企業采用投資性房地產公允價值計量模式計量后的影響分析

洪萃菁

摘 要：企業采用投資性房地產準則，將符合條件的自有資產采用投資性房地產公允模式計量，會使企業的資產更加接近市場的真實價值，但這除給企業帶來積極的影響外，也會給企業帶來不確定的風險。本文以國有企業Z公司為例，對采用上述計量模式前后的財務數據進行對比，并分析采用該模式對企業產生的正反兩方面的影響。

關鍵詞：投資性房地產;公允價值;計量模式

一、Z公司背景介紹

Z公司是一家地方非上市國有公司，近幾年發展迅猛，其業務范圍以市政建設和管養為主，涉及房產建筑業、商品零售業、出租業、大宗貿易等行業。由于Z公司承接了地方政府許多重點項目的建設任務，且大部分由企業出資，這給Z公司的現金流造成了極大的壓力。企業主要通過銀行等金融機構進行融資，2019年12月底的融資額度已超過15億元，而其本身的凈資產只有9.59億元，企業融資已經遭遇瓶頸。Z公司管理層正在謀求通過外部增資的方式擴大企業資產，并通過業務的擴張尋找新的盈利點。2019年下半年開始，Z公司通過會計政策變更，將企業名下部分列入固定資產管理且正在出租的物業轉換為投資性房地產，并采用公允價值模式進行計量。

二、投資性房地產采用公允價值模式計量后企業變化情況

（一）會計政策變更前后企業財務數據對比

從表1中可以看出，Z企業從2019年開始對名下正在出租的物業委托第三方評估機構評估其市場價值，并轉為投資性房地產進行核算，按照公允價值模式進行計量，上述物業從“固定資產”科目轉出到“投資性房地產”科目，投資性房地產公允價值高于原固定資產賬面增值的部分則計入“其他綜合收益”科目。通過會計政策的變更，“固定資產”科目從2018年底的7 933萬元，下降到2019年底的5 069萬元;“投資性房地產”科目的金額從2018年底的14 346萬元，上升到2019年底的63 228萬元;“其他綜合收益”科目的金額從2018年底的0元，上升到2019年底的32 709萬元;相應的，凈資產也從2018年底的39 801萬元，上升到2019年底的95 936萬元，凈資產增長迅速。

（二）會計政策變更前后企業融資情況對比

從表2中可以看出，Z公司會計政策變更以后，隨著凈資產的增加，企業的可抵押資產大幅增加，其授信額度也從2018年底的76 300萬元，上升到2019年底的299 009萬元;貸款余額也從2018年底的49 200萬元，上升到2019年底的151 142萬元;利息也從2018年底的670萬元，上升到2019年底的4 946萬元。Z公司通過會計政策的變更做大企業資產，同時獲得了更多銀行金融機構的授信額度，加大了使用財務杠桿的力度，擁有更多的資金投入到企業的工程建設項目中，企業資金流吃緊的狀況暫時得到緩解。

三、投資性房地產采用公允價值模式計量后對企業的正面影響

（一）財務報表的凈資產更真實地反映了企業的價值

會計政策變更以前，Z公司名下的物業通過“固定資產”科目進行計量，其資產價值通過計提折舊反映到企業的營業成本中，其賬面價值不斷減少。而實際上，隨著當地房地產市場行情不斷走高，Z公司這部分物業的市場價值非但沒有減少，反而不斷攀升，這樣企業財務報表中反映的凈資產也與企業實際價值之間的差異越來越大，容易對投資者及其他的利益相關者產生誤導。

采用投資性房地產公允價值計量模式后，Z公司在每個資產負債表日重新對財務報表中的投資性房地產的市場價值進行評估，確保投資性房地產的賬面價值和市場價值一致，同時將投資性房地產的公允價值變動計入企業當期損益，反映在企業的凈利潤中。會計政策變更后的企業財務報表無疑更真實地反映了企業的價值。

（二）企業的融資情況變得更加樂觀

通過采用新的會計政策，Z公司的凈資產開始與房地產市場的變化掛鉤。在目前國內房地產市場不斷發展的大背景下，Z公司的企業價值自然也會水漲船高。Z公司的企業價值增長無疑會給投資者和債權人傳遞積極的信號，一方面可以獲得該公司出資人即本級國有資產管理部門對其經營業績的肯定，另一方面也可以通過投資性房地產的抵押向銀行金融機構獲取更多的融資授信額度。會計政策變更后，Z公司獲取銀行貸款的能力大幅增強，銀行的貸款額度也大幅增加，緩解了企業會計政策變更前由于資產量小而帶來的融資瓶頸問題。

