公租房融資政策的SWOT分析及對(duì)雄安新區(qū)的啟示

楊兆廷 張若望 楊蕾 王海凈（河北金融學(xué)院）

■典型國(guó)家公租房融資政策的SWOT分析1

本文將美國(guó)、英國(guó)、新加坡三國(guó)的公租房融資政策與中國(guó)進(jìn)行對(duì)比分析，從而總結(jié)出對(duì)雄安新區(qū)公租房項(xiàng)目融資有益的經(jīng)驗(yàn)和啟示，本文嘗試建立比較分析的框架，為此，本文引入SWOT分析模型，在優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn)四個(gè)維度對(duì)各國(guó)的公租房融資政策進(jìn)行比較，從而構(gòu)成一個(gè)可行的比較分析框架。（見表1）

通過對(duì)多國(guó)情況的比較分析，可以認(rèn)清我國(guó)在公租房融資方面的現(xiàn)實(shí)狀況。但是，也要看到我國(guó)在公租房融資方面的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，比如經(jīng)濟(jì)總量龐大、經(jīng)濟(jì)增速較高、政府擁有廣泛的權(quán)威以及極低的用地成本，這是發(fā)展我國(guó)公租房的依靠力量。

觀察表1中對(duì)各國(guó)公租房融資的劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)：對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家來說，經(jīng)濟(jì)危機(jī)會(huì)對(duì)公租房融資等行為產(chǎn)生巨大影響，即帶來了公租房發(fā)展的機(jī)遇，也對(duì)公租房融資造成了挑戰(zhàn)；對(duì)于政府占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位的國(guó)家而言，政府在公租房融資過程中承擔(dān)了巨大資金壓力，而要解決融資渠道狹窄的問題，必須借助于市場(chǎng)的力量，這就使這些國(guó)家面臨金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

■對(duì)雄安新區(qū)公租房融資的政策性啟示

首先，公租房融資政策的制定目標(biāo)應(yīng)當(dāng)瞄準(zhǔn)解決雄安新區(qū)民眾當(dāng)前住房面臨的主要矛盾，采取循序漸進(jìn)的路徑。當(dāng)前，雄安新區(qū)住房市場(chǎng)面臨的主要矛盾還是公租房供不應(yīng)求的矛盾，作為疏解北京非首都功能的雄安新區(qū)剛剛啟動(dòng)建設(shè)，勢(shì)必首先迎接人才的不斷流入，政府的公租房融資政策應(yīng)當(dāng)解決人才流入產(chǎn)生的大量公租房建設(shè)的需求。美國(guó)、英國(guó)、新加坡公租房政策的制定都是為解決民眾在當(dāng)時(shí)面臨的最主要的住房問題，一般情況是先解決公租房供不應(yīng)求的矛盾，大力增加公租房供給；然后是解決民眾追求自有住房與租房的矛盾，即現(xiàn)有租房的形式不能滿足民眾的自有住房需求；第三步是解決民眾住房的結(jié)構(gòu)性矛盾，即當(dāng)前的住房在面積、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)等方面不能滿足民眾的住房需求提升所產(chǎn)生的矛盾。這一演變歷程是住房市場(chǎng)的客觀規(guī)律，雄安新區(qū)的公租房融資政策制定也不應(yīng)超越這一客觀規(guī)律，而應(yīng)當(dāng)采取循序漸進(jìn)的路徑。

其次，為滿足公租房大量建設(shè)所需的資金，雄安新區(qū)公租房的融資模式應(yīng)當(dāng)選擇政府主導(dǎo)并吸引社會(huì)資本共同參與的形式。一方面，公租房建設(shè)屬于提供公共產(chǎn)品，從美國(guó)、英國(guó)等自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，公租房的建設(shè)難以依靠市場(chǎng)，而必須發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，同時(shí)，考慮到我國(guó)國(guó)家掌握土地的所有權(quán)和政府具有最高權(quán)威的國(guó)情，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮政府在公租房融資領(lǐng)域的這一優(yōu)勢(shì)。

另一方面，也要看到，雄安新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平目前不高，面對(duì)不斷增加的人才流入和公租房需求增長(zhǎng)，單純由政府財(cái)政提供公租房的建設(shè)資金必然會(huì)給財(cái)政帶來巨大壓力，因此需要采取相應(yīng)的政策措施吸引社會(huì)資本參與到公租房項(xiàng)目融資中，兩方面互為補(bǔ)充，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。

再次，可在雄安新區(qū)設(shè)立專門的公租房融資機(jī)構(gòu)作為融資主體，培育住房金融市場(chǎng)。從其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，專門的公租房融資機(jī)構(gòu)在公租房融資政策的制定和執(zhí)行過程中發(fā)揮了重要作用，如美國(guó)的房利美、房地美實(shí)現(xiàn)了住房抵押貸款的證券化，激活了住房抵押貸款市場(chǎng)，使社會(huì)資本流入保障房建設(shè)體系之中；英國(guó)的住房協(xié)會(huì)利用政府提供的住房專項(xiàng)基金，并吸引大量私人資本參與建設(shè)公租房，成功解決了本國(guó)低收入群體的住房問題；新加坡的房屋發(fā)展局承擔(dān)了大部分的公租房建設(shè)任務(wù)，征用了全國(guó)40%以上的土地，使公租房政策普及到全國(guó)人口的80%以上。雄安新區(qū)在制定和執(zhí)行公租房政策的過程中也可以設(shè)立專門的地區(qū)性機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)為公租房項(xiàng)目融資，采取靈活多樣的融資形式，提高融資效率，也起到激活住房金融市場(chǎng)的效果。

表1 美國(guó)、英國(guó)、新加坡、中國(guó)公租房融資的SWOT分析