房產仍是優質資產

甄愛軍

近年來，外資對中國優質的商業地產情有獨鐘，一些核心區域的商業地產被整體收購。對外資來說，國內核心城市的房產仍是優質資產。

近年來國內核心城市的房價一直保持上漲態勢，加之受利率不斷降低、購房退稅的影響，優質房產仍然具有不小的保值潛力，這也是外資看好中國優質商業地產的主要原因。

大宗收購層出不窮

近日，高力國際成功協助絲路地產（SilkRoad Property Partners）完成了對上海浦東兩個社區型商業項目的收購，總建筑面積共計約為2.5萬平方米。這是高力國際繼2016年助其收購陸家嘴中央公寓商業及2017年收購維璟中心A座之后，絲路地產在中國的又一次投資。

其實，絲路地產出手收購上海商業項目，只是在今年上半年發生在中國大宗收購案例中的一個。根據戴德梁行對大宗交易市場的統計，2020上半年中國內地大宗交易市場共有約884億元人民幣成交，北京、上海表現依舊搶眼，兩地成交約700億元人民幣，占內地總成交額的80%;廣州、深圳區域成交額超過100億元人民幣。值得一提的是，強二線城市在上半年也有亮點閃現，杭州、成都、佛山等地均出現標志性成交案例。

中國寫字樓市場在上半年有數宗亮點成交，包括位于上海的上海海航大廈、歌斐中心、長城金融大廈、綠地外灘中心的B1、B2和B3棟等，位于北京的LG雙子座大廈、北京合生國際大廈北座，及位于深圳的太子灣寫字樓項目二期的3號樓等。數宗成交表明。投資者對具有穩定回報的優質物業格外青睞。

此外，來自金融、消費品等行業的實力企業積極收購上海優質資產，充分顯示企業家對中國未來經濟發展的長期看好。如上海銀行48.5億元收購了綠地外灘中心T2;TST（由張庭林瑞陽夫婦創辦）耗資17.6億元將晶耀前灘T2收入囊中。

高力國際認為，投資者對新興市場的高品質物業仍抱有較高興趣，投資需求穩健。截至2020年上半年，亞太地區寫字樓板塊大體保持穩定，但少數城市如北京、上海等資本化率在第二季度環比上調0.5%。

根據牛津經濟研究院預測，2021年中國GDP增速預計將有望達到8.3%，領銜全球經濟反彈。上海商業地產市場亦受宏觀經濟復蘇的積極影響，需求有望進一步恢復。

上海商辦項目更是迎來了投資窗口期。CBRE世邦魏理仕華東區投資及資本市場部主管何樹奇認為，從現在到2025年的期間，上海在邁向卓越城市的過程中，各類產業將迎來新一輪的提質增速，并帶動寫字樓的新生需求釋放。受到新冠疫情的沖擊，上海寫字樓價格短期下挫，但中長期投資價值反而凸顯。他說：“我們建議投資者把握今年下半年至2021年這一新經濟周期啟動階段的時間窗口，并優先布局位置優越或者TMT等快速增長產業集聚板塊內的高品質項目。”

房價易漲難跌

在經濟仍能快速發展的情況下，住房需求就會比較強烈，無論是剛需購房，還是改善型購房，都不缺少買家。特別是人口持續流入地區的房價，更是易漲難跌。

根據中國房地產指數系統對全國100個城市新建及二手住宅的調查數據，2020年7月，全國100個城市新建住宅平均價格為15528元/平方米，環比上漲0.43%，同比上漲3.21%。全國100個城市二手住宅平均價格為15304元/平方米，環比上漲0.02%，同比上漲2.05%。

其中，在過去1年時間里，人口規模流入較大的城市，有部分城市漲幅達到了兩位數。數據顯示，2020年7月，百城中新建住宅價格同比上漲的城市個數為79個，其中，江陰、南通、紹興、成都和溫州漲幅在10%～15%之間，尤其是成都近2年來吸納人口規模數量較大。此外，無錫、寧波等17個城市漲幅在5%～10%之間;蘇州、南京等57個城市漲幅均在5%以內。

二手房市場同樣也以“漲”為主。數據表明，2020年7月，二手住宅價格同比上漲的城市個數為63個。深圳、東莞等7個城市同比漲幅超過兩位數，在10%～15%之間，是近年來廣東吸納人口最多的兩個城市。此外，臨沂、江陰等10個城市漲幅在5%～10%之間;蘇州、秦皇島等32個城市漲幅在1%～5%之間;泰州、昆山等14個城市漲幅在1%以內。

對人口流動具有強烈吸引力的熱點城市，房價也總體呈上漲趨勢。整體來看，十大城市新建住宅平均價格同比上漲3.41%。其中，成都、杭州和上海新建住宅價格同比分別上漲12.18%、8.38%、5.02%;南京、武漢、重慶（主城區）以及廣州同比漲幅在1.0%～5.0%之間。

核心資產值得擁有

房貸利率和個稅改革方面，短期內利率小幅下降，房貸抵扣個稅，都會使得購房的成本有所降低。因此，重點城市核心區的房產，以及學區房在內的核心資產，依然是非常優質的資產。

與去年同期相比，目前房貸利率水平已有一定幅度的下降。據央行公布的最新一期LPR利率，8月，全國貸款市場5年期LPR為4.65%，和7月份持平。據了解，5年期LPR報價在2019年8月正式公布，到現在正好滿一年。觀察這一年的走勢，降息3次，使得中長期資金成本有所下降。

根據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據，2020年8月（數據監測期為2020年7月20日至8月18日），全國首套房貸款平均利率為5.25%，環比下調1個百分點;二套房貸款平均利率為5.56%，環比下降2個百分點。

雖然此前連續5個月沒有下調利率，全國房貸利率走勢逐漸趨于平緩，但整體水平較去年同期下降了很多。

另外，購房還能抵稅，就可以進一步降低購房成本。根據2019年1月實施的《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》第十四條規定，納稅人本人或者配偶單獨或者共同使用商業銀行或者住房公積金個人住房貸款為本人或者其配偶購買中國境內住房發生的首套住房貸款利息支出，在實際發生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限最長不超過240個月。需要注意的是，納稅人只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。

由此可見，現階段買入房產仍舊比較合適。當然，在物業的選擇上面需要花一些功夫，應主動買入優質資產，包括位于核心地段的房產，以及具有優質教育資源的學區房等等。這類物業保值增值潛力更大，更值得入手。