不動產登記制度實施中的問題及對策

代淑霞

【摘? 要】不動產登記制度可以進一步維護債權人的合法權利和相關利益，還可以保證交易的安全性。由于我國不動產登記制度實施的起步較晚，會存在一些漏洞和問題，對于一些細節問題還比較抽象模糊，缺少規范性，出現的不動產登記糾紛沒有相應的解決措施，會給社會經濟造成不好的影響。本文就不動產登記制度實施中的問題及對策展開探討。

【關鍵詞】不動產;登記制度;問題;有效措施

引言

通過對不動產登記制度的分析可以發現，其中存在的缺陷是比較多的，在實際工作開展中難以成為可靠的依據，暗箱操作頻頻發生，腐敗問題難以得到遏制，相關責任部門的服務意識淡薄，不能夠為不動產權人提供優質服務，致使不動產權人的利益難以得到保障。在新時期，建立健全的不動產登記制度已經成為了大勢所趨，唯有如此才能促進不動產登記工作的規范、有序開展，捍衛不動產權人的合法權益，防止其蒙受經濟損失，此舉對于我國的法制化建設意義重大，應該得到高度重視。

1.目前不動產登記制度的模式

目前近現代各國的不動產登記制度，大致可歸納為三種模式：契據登記制度、權利登記制度和托倫斯登記制度。第一種契據登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產物權的變動，經當事人訂立契約即發生效力，但非經登記，不得對抗第三人。第二種權利登記制度，又稱實質主義登記，是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國所采用。第三種托倫斯登記制度，又稱權利交付主義登記，是指經實質審查后用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。目前我國現行不動產登記制度，既不是契約登記制，也不屬于權利登記制或托倫斯登記制，而是介于權利登記制與托倫斯登記制之間的一種登記制度。這主要表現在不動產權屬變動的生效要件、采取實質審查主義、強制登記及實行登記發證等方面。上述三種不動產登記模式各具特色，無論是權利登記制、契據登記制還是托倫斯登記制，均與各國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合，如果脫離了具體的國情，將很難判斷孰優孰劣。

2.我國不動產登記制度實施過程中出現的問題

2.1沒有明確的登記范圍

目前，在我國不動產登記的權利范圍中出現登記不明確的現象。我國的國有土地使用權、宅基地使用權、采礦權、土地承包經營權、土地管理權，法律法規不夠詳細，也沒有明確這些權利的性質。導致相關的部門在制定具體的物權登記規則的時候不能明確登記的對象，缺乏具體的法定形態做依托。

2.2登記機關的責任機制不健全

在開展不動產登記工作時錯漏問題并不十分罕見，然而在我國不動產登記制度中卻沒有對這種情況進行說明，登記機關只享有權利，不需要履行義務，意味著風險完全由當事人來承擔，一旦出現不動產登記錯漏當事人要全權承擔后果，遭受的損失是無法估量的。登記機關責任機制的不健全嚴重違反了法律法規的公平性、公正性原則，使得不動產登記糾紛事件在近些年來越來越多，當事人損失相當慘重。

2.3不動產登記申請條件不夠明確

盡管《物權法》對不動產登記的申請條件進行明確規定，但這一規定依然存在一些問題。在法律法規的支持下，當事人只需對不動產登記事項完全接受就可以進行申請，不過，雙方當事人在實際操作的過程中，很難真正完成對不動產登記的申請約定。盡管雙方可以達成申請約定，但不排除有一方會違背這一約定，一旦出現這種情況，就難以通過明確的法律對當事人的權益進行保護。由此可見，需進一步在法律法規中明確不動產登記申請條件。

3.解決我國不動產登記制度的有效對策

3.1明確登記范圍

在整個不動產的登記制度中，物權的登記效力作為其核心，所以必須明確登記的范圍，規范不動產的范圍，明確不動產登記的相關程序，以及不動產的歸屬，充分發揮不動產的效用。除此之外，登記權利范圍必須明確容納土地管理法、城市房地產管理法、土地承包經營權、國有土地使用權、采礦權、漁業法、債務基地使用權等規定的權利，相關的法律法規也必須明確和了解。

