng)營者的潛力。Goldcrest Farm Trust Advisors旗下的基金成立于2015年，目前已經(jīng)在美國六個州投資了超過8萬英畝的耕地，種植了超過20種不同的農(nóng)作物。基金經(jīng)理關(guān)注作物和地理的多樣性，但也尋找那些能夠讓農(nóng)戶選擇種植替代作物的土地。

投資耕地的機(jī)會很多

美國農(nóng)業(yè)部的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2020年美國耕地的價值將達(dá)到2.6萬億美元，2000年時這一數(shù)字還不到1.4萬億美元。但哈格羅夫斯稱，作為一種資產(chǎn)類別，耕地投資還是一個新生事物，全球范圍內(nèi)管理的相關(guān)資產(chǎn)的規(guī)模約為350億美元。

隨著農(nóng)民的平均年齡正在上升，他們中一些人通過投資機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了兌現(xiàn)和退休，因此對于這些投資機(jī)構(gòu)來說，積累更多土地的機(jī)會在繼續(xù)增多。哈格羅夫斯說：“投資者仍有很多機(jī)會買入這一資產(chǎn)類別。”雖然大多數(shù)投資耕地的基金是私人的，但投資者可以選擇公開交易的房地產(chǎn)投資信托（REITs），例如Farmland Partners Inc.（FPI）和Gladstone Land Corporation（LAND）。這種投資方法可以為投資者帶來多樣化和流動性，但隨著而來的代價是較大的波動性——大宗商品價格的波動、匯率波動和貿(mào)易爭端等。2018年Farmland Partners Inc.的股價下跌了43%，過去五年平均跌幅為6.6%。Gladstone Land Corporation的表現(xiàn)要好一些，過去五年的年均回報率為6%，但期間波動非常大。

投資耕地能讓投資組合更平衡

和其他房地產(chǎn)一樣，不同地區(qū)的耕地價格不盡相同。但總體而言，在計入土地價值和現(xiàn)金地租收益之后，過去50年美國的耕地投資只有5年回報為負(fù)，其他時間里回報均為正。

耕地也往往和其他資產(chǎn)類別沒有太大相關(guān)性，而且和黃金也不一樣，耕地相對而言不受長期趨勢和經(jīng)濟(jì)沖擊的影響。Nuveen的研究發(fā)現(xiàn)，自1999年以來，美國耕地投資只有一個季度出現(xiàn)了負(fù)回報率（2002年一季度為-0.01%）。此外，在股市下跌期間，耕地價值都是上升的。

投資耕地還是一種對沖通脹的手段。雖然經(jīng)濟(jì)衰退通常不會導(dǎo)致通貨膨脹，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時，為了應(yīng)對疫情而采取的大規(guī)模政策刺激可能會導(dǎo)致通貨膨脹飆升。

（《巴倫周刊》英文版2020年5月5日）