環首都及雄安新區周邊區域地價變動規律研究

郭愛請，韓素卿，李 哲，但 臻

1.河北地質大學，河北 石家莊 050031；2.河北經貿大學，河北 石家莊 050061；3.河北省自然資源利用規劃院，河北 石家莊 050051

近年來，隨著我國城市經濟的高速增長和市場化速度的加快，商品住宅成為城市居民較為穩定的投資產品，房地產業也成為各城市的支柱產業，房地產業迅速升溫、地價上漲之勢波及了全國絕大部分城市[1]。土地價格是土地經濟作用的反映，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式[2]。土地價格是反映土地供需關系的“晴雨表”，也是政府宏觀調控土地市場的重要杠桿。為了應對商品住宅價格屢創新高以及解決住宅的供需矛盾，國家相關部門推出了多項政策以穩定房地產市場。但由于政策所具有的滯后性與引導性，很難發揮出立竿見影的作用，加之市場存在的不確定性與復雜性，土地及房地產調控的長效機制尚在探索中。

研究河北省環首都及雄安新區周邊區域地價變動規律，分析地價變化的趨勢及空間差異特征，運用定性與定量方法揭示京津冀協同發展背景下，區域范圍內地價影響因素的作用機制以及由此造成的區域土地價格差異，對于調整土地供應規模、調節土地供應方式、完善土地供應政策，不斷優化土地供應結構與布局，切實發揮好土地在供給側改革中的要素作用[3]，促進區域經濟協調發展具有重要的理論和實踐意義。

環首都及雄安新區周邊區域共包括26個縣(市、區)，其中環首都15個縣(市、區)，分別為赤城縣、懷來縣、涿鹿縣、崇禮區、淶水縣、涿州市、固安縣、安次區、廣陽區、香河縣、大廠回族自治縣、三河市、興隆縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣。雄安新區周邊區域縣市包括雄縣、容城縣、安新縣、高陽縣、清苑區、徐水區、定興縣、高碑店市、霸州市、文安縣、任丘市共12個縣(市)。本研究在區域分析數值計算中，固安縣同時包括在環首都縣(市、區)和雄安新區周邊縣(市、區)中。

1 土地平均出讓單價分析

1.1 土地平均出讓單價情況

自然資源部土地市場動態與監管系統數據顯示，2014年—2018年，26縣(市、區)國有建設用地平均出讓單價分別為70.49萬元/畝、71.5萬元/畝、87.94萬元/畝、132.98萬元/畝、110.47萬元/畝。2018年比2014年增長39.53萬元/畝，年均增長14.02%。其中，雄安新區及周邊各縣的國有建設用地平均出讓單價分別為60.36萬元/畝、56.69萬元/畝、82.91萬元/畝、125.31萬元/畝、104.53萬元/畝，呈波狀增長趨勢。環京周邊建設用地平均出讓單價分別為100.96萬元/畝、100.31萬元/畝、92.03萬元/畝、141.78萬元/畝、114.9萬元/畝。除2017年增長幅度較大外，其余年份變化幅度較小。廊坊北三縣增長幅度較大，其他縣市變化幅度不大。

總體來說，廊坊北三縣土地出讓單價最高，其次是雄安新區周邊各縣、環京其他各縣市及崇禮縣，最低的是雄安新區。

就變化趨勢和幅度來看，廊坊北三縣除2018年稍有回落外一直呈遞增趨勢，且增幅最大；雄安新區周邊各縣呈波動性上升趨勢，環京其他縣市及崇禮縣2017年增長幅度較大，但2018年回落幅度也大，基本與2014年持平。雄安新區由于政策原因自2017年起不再出讓土地。

1.2 房地產用地平均出讓單價情況

自然資源部土地市場動態與監管系統數據顯示，2014—2018年，26縣(市、區)房地產開發用地平均出讓單價分別為98.83萬元/畝、107.06萬元/畝、113.61萬元/畝、186.81萬元/畝、177.68萬元/畝，除2018年有所回落外，其余年份均呈增長趨勢，尤其2017年增長迅猛。2018年較2014年相比凈增長78.85萬元/畝，年均增長19.95%。

其中，雄安新區及周邊各縣房地產開發用地平均出讓單價分別為91.35萬元/畝、97.91萬元/畝、111.32萬元/畝、176.86萬元/畝、196.69萬元/畝，呈逐年上升趨勢，且增幅明顯。2018年比2014年凈增長105.34萬元/畝，年均增長29%。

