物業管理企業人力資源成本控制策略探析

王巍

[摘 要]物業管理行業作為第三產業，在我國的發展歷程較短，但是作為服務行業，要想實現長遠發展，離不開對運營成本的控制，其中，人力資源成本占有很大的比重。因此，簡單分析了物業管理企業的人力資源成本，提出加強對管理人員的成本控制;采取多種措施，合理使用資源;優化企業對人力資源的內部審計模式這三個策略方法，以期達到拋磚引玉的目的。

[關鍵詞]物業管理企業;人力資源成本;資源利用率

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.23.106

隨著經濟的不斷發展，人們的生活水平得到了很大的提升，業主們對于物業服務的要求也越來越高，物業管理企業之間的競爭日益激烈。在行業競爭不斷加劇以及企業資源有限的情況下，成本控制被各個企業放在首要位置，其中，人力資源作為物業管理企業的重要部分，有效控制人力資源成本也就成為物業管理企業的重點工作目標。

1 物業管理企業的成本控制

1.1 物業管理企業的成本特點

首先，物業管理企業的成本點比較零散，服務對象眾多，涵蓋了服務區域的各個方面，同一家企業在不同服務區域會采取不同的服務標準，這就導致企業成本標準化的監管難度增大。同時，物業企業的服務范圍很廣，除了基礎的物業服務之外，還涉及區域內的商業店鋪、廣告經營、代租代售等服務，根據業主的需求，還可以開展更多的例如預約設施維修、保潔家政等服務。如此零散、繁雜的業務內容，加大了物業管理企業的成本控制難度。

其次，物業服務企業的成本與生產企業有很大不同，生產企業的物料、人工、費用等基本都是可控的，而物業服務企業的設備維護費具有很強的不確定性，且與開發商有密切關系。此外，物業服務企業在用人方面一般都是與勞務公司和外包公司合作，因此，用工成本與質量對于物業企業來說也有一定的不確定性，這些都會提高物業企業的成本監管難度。

1.2 物業管理企業的人力資源成本

人力資源成本就是指一個企業中人力資源部分所產生的相關費用，包括員工的薪酬待遇、招聘的綜合成本等。員工的活動、工作動力離不開成本的支持，物業管理企業采用科學的手段有效控制人力資源成本，可以在一定成本下充分調動員工的工作效能，讓員工在崗位中充分發揮自身價值，從而科學合理地提高企業的利潤。

1.3 物業管理企業控制人力資源成本的意義

1.3.1 有利于提高企業的市場競爭力

物業管理企業若是可以有效地控制人力資源成本，就說明該企業可以最大程度實現科學的崗位設置。對于物業管理企業來講，其主要工作內容就是為業主提供服務，其收益渠道是有限的，一旦可以成功把握企業的運營成本，物業企業就可以在激烈的市場競爭中成功突圍，提高市場競爭力，促進企業的長遠發展。

1.3.2 有助于增強企業的風險防范能力

物業管理企業在激烈的市場競爭中面臨很多難題，例如“點多、面廣、監管難度大”等，有效控制、降低人力資源成本，提高人才利用率，可以幫助企業在有限的資本條件下擴大防御能力，提高其應對難題危機的風險防范能力，從而使物業管理企業在內外部經濟環境的巨大壓力下得以生存和不斷發展。

2 物業企業人力資源成本存在的問題

2.1 人力資源分配不合理

在各個企業中，對于人力資源的規劃都是一項系統性的戰略工作，具體包括工資、補充和晉升等的規劃，基本上包含了人力資源管理的各個方面。但是，目前我國大部分物業管理企業都沒有進行有效的人力資源規劃，人力資源分配制度具有不合理性，例如部分物業企業管理者通過增加服務工作人員數量來保證服務質量，這就容易造成人力資源的浪費。物業企業管理者若是對服務崗位不了解，同時不了解服務人員的具體服務水平與服務特點，就很難科學合理地進行崗位安排，這就會使員工無法在崗位中充分發揮自己的價值，從而造成人力資源的浪費。如今人力資源的成本越來越高，員工對于薪酬福利的要求逐漸提高，若是不能實現人力資源的有效分配，就會浪費人力資源，增加企業的運營成本。

