房地產財務管理工作中關鍵環節的有效控制研究

陳麗云

[摘 要]近年來，作為國民經濟支柱性產業之一的房地產業，發展態勢十分迅猛。隨著國家房地產調控政策的陸續出臺以及企業之間競爭程度的加劇，很多房地產項目的開發面臨著比較大的資金壓力和財務風險。對此，房地產企業一定要結合自身項目開發的實際，采取有效的財務管理措施解決財務關鍵環節的控制問題，有效應對房地產項目資本密集、投資大、回收周期長等特點，進而增強房地產企業的風險防控能力和可持續發展能力。

[關鍵詞]房地產;財務管理;關鍵環節;風險控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.23.118

房地產行業由于投資規模大、資金回收周期長，所以財務管理工作在項目開發過程中顯得尤為重要，加強項目開發進程中的資金管理、財務計劃和稅務籌劃等關鍵環節的管理工作，這樣才能在提高資金利用效率的同時，實現項目開發成本的有效控制，保障房地產項目預期收益目標的順利實現。對此，房地產企業的財務管理者要增強風險防控意識，樹立全過程管理和全員參與的先進理念，構建財務管理及成本控制的協同模式，提高房地產開發的財務管理水平和風險控制能力，這對于房地產企業的長遠發展是至關重要的。

1 房地產財務管理工作中的關鍵環節

1.1 資金管理

房地產開發體系涵蓋土地競標、項目立項、規劃設計、開盤銷售、竣工驗收等多個環節，每個環節對資金的需求都非常密集和敏感，資金投入與產出之間的時間間隔比較長，所以如何做好資金管理工作至關重要。一方面，要重點關注房地產項目的土地成本和資金管理，這是因為除非企業通過劃撥的方式獲取土地，否則在前期就必須投入大額的資金，資金是影響房地產項目開發進度的重要因素;另一方面，針對房地產項目銷售的資金回籠問題，應當盡可能地提高資金回籠的周期和效率，如在政策許可的條件下盡可能早的獲取預售證，與政府部門溝通做好銷售資金的監管工作，努力降低單方監管額度，在每個監管節點足額提取超額資金等，這都有助于企業降低資金使用成本，提高資金使用效率。

1.2 稅務籌劃

房地產稅務籌劃，基本涉及了房地產企業從土地獲取到項目完工清算的各個階段，所以也是財務管理工作中不容忽視的關鍵環節，是需要每個財務人員高度重視的。同時，地產開發類稅種繁多，稅額較高，如土地購置期的契稅、印花稅;項目開發期的城鎮土地使用稅;項目銷售期的增值稅、附加稅費、土地增值稅、印花稅及企業所得稅等。在項目開發的不同階段，產生不同類型的稅種，只有在法律許可的范圍內，在合同談判、合同簽訂等環節進行有效的稅務籌劃，房地產企業的綜合稅負才能得到有效的控制和降低，進而提高房地產項目的收益水平，這最能體現房地產企業財務管理水平的工作內容。

1.3 財務計劃和風險管控

基于房地產項目開發的系統性、復雜性和長期性，財務計劃和風險防控成為了財務管理工作中不可或缺的重要環節。房地產項目是從土地獲取之前的可行性研究開始的，如市場調研、開發假設、現金流量預計等環節必不可少，需將地產開發進度、銷售進度、資金回籠進度與預期項目收益相結合，同時還要綜合考慮市場因素、政策因素、自身管理因素等。因此，要想對房地產項目開發過程中的風險進行有效的管控，房地產企業的財務管理部門還需要制訂各類預算計劃，如月、季、年度預算等，需要財務管理人員針對資產負債預計、利潤預計、現金流預計、新簽合同額、投資支付預計等進行科學確定，并盡可能地要求相關部門參與制定和嚴格執行。此外，房地產企業的財務管理人員還需要提前做好風險預警和應急預案等，這樣才能將可能發生的潛在風險控制在合理范圍之內，確保房地產開發項目的順利開展。

