中心城區舊樓區長效管理的經驗、問題及對策

田飛 王海 李寶辰

中心城區老舊小區及遠年住房改造工程作為天津市委、市政府20項民心工程之一，2017—2019年已完成全部改造任務。為進一步加強改造后的長效管理工作，本課題組對天津市河西區舊樓區長效管理情況進行了實地調研，分析其中存在的問題并提出了對策建議。

一、經驗探索

目前河西區民政局共接管舊樓區379個，建筑面積1258.86萬平方米，服務居民人數超過60萬人。自接管以來，河西區舊樓區長效管理工作取得了顯著成效，連續多年在市級驗收考核中獲得“雙第一”成績，即在1000萬平方米以上的區中列第一位、在中心城區中列第一位，多次被評為“天津市舊樓區綜合管理工作先進區”“天津市舊樓區長效管理示范區”。

1.逐級落實領導干部責任。第一，區主要領導每月親自審閱全區舊樓區長效管理工作情況通報并作出批示;定期聽取舊樓區長效管理及社區環境治理工作專題匯報并給出合理化建議;深入社區實地調研，獲取最前沿的信息資料，協調解決實際困難。第二，分管副區長連續兩年與街道黨工委書記簽訂舊樓區長效管理責任書，督查指導工作落到實處，及時約談季度考核排名靠后街道的主要負責同志，并將舊樓區長效管理工作作為每月街道工作例會固定議題研究推動。第三，區民政局在全市率先成立單獨科室，選派優秀干部專職負責舊樓區長效管理工作，做到專人專管。

2.注重創新管理方式方法。第一，強化日常督查。重點對街道管理體系的運行效果、備考情況及存在問題等進行實時動態督查。將已接管的舊樓區劃分為7個片區，由區民政局物業科包片到人，每周到點位實地檢查，并在重點節日期間組織專門巡查;聘請第三方專業機構對全區舊樓區每季度進行一次全覆蓋考核，拍攝留痕、跟蹤問效。第二，創新考核模式。將舊樓區市、區兩級財政補貼資金下沉街道，建立民政督查、街道復核、社區考核的三級管理體系，增加街道社區對管理服務單位的考核權重。同時根據考核成績向管理服務單位有區別地發放獎勵補貼，強化各管理服務單位服務意識和競爭意識。第三，抓實問題整改。建立“雙巡查雙整改”機制，制定巡查方案，細化每周任務、壓茬推動工作。每月第一周由第三方開展巡查，第二周街道落實整改，第三周科室對照街道整改反饋情況進行復查復驗，第四周鞏固整改成果、提升服務水平。對于巡查發現的問題，聯合區委督查室向屬地街道下達整改告知書，指導責任街道形成具體的整改計劃、及時反饋整改結果，形成發現問題、整改落實、鞏固成果的工作閉環。

3.打造精品小區示范引領。第一，研究制定了《河西區關于進一步加強精品小區建設的指導意見》《河西區精品小區建設項目導則》，投入1.1億元資金，重點解決甬路鋪裝、退綠改建停車位、路燈改造、綠化提升、房屋主體修繕等問題，陸續打造13個精品小區。第二，充分利用廣播、電視、報刊、網絡等媒體，對老舊小區共同管理進行廣泛宣傳，營造良好氛圍。第三，采集匯總老舊小區長效管理經驗做法、創新案例，編撰《舊樓區長效管理政策法規匯編》《河西區舊樓區長效管理工作文集》印發全區，切實增強居民群眾對舊樓區長效管理的知曉率和關注度。

4.及時解決維修養護難題。第一，在資金保障上，2017年7月經區政府常務會審議通過設立河西區舊樓區設施設備保修期外維修養護專項資金，由區級財政按照建筑面積0.05元/月/平方米的標準安排專項資金用于設施設備維修養護，每年安排資金約760萬。為了進一步提高街道工作效能，確保維修養護工作及時開展，從2019年4月1日起，將舊樓區維修養護專項資金全部下沉街道。第二，采取競爭性磋商方式選聘造價咨詢公司，合理確定維修指導單價和工程量清單，聘請監理公司全程把關，確保維修養護工作安全環保、保質保量完成。第三，建立了應急維修機制，對于居民通過“8890便民服務專線”反映的小區設施微破損問題，采取即報即修方式，保證及時滿足居民訴求。

二、存在問題

1.后期長效管理尚存在責任不實、職責不清、銜接不暢問題。有些小區產權結構復雜，同一幢樓房私產、公產、企業產并存，對于樓頂、屋面、外檐等公共部位的維修往往出現責任不清的問題。另外，后期長效管理的維修實施單位是各街道選聘的管理服務單位，但作為屬地管理的主責單位街道辦事處，對管理服務單位督促管理的主要手段只是發放管理服務補貼資金，且街道辦事處并不具備房屋修繕、土木工程的技術專長，一般均委托第三方造價咨詢和監理單位實施具體管理工作。因此，在后期長效管理過程中，往往出現管理手段單一、工作推力不足、管理能力欠缺、工作銜接不暢的問題。