（三）企業對凈利潤的把控力度更強

根據投資性房地產的會計準則，采用公允價值模式計量的投資性房地產需要在每個資產負債表日重新確認其公允價值，而其公允價值與賬面余額的差額計入當期損益，直接影響凈利潤的金額。Z公司在每年12月底前都需要委托專業的評估機構對賬上列入投資性房地產核算的資產進行評估，重新確定其市場公允價值。由于Z公司所處的是一個沿海城市，房地產業還有很大的發展潛力，Z公司的投資性房地產未來還有不小的增值空間。Z公司委托的評估機構可以采用收益法、比較法等評估方法對投資性房地產進行評估，評估過程會受到各種因素特別是委托方Z公司的影響。Z公司可以通過對評估機構施加影響進而影響評估結果及投資性房地產入賬的公允價值，最終達到調節當期利潤的目的。會計政策變更以后，Z公司對利潤的把控性更強，甚至可以通過上述手段來操縱利潤，完成國有資產監管部門要求的與利潤相掛鉤的各項考核指標。

四、投資性房地產采用公允價值模式計量后可能給企業帶來的風險

（一）企業由于投資性房地產溢價需要額外承擔稅負

Z公司的投資性房地產采用公允價值模式計量以后，資產的價值將隨著市場的波動而變化。在房地產市場行情高漲的時點，Z公司由于投資性房地產增值而確認的凈利潤會大幅增加，而其需要繳納的企業所得稅也水漲船高。投資性房地產增值帶來的收益并非企業的實際經營所得，沒有形成真正的營業收入流入企業，而增加的企業所得稅卻是Z公司實實在在需要支出的成本，因此加重了Z公司的稅收負擔。

（二）加大了企業評估資產的成本

每一個會計期末Z公司需要委托第三方評估機構，對采用公允模式計量的投資性房地產重新進行評估，并以新的價值入賬，相當于每一年企業都要固定支付評估費用給評估機構，評估費用的收取標準和待評估投資性房地產的價值以及評估難度成正比，對于公允價值高、評估難度大的投資性房地產，企業則需要支付較高金額的評估費用，這無疑額外增加了企業的費用支出，加大了企業的經營成本。

（三）給企業現金流帶來潛在風險

Z公司可以通過采用公允價值模式計量投資性房地產使企業的可抵押資產增值從而吸收更多的融資，這樣短期來看可以改善企業的現金流，但隨著融資金額增加，企業的資金成本也不斷攀升，需要向銀行和其他金融機構支付更多的利息。雖然投資性房地產公允價值的提高可以增加企業的利潤，但與經營活動取得的收益不同，這部分升值并沒有給企業帶來實質的現金流入，無益于Z公司還款付息。如果Z公司對新增加的融資未做好相應的還款計劃，則有可能會引起資金鏈斷裂，給企業帶來巨大的經營風險。

（四）公允模式無法再轉回成本模式

會計準則第3號《投資性房地產》中規定：“已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。”這意味著Z公司采用公允價值模式計量投資性房地產以后，如果遭遇房地產市場行情下跌，無論投資性房地產公允價值下降多少，企業都不能再轉換回不受市場環境變化影響的成本模式，由此造成的損失都必須由企業來承擔。

五、啟示和建議

（一）企業應謹慎使用投資性房地產公允價值模式

投資性房地產公允價值模式對企業有弊又有利，是一把名副其實的“雙刃劍”。這也是投資性房地產會計準則從2006年開始執行以來，我國上市公司中應用公允價值模式的公司比例偏少的原因之一。由于企業一旦采用公允價值模式，產生的影響是不可逆轉的，所以作為企業的領導層，其必須認真考量使用投資性房地產公允價值模式核算企業資產帶來的利弊，謹慎地作出決策，避免由于會計政策的錯誤選擇而給企業帶來額外的經營風險。

（二）加大對企業和評估機構的監管力度

企業需要在每個會計期末對采用公允價值模式計量的投資性房地產的市場價值進行重新確認，而評估機構的評估結果則會直接影響投資性房地產的賬面價值，進而影響企業價值。企業有可能通過對評估機構的影響，促使評估機構使用有利于企業的評估假設和評估方法，進而幫助企業達到調節企業各年利潤的目的。為減少企業通過上述方法操縱利潤，一方面需要加強對評估機構的監督，確保投資性房地產的價值可以通過評估報告客觀、公正地反映出來;另一方面，企業需要根據會計準則的要求做好公允價值相關財務信息的披露，確保企業的投資者及各利益關聯方可以準確地掌握企業的真實價值并作出正確的判斷。只有加強對企業及評估機構的監管，才能確保投資性房地產的公允價值乃至企業的價值能夠通過財務報表被真實地反映出來。

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