2 房地產財務管理工作中關鍵環節的有效控制策略2.1 健全房地產企業的財務管理制度

財務管理關鍵環節的有效控制首先依賴健全的企業財務管理制度。要明確各類財務工作人員和相關工作人員的各項職責，尤其是提升財務管理人員的專業素質，為房地產企業優化財務管理流程、改革財務管理模式奠定良好的基礎。其次，房地產企業要結合自身的業務需求和發展需求，對財務管理制度進行持續性的完善，確保各項財務管理工作有理有據、有章可循，這樣不僅可以減少財務沖突，節省財務成本，又提高了財務管理效率，大大提升了企業核心競爭力。最后，要科學建立內部激勵機制，重視財務管理人員綜合素質的培養和完善，通過有效的獎懲措施及激勵機制充分激發財務人員的工作激情和執行力，增強崗位責任感和榮譽感，提升其對財務工作的重視程度，精益求精。

2.2 關注房地產企業的資金管理

房地產企業的資金管理涉及的環節和領域比較多，如融資、投資和銷售等很多環節，都會涉及比較大的資金流和現金流，房地產企業只有提高融資效率和資金使用效率，才能有效降低企業的資金使用成本。首先，在融資方面，拓寬融資渠道是首要任務，將銀行貸款融資、債權型融資與股權型融資結合起來，運用強大的融資網絡解決資金缺口和運營風險;其次，針對企業的資金、現金管理，企業需要制定科學有效的資金管理體系，制訂戰略性項目投資計劃，把控投資、融資等高風險活動，加強對已立項的在建項目資金使用情況的控制;最后，房地產企業要制定資金管理的動態跟蹤和監管機制，確保企業各項資金的合理使用，將資金使用成本控制在合理范圍之內，盡可能地縮短資金周轉時間，精準把握各種資金流向，對發現的不合理現象進行及時的整改和調整。這樣才能在提高資金使用效率的同時，緩解房地產項目開發過程中可能背負的債務壓力和財務風險，防范財務管理工作中各類資金風險的發生。

2.3 優化房地產企業的稅務籌劃方案

稅務籌劃方案的科學與否，將會關系到房地產企業稅負負擔和項目開發成本的高低，所以房地產企業要重視對稅務籌劃方案的優化。但需要注意的是，房地產企業一切稅務籌劃方案的優化，都必須以遵守法律、誠信納稅為前提，以此落實到土地競標、開發建設、產品預售、資金回籠等各個環節。同時，房地產企業稅務籌劃方案的優化，需要充分考慮到國家調控政策的變化，稅務籌劃工作的開展必須以國家政策為準繩，在法律允許的范圍內多渠道提升利潤空間，為企業發展提供持續的動力。另外，房地產項目開發過程中涉稅種類多，可以籌劃的稅種以土地增值稅專業技術要求高、可節稅金額大。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等文件規定，對從事房地產開發的納稅人，計算土地增值稅的增值額時，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除，所以房地產企業的項目開發和稅務籌劃，應對成本合同簽訂、成本分攤、產品品質提升等方面進行綜合利弊權衡。對于企業所得稅，需要關注企業成本類發票取得時點和全案土地增值稅清算補繳稅款的抵扣。同時，除此以外的其他稅種，應及時關注不同時期國家出臺的各種稅收優惠政策，如適用不預征、小稅種減免等相關政策的，并在稅務籌劃緩解進行有效的應用和落實，這些都可以成為企業減稅降費的有效措施。

3 結語

總之，在房地產企業的日常開發與管理工作中，財務管理是其中的核心環節，而資金管理、稅務籌劃、財務計劃、風險控制又是財務管理中的關鍵性環節。所以，財務管理人員一定要結合房地產市場發展的時代需求和長期需求，積極完善自身的財務管理制度，有效控制并積極優化財務管理關鍵環節中的資金管理與稅務籌劃工作，對財務風險和開發成本進行有效控制，為房地產企業的健康可持續發展保駕護航。

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