2.2 預算管理工作不充分

預算管理工作對于成本控制的作用不言而喻，若是物業管理公司制訂了一個較為科學的預算管理計劃時，企業的人力資源管理部門就會有一個工作的標準尺度，可以嚴格按照預算來制訂工作計劃，使整體工作有據可依。即便實際情況與計劃有所偏差，企業管理層也可以根據實際情況來分析，從而掌握行業和企業現況，以便制訂下一個計劃。

雖然我國大部分物業管理企業都會制訂預算管理計劃，但是在預算計劃中關于人力資源的部分制定得并不夠充分，大都是只考慮某一崗位的薪酬支出，并不全面。例如，對于員工缺乏培訓，對員工進行定期培訓也是對企業的負責，可以有效提高員工的綜合素質與服務水平，企業在這一方面的支出具有較大的隨意性，這就使企業的人力資源成本很難控制在預算范圍之內，制約了人力資源成本控制的有效開展。

2.3 人力資源管理觀念落后

雖然某些物業管理企業在經營管理的過程中嘗試學習、使用新的管理理念和管理方法，但是從整體來看，企業還是很難擺脫落后管理觀念的影響。大多數物業企業對于人力資源成本沒有一致的共識，行業上也沒有針對人力資源統一的管理體制，這就致使行業內對于人力資源管理不重視，充滿盲目性與隨意性，從而極易造成企業出現資金配置不合理等現象，阻礙物業管理企業的良好發展。

3 物業管理企業控制人力資源成本的策略

3.1 加強對管理人員的成本控制

物業管理企業的性質決定了其成本費用主要是人力資源成本費用的支出，其中管理人員的人力成本又占了相當大的比重，特別是中層以上部門領導的人力成本，一個部門經理的工資是一線服務人員工資的幾倍。因此，合理有效地設置公司的職能部門，是降低物業管理企業成本的有效方法。例如，物業管理企業可以根據管理“幅度”來確立人員的編制，管理面積在600萬平方米以內的企業，總經理為4～6人，副總經理為8～10人，這樣的設置會更加科學、合理，還可以有效減少人力資源的浪費。

3.2 采取多種措施，合理使用資源

對于物業管理企業來說，由于崗位比較繁瑣，需要的員工大都是服務行業的專業人才，若是每個崗位都由內部員工親自擔任，會產生極大的人力成本，對企業產生極大的成本壓力。因此，物業管理企業可以采取兩種模式：一是將部分工作承包給社會專業公司;二是由公司內部的專業公司來完成。對于外包的崗位，企業要充分發揮職能部門和管理部門的積極作用，對外部人員的服務進行考核，以最大限度地提高成本效益。

企業還可以通過巧妙調整工作時間，合理配置人力資源。例如，對于小區內的清潔工作，企業可以將其分為清潔和保潔兩部分，分別安排交叉時間安排輪崗，其中保潔部分任務較輕，可以節省出部分人力，這樣可以在保證員工休息時間的同時，實現減員增效的目的，充分發揮員工的價值。

3.3 優化企業對人力資源的內部審計模式

內部審計工作有助于企業及時發現工作的不足之處，同時，審計工作的約束也可以加強對人力資源利用率的有效監督，因此，物業管理企業應該重視審計工作，優化對人力資源的審計模式。首先，審計工作不能只由財務部門來進行，應該由人力資源部門協同進行，資源的使用也不僅是展示單純的財務信息，也應該結合人力資源的績效考核，全面、科學地開展。其次，要最大限度地保證審計工作的獨立性，制定嚴格的審計制度，從而充分發揮審計工作的職能，為人力資源的成本控制提供科學的保障。

4 結論

人力資源管理對于物業管理企業來說非常重要，因此，如何有效對人力資源成本進行控制非常值得企業好好探索。本文從三個角度簡單分析了物業管理企業對人力資源成本進行控制的方法，希望可以拋磚引玉，為物業管理企業的長遠發展提供微薄之力。

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