去新加坡買房得留意這些“坑”

本報(bào)駐新加坡特約記者　辛斌

盡管受到新冠肺炎疫情和經(jīng)濟(jì)陰霾籠罩的影響，但新加坡8月非有地私宅整體轉(zhuǎn)售價(jià)格指數(shù)連續(xù)第二個(gè)月上揚(yáng)。實(shí)際上，過(guò)去三個(gè)月，不論是新私宅、轉(zhuǎn)售私宅或轉(zhuǎn)售組屋的銷售，還是預(yù)售組屋的認(rèn)購(gòu)率都有所上揚(yáng)。《日本經(jīng)濟(jì)新聞》等媒體認(rèn)為，是中國(guó)資金撐起疫情下的新加坡房市。但如果去新加坡買房，國(guó)人也得注意一些細(xì)節(jié)。

新加坡橙易產(chǎn)業(yè)咨詢有限公司和亞洲最大房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI本月公布的最新報(bào)告顯示，持永久居民身份的外國(guó)買家購(gòu)買量創(chuàng)下兩年來(lái)的新高，無(wú)永久居民身份的外國(guó)買家購(gòu)買量創(chuàng)下今年除1月外其他月份的最高水平。居外IQI董事會(huì)執(zhí)行主席喬治·奇米爾表示，中國(guó)人對(duì)新加坡房地產(chǎn)的需求很高，而且還在增長(zhǎng)。新加坡房地產(chǎn)顧問(wèn)公司戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司6月的報(bào)告顯示，今年一

季度，在新加坡傳統(tǒng)黃金區(qū)，中國(guó)人仍為第一大外國(guó)購(gòu)房群體，占比微升至25.6%；就其他地區(qū)（主要是城市邊緣區(qū)和郊區(qū)）而言，中國(guó)人和馬來(lái)西亞人位列外國(guó)購(gòu)房群體前兩位。

不過(guò)，中國(guó)人在新加坡不是什么房子都能買，而是會(huì)受到不同程度的限制。新加坡有多種類型的房產(chǎn)，包括政府組屋、有地私宅、私人公寓等。政府組屋是新加坡最普遍的房地產(chǎn)種類，高達(dá)85%的新加坡人都住在組屋里。組屋分兩種：新組屋和二手組屋。前者由政府提供預(yù)購(gòu)項(xiàng)目，只開(kāi)放給新加坡公民。比如，一對(duì)夫婦要申購(gòu)新組屋，必須都是新加坡公民，或者其中一人是公民，另一人是永久居民。有非永久居民外籍配偶的新加坡人，可申購(gòu)非成熟市鎮(zhèn)的二房式預(yù)購(gòu)新組屋。夫妻兩人都是永久居民的外國(guó)家庭，可在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)買二手組屋，但前提是必須在獲得永久居民權(quán)后等滿三年，購(gòu)買后必須在半年內(nèi)賣掉國(guó)內(nèi)外的私人房地產(chǎn)。

有地私宅指建在一片土地上的獨(dú)立式、半獨(dú)立式洋房（即別墅）和排屋。新加坡對(duì)外國(guó)人購(gòu)買有地私宅有明確限制，規(guī)定只有新加坡公民才能購(gòu)買有地私宅，經(jīng)過(guò)律政部審批認(rèn)定對(duì)新加坡具有特殊貢獻(xiàn)的永久居民也可購(gòu)買。那些放棄新加坡公民權(quán)或永久居民權(quán)的人，必須脫售有地私宅。不過(guò)，位于新加坡最南端的圣淘沙升濤灣是例外。外籍人士可購(gòu)買地皮和有地私宅，但地契一般只有99年，而且不能出租。這對(duì)那些抱著投資目的的中國(guó)買家來(lái)說(shuō)意義不大。

所有私人公寓外國(guó)人基本上都可購(gòu)買，價(jià)格為每平方米1萬(wàn)-2萬(wàn)新幣（約合5萬(wàn)-10萬(wàn)元人民幣）。美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)公司世邦魏理仕最新的統(tǒng)計(jì)顯示，新加坡平均房?jī)r(jià)為91.56萬(wàn)美元（約合625萬(wàn)元人民幣），可以說(shuō)并不便宜。私人公寓的地契包括99年、999年和永久地契，目前市場(chǎng)上99年地契的私宅銷量占比達(dá)90%以上。需要注意的是，99年地契的年限從地皮賣出去的那一年就算起了。如果開(kāi)發(fā)商拿到地后在手里屯個(gè)四五年才開(kāi)盤，再花個(gè)四五年建好，那么中間就會(huì)損失8到10年左右。而且99年地契的私宅地皮，在地契年限到期以后，如果沒(méi)有開(kāi)發(fā)商出價(jià)購(gòu)買地皮、重新發(fā)展的話，就會(huì)收歸國(guó)有。到時(shí)所有住戶都要搬遷，騰出空間給政府蓋組屋。

外籍人士在新加坡購(gòu)買多少間私人公寓都不是問(wèn)題。但他們除了要準(zhǔn)備好買房子的錢，還要準(zhǔn)備律師費(fèi)、房地產(chǎn)稅和印花稅。按照新加坡法律規(guī)定，在整個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)交易過(guò)程中，買賣雙方均須有各自的代理律師在場(chǎng)，協(xié)助客戶進(jìn)行交易，辦理各種手續(xù)。律師費(fèi)一般要3000新幣左右。

新加坡房地產(chǎn)稅更傾向于弱勢(shì)群體，對(duì)購(gòu)買自用房者實(shí)施稅收優(yōu)惠，對(duì)于富人住房則收取高倍的土地出讓金及高倍物業(yè)費(fèi)。房產(chǎn)印花稅具體包括買方印花稅、賣方印花稅與買方額外印花稅。買方印花稅根據(jù)房產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算，稅率通常在1%-4%之間。買方額外印花稅對(duì)新加坡公民、永久居民及外國(guó)人的稅率不一致。目前，永久居民購(gòu)買第一套住宅的稅率為5%，第二套及更多是15%；外國(guó)人無(wú)論買第幾套，均實(shí)行20%稅率。

此外，如果去新加坡買房是為了學(xué)區(qū)，那么一定要留意“樓盤是學(xué)區(qū)房，但你家不是學(xué)區(qū)房”。新加坡學(xué)區(qū)房的定義是以學(xué)校地點(diǎn)為圓心，在周圍圈出來(lái)一個(gè)半徑一公里的圓形。所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)同一個(gè)樓盤里，部分單元樓在學(xué)區(qū)內(nèi)，部分單元樓不在。因此，決定入手前，一定要查目標(biāo)房產(chǎn)所在單元樓是不是在心儀學(xué)校的一公里圓圈內(nèi)。▲