2.居民對改造提升需求的標準與政府供給的能力之間尚存在差距。老舊住房改造工程范圍為1999年12月31日前建成的老舊小區及遠年商品房，三年共涉及13個街道、571個片區、25.55萬戶、1698.08萬平方米。自2017年起逐年實施并完工。舊樓區提升改造工作得到了廣大群眾的一致擁護和支持，但目前的提升改造主要是解決老舊小區在安全設施、服務設施、公共設施和外部環境四類功能方面存在的問題，居民對居住環境更多元的需求尚不能滿足，而且大部分管理服務單位提供的是準物業服務，這些距離居民群眾的需求還存在很大差距。同時，隨著人民生活水平的不斷提高，居民群眾對居住環境和品質的要求也在不斷提高，改造提升后的動態管理和動態平衡問題開始凸顯。

3.居民的主體責任意識、公共責任意識、自身修養有待提高。已經實施的大面積社區環境改造和多種設施設備的更新，在給全體社區居民帶來舒適和便利的同時，更需要大家的愛護。而在現實中，由于居民的生活理念不同、責任意識不同、個人素質不同等原因，在使用過程中，有些公共設施損壞后如果不及時加以修繕，久而久之，就會形成破窗效應。因此，打造美麗社區，建設宜居城區，僅僅由政府作為主體單方面努力，進行舊樓區提升改造、維修維護、長效管理機制的探索等，沒有社區全體居民的共同努力是遠遠不夠的，美麗家園需要大家共同維護。

三、對策建議

1.捋順管理責任，建立長效機制。堅持問題導向，專業問題由專業部門負責解決，避免出現多頭管理、事倍功半的問題。第一，為鞏固改造成果，老舊小區應當按照責權一致的原則，切實落實主體責任，實現與屬地管理相結合、與專業接管相結合、與物業接管相結合。充分發揮房屋產權人、街道辦事處、居委會、專業管理單位的作用，共同營造常態長效的安全居住環境。第二，老舊小區按照“產權化、屬地化、專業化”的原則，建立長效保障機制。對陽臺、房屋結構等房屋本體，按照產權歸屬，移交產權單位、產權人自行管理;對樓頂、電梯、消防、圍墻、對講門等公共設施設備和安防、衛生等工作，可結合下一步事業單位改革，嘗試明確一個部門管理或成立專門老舊小區物業服務中心負責維護，屬地街道辦事處、居委會負責監管考核，將街道辦事處由具體事務向為居民服務轉變;對甬路、井蓋、燃氣、二次供水、路燈、表計前供電等專業性服務移交能源集團、水務集團、國網天津電力公司及城管委等專業部門實行專業化管理。第三，遠年商品住宅，由各街道辦事處、小區物業管理部門推動成立業主大會，選聘物業服務企業，按照合同約定，抓好小區日常管理服務，政府各部門負責行業監督管理，避免具體直接的管理。

2.建立政府主導、居民參與共建共管模式。老舊小區管理是城市化進程中不可忽視的民生和穩定問題，政府、物業公司、業主三方需形成合力。第一，政府部門要做好主導與保障工作。從法律保障方面，需完善修訂相應配套法律法規，解決業主大會成立難、業主委員會管理職責定位等若干問題;從資金保障方面，需確保老舊小區基本功能性和安全性項目維修資金問題。第二，物業公司要提高服務質量，使業主滿意。針對社區居民普遍需求更高的小區，可嘗試取消準物業管理，增加物業費聘請專業物業公司進行管理。此模式要做好如下三方面工作：一是加快完善老舊小區成立業主委員會。凡涉及小區物業的重大事項，必須通過業主委員會討論通過，通過業主參與重大事項決策、張貼公共事項處理意見等方式，引發業主對小區事務的關注，利用社區論壇、微信群等現代通信工具，提高業主的參與率和知曉率。二是通過公平、公開、公正的方式選取符合條件的物業管理公司入駐，對老舊小區因地制宜進行規范化、專業化管理。三是街道辦事處、社區居委會及業委會監督物業合理收費，明確物業管理過程中的收費項目及標準，減少和規避收費亂象。第三，業主要真正理解、參與和配合社區管理，從而形成齊抓共管、共管共建的和諧社區局面。當然，業主也可以發揮主觀能動性，自行管理小區，實現自治自享。

3.加大宣傳教育，提升居民綜合意識。老舊小區是大家共同的家，需要每位居民共同維護管理，實現自發式、可持續共管模式，就要不斷提升居民綜合素質。第一，提升居民主體責任意識。大力弘揚“知社區、愛社區、管社區”的主人翁精神，通過全方位、多維度的宣傳教育，逐步改變由政府買單的固有觀念，加強“小區是我家、我家我管理”意識，形成人人參與、共同參與小區管理的局面。第二，提升居民思想道德修養。自2019年，河西區各街道社區加大了黨員群眾的培訓覆蓋面和力度，可圍繞社會主義核心價值觀、社區治理等專題開展系列講座或活動，還可以加強本社區優秀黨員、先鋒模范事跡的宣傳，通過身邊典型的感染，使居民見賢思齊，引導居民樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，培養居民良好的社會公德、職業道德、家庭美德和個人品德。第三，進一步提升社區居民遵法守法意識，開展社會管理法制教育，結合《天津市文明行為促進條例》的頒布實施，倡導社區居民自覺維護舊樓區提升改造成果，積極配合社區居民委員會、管理服務單位做好日常管理服務，對損壞房屋和共用設施設備的，依法承擔賠償責任。

作者田飛系中共天津市河西區委黨校講師;王海系天津市河西區城市基礎設施投資有限公司副經理;李寶辰系天津市河西區城市管理委員會副主任

責任編輯：朱 健