3.2統一不動產登記法律

目前我國不動產登記制度已經得到進一步完善，這主要是在《物權法》的不斷實施下，不動產登記制度內容不再繼續零散。然而，在《物權法》中的相關條文均是以概括的方式對不動產登記制度進行規定，缺少預告登記報告制度的相關規定。由于《不動產登記法》尚需完善，因此，《物權法》的完善尚需時日。可在《民法典》中融入不動產登記制度，不過，由于《民法典》制定工作極為復雜，需對其不斷調整，根據實際情況進行修改。由于不動產登記制度的法律制定比較混亂，在這就需要對法律進行補充和完善。《物權法》中規定我國需要制定統一的不動產登記制度，這一條款能夠進一步推動《不動產登記法》的制定。許多法律法規規定的內容甚至超出《物權法》規定的范圍，這些法律可以對《物權法》的內容進行有效的補充和細化，因此，在制定《不動產登記法》時，也可參考這些法律。不過，在應用時，還需考慮到其與《物權法》之間的關系。由于我國《物權法》的制定時間比較早，在制定《不動產登記法》時，就可以對《物權法》進行更加完善的審核和檢查。由于《物權法》還存在許多不完善之處，就要發揮出《不動產登記法》的查缺補漏效果，這樣就可以對《物權法》形成更好的補充。

3.3登記信息共享和信息保護

市場經濟是產權經濟，產權保護是市場經濟的基石。黨的十八大以來，在全面深化改革的大局中，不動產統一登記作為一項基礎性和前置性改革，成為黨和政府對人民的莊嚴承諾。不動產登記具有一定的隱私性，是受到保護的權益，在對不動產進行登記的過程中，必須做好登記信息的共享和保護工作。首先通過建立統一的登記信息平臺和信息查詢服務制度，明確具體的平臺建設和責任主體的范圍，確保信息得到實時共享。其次對于具有查詢權利的主體，也要對其查詢的范圍進行界定，確保不動產登記信息不外露，保障信息安全有效。

3.4統一不動產登記信息平臺

信息平臺的不統一會嚴重影響到不動產登記工作效率，使得信息共享相對困難，不動產權利人和利害關系人在查詢信息時也會遇到阻礙，基于此，建立統一的不動產登記信息平臺勢在必行。當務之急是要加強信息化建設，以便早日實現基礎數據、采集標準、轉換規則、業務和服務平臺的全面統一。首先，建立基礎數據庫，將不動產物權變更登記信息進行實時更新，有利于對資源利用情況進行動態監測，提高社會資源利用率。其次，運用現代信息與網絡技術，建立部、省、市三級信息系統網絡和基礎數據庫，全面掌握不動產物權信息和變化情況。最后，盡快出臺相關配套制度，規范個人不動產登記行為，建立房屋價值動態評估系統，爭取為房產登記提供更為可靠的數據信息。

4.結語

綜上所述，隨著社會經濟的快速發展，和人民生活水平的不斷提高，不動產登記在社會的生活中已經是不可缺少的一部分，同時也是人們經濟活動的集中領域。針對目前不動產中存在的問題要深入的研究和分析，結合我國社會和市場經濟的實際需求，不斷完善相關的制度和政策，保證人們的經濟利益不受到損害，同時對社會經濟的發展具有積極的推動作用。

參考文獻

[1]陳賀龍.當前不動產統一登記存在的問題與完善對策[J].現代經濟信息，2019（22）：29-30.

[2]徐承駒.我國不動產登記制度若干問題幾點思考[J].中國外資，2019（8）：200-200.

[3]黃雁蕉.我國不動產登記制度存在的問題及建議淺析[J].低碳世界，2018（4）：360-361.