房地產企業所得稅與土地增值稅成本扣除的差異分析

摘要：對于房地產企業而言，其所得稅匯算清繳、土地增值稅清算中均可將相應成本減掉，計稅成本是稅負高低的主要影響因素。房地產企業所得稅與土地增值稅的成本扣除有哪些差異呢？下面主要從三個方面進行差異分析，以供大家參考借鑒。

關鍵詞：計稅成本;扣除時間;扣除原則;扣除內容

一、企業所得稅匯算與土地增值稅清算的成本扣除時間差異

針對房地產企業而言，其所得稅年度匯算主要流程為：開盤預售時，根據尚未銷售出去的產品所具有的預售價格，然后估算出毛利額和當期賬面實際利潤總額合并計算出當期應預繳的企業所得稅額，年度進行匯算清繳，實行多退少補，同時待開發產品完工時再對預計毛利額進行納稅調整的辦法。房地產企業的土地增值稅清算的辦法：平時采取預繳稅款，待達到清算條件時再進行多退少補的辦法。

（一）企業所得稅匯算的成本扣除時間

根據國稅發〔2009〕31號的通知相關規定，并結合稅收實踐的操作情況，房地產企業的開發產品完工（竣工）的認定標準：以實際交付房產（通常以達到交房條件并發出交房公告或通知）為準，并同時確認年度所得稅匯算的相關稅收收入和扣除成本。

（二）土地增值稅清算的成本扣除時間

土地增值稅清算分為應當清算和可以清算兩種情形。

根據國稅發〔2006〕187號的相關條款規定，土地增值稅清算通常分為兩種情形：應當清算和可以清算。結合稅收實踐的操作情況，在滿足前述兩種情形之一，主管稅務機構已經把土地增值稅清算通知書送達企業，且時間已經過去了90天，這時便可根據有關規定進行清算。若企業并未嚴格按照相關法律法規開展清算工作，主管部門應對其進行嚴厲處理。

二、企業所得稅匯算與土地增值稅清算的成本扣除原則差異

（一）企業所得稅匯算的成本扣除原則

房地產企業可根據自身情況，自主合理確定已完工開發產品的成本對象，通常需要將開發項目的基本情況、計稅成本的扣除原則、共同成本的分攤辦法等專門報告留存企業，以備主管稅務機關核實檢查。

房地產企業為了加強自身成本內控管理和規范會計核算體系，通常需要在財務建賬時提前合理確定計稅成本對象，便于歸集與分攤開發建設中發生的各項成本費用。

（二）土地增值計稅成本的扣除原則

根據國稅發〔2006〕187號文件和國稅發〔2009〕91號通知的相關規定，結合稅收實踐的操作情況，確定土地增值稅清算單位與產品分類是土地增值稅清算的前提條件。

一般情況下，企業需要按照國家有關職能部門頒發的《建設工程規劃許可證》合理確定開發項目分期，以此作為土地增值稅的清算單位;產品類型分為“普通標準住宅”、“非普通標準住宅”以及“其他（非住宅）”三個類型。各省主管稅務機關均有就本省土地增值稅清算單位和產品分類做出規定，房地產企業清算土地增值稅時，應按照當地主管稅務機關的規定確定清算單位和劃分產品類型，對于國家稅務總局及當地主管稅務機關沒有明確或存在爭議的事項，可與主管稅務機關爭取以有利于清算的方案進行劃分。

三、企業所得稅匯算與土地增值稅清算的成本扣除內容差異

（一）企業所得稅匯算的成本扣除內容

房地產開發企業進行年度所得稅匯算時，必須正確區分計稅成本和期間費用，計稅成本是對象化的費用，期間費用是直接隨同會計期間扣除，不需配比到相應成本對象中去。

結合稅收實踐的操作情況，土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費是主要計稅成本的扣除項目。

（二）土地增值稅清算的成本扣除內容

根據土地增值稅的相關規定，房地產企業土地增值稅清算的成本扣除內容如表1所示。

（三）企業所得稅匯算與土地增值稅清算成本扣除內容的主要差異

根據上述內容，二者成本扣除內容既有相同之處，又有存在差異，相比于土地增值稅清算，企業所得稅匯算扣除內容更多。企業所得稅匯算時可以稅前扣除而土地增值稅清算時不能扣除的情形歸納如下：

1.土地閑置費

根據國稅發〔2009〕31號的相關規定，房地產企業計稅成本包括“土地征用費及拆遷補償費—土地閑置費”。

基于國稅函〔2010〕220號，若房地產開發企業若沒有嚴格履約，繳納的土地閑置費不能在“土地征用費及拆遷補償費—土地閑置費”扣除。

2.大市政配套費

該費用企業所得稅允許稅前以土地征用費及拆遷補償費類別扣除;清算土地增值稅時，不得將其列為扣除項目中（有的地區允許扣除，然而并不是加計扣除，也不得將其列為開放費用扣除限額）。

3.違約金或罰息

根據《土地增值稅暫行條例》的規定，結合實際操作，計算土地增值額應將違約金、延遲交房罰款排除在外。對此，很多房地產企業往往以各種理由逾期支付違約金或罰金，無法將其列為土地增值稅增值額扣除內容中，但是可將其列為企業所得稅的稅前扣除項目。

4.項目營銷設施建造費用

項目營銷設施建造費用，在企業所得稅中屬于開發間接費;在土地增值稅中，其并不是屬于開發間接費用，清算時將其視為銷售費用進行處理。

5.開發間接費用和期間費用

根據我國現行企業所得稅法律法規，通常限制企業將一些費用計入期間費用，要求企業盡量計入開發成本;土地增值稅政策規定，盡量要求企業一些費用計入期間費用，以免人為降低土地增值稅的稅基。

實際操作中，企業一般不會將一些費用支出列入期間費用，列入期間費用對所得稅匯算影響的好處僅僅是時間性差異（暫時性差異），即便當期列入開發成本同樣可以得到最終扣除，列入開發成本對土地增值稅清算的好處是實實在在的永久性差異。

6.房地產開發費用

基于《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第21條規定指出，為了打造精品產品，企業投入資金且滿足稅收各項規定的借款費用，可根據企業會計準則予以全面歸集與合理分配，其中，稅前可直接將具有財務費用性質的借款費用予以去除。

基于《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》第3條規定，針對財務費用中的各項利息支出，若可根據轉讓房地產項目進行計算分攤，且金融機構進行有效證實的，可予以扣除。值得注意的是，最高不得高于根據商業銀行相同貸款利息所得的金額。若無法分攤或證明的，可根據“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”總金額的19%進行扣除。

7.企業所得稅的預提費用扣除與土地增值稅的加計扣除

企業所得稅匯算時準予扣除的預提費用，包括按照出包工程（合同金額）不超過10%預提部分、按照預算造價預提的配套設施費用、按照應向政府部門繳納而尚未繳納的報批報建費用及物業完善費用的預提部分。土地增值稅清算時可以加計扣除，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和，加計百分之二十的扣除。

四、結語

通過上述的分析說明，重點分析了企業所得稅、土地增值稅在扣除時間、扣除原則、扣除范圍等各個方面的異同。隨著我國相關新的稅收政策出臺和實操中新情況的出現，兩者在實際操作中很多方面仍舊會存在爭議，需要國家進一步明確操作細則。

參考文獻：

[1]關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知[Z].國稅發〔2006〕187號.

[2]房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法[Z].國稅發〔2009〕31號.

[3]土地增值稅清算管理規程[Z].國稅發〔2009〕91號.

作者簡介：趙佳燕（1979—），女，漢族，四川宣漢人，副教授，碩士，主要從事國際經濟研究。