環京周邊各縣 2014—2018年房地產開發用地出讓單價分別為124.57萬元/畝、124.04萬元/畝、126.96萬元/畝、208.72萬元/畝、170.28萬元/畝，呈波動性增長趨勢。2018年較2014年相比，單價凈增45.71萬元/畝，年均增長9%。其中，廊坊北三縣房地產開發用地出讓單價分別為147.23萬元/畝、184.68萬元/畝、265.81萬元/畝、395.77萬元/畝、342.25萬元/畝，除2018年有所回落之外，呈逐年上升趨勢，且增幅較大。2018年較2014年相比，房地產出讓平均單價凈增長195.02萬元/畝，年均增長33%。

2 基于標準差橢圓的土地價格變化規律分析

環首都及雄安新區周邊區域地價存在明顯的空間差異特征，這種差異是基于國土空間上的縣域集聚，尚需作進一步的結構細分和實證。本文運用標準差橢圓方法來分析區域地價變化規律。

2.1 標準差橢圓方法簡介

標準差橢圓方法可以通過要素空間分布橢圓的變化，從整體上反映要素空間聚集格局的變化趨勢，如果要素空間分布橢圓面積縮小，表明其呈現集中化聚集發展趨勢；如果空間分布橢圓面積擴大，出現空間擴張，表明其出現離散化聚集發展趨勢；如果空間分布橢圓面積基本保持不變，表明要素呈穩定化聚集發展趨勢[4]。

要素的空間分布橢圓可以劃分為橢圓內部和外部兩個空間，橢圓的中心及長軸、短軸又將橢圓內部空間劃分為四個子空間[5]。分布在橢圓內部的經濟要素是該要素空間分布的主體部分，如果分布在橢圓外部區域的要素增長速度快于內部區域的增長速度，要素空間分布的橢圓面積就會變大，呈現出擴張趨勢;反之，經濟要素空間分布的橢圓會變小，呈現收縮趨勢。在橢圓內部，要素空間分布橢圓的中心會朝著增長速度較快的子空間方向移動，方位角同時會相應地沿著順時針或逆時針方向旋轉。

橢圓長半軸表示數據分布方向，短半軸表示數據分布范圍，長短半軸的值差距越大(扁率越大)，表示數據的方向性越明顯[6]。反之，如果長短半軸越接近，表示方向性越不明顯。如果長短半軸完全相等，就等于是一個圓了，表示沒有任何方向特征。短半軸表示數據分布范圍，短半軸越短，表示數據呈現的向心力越明顯；反之，短半軸越長，表示數據的離散程度越大。同樣，如果短半軸與長半軸完全相等了，就表示數據沒有任何的分布特征。

中心點表示整個數據的中心位置，一般來說，只要數據的變異程度不是很大，中心點的位置大約與算術平均值的位置基本上一致[7]。

2.2 地價標準差橢圓描述

以26個縣(市、區)的區位空間為足跡空間，選用一個標準差為計算標準，從聚集角度計算和分析出讓地價的空間聚集變化趨勢(表1)。

表1 2014—2018年地價中心變化表

如圖1與表1所示，2014—2018年地價中心不斷變化，總體來看2014—2017年地價中心都位于大興區，到2018年地價中心移動到北京市城區內，其中2014年中心在中間，2015年向正東方向移動6 897米，2016年相比2014年向西偏北方向移動5 726米，相比2015年更靠近北京城區，2017年相比2014年向東偏南方向移動5 088米，2018年向正北方向移動409米，進入北京市城區內。

圖1 2014—2018年地價中心變化圖Fig.1 Change of land price center in 2014-2018

地價標準差橢圓的長短軸變化見表2和圖2。2015年與2014年相比，長軸和短軸都加大，扁率由0.37變化為0.34，數值在減小，表明環首都及雄安新區地價方向性不明顯，2016年與2015年相比，長軸和短軸都在加大，扁率由0.34變為0.38，數值在增大，表明2016年地價的方向性加強，即地價沿著長軸分布的方向集中，2017年與2016年相比，長軸和短軸都在減小，扁率由0.38變為0.31，數值在減小，表明地價方向性越來越不明顯，2018年與2017年相比，長軸和短軸都在加大，扁率沒有變化，都為0.31，表明地價方向性沒有發生明顯變化。

從表2和圖2可以看出，2014—2018年橢圓面積和橢圓周長變化趨勢一致，即先增大后減小又增大，2016年是拐點。2014—2016年與2017—2018年橢圓面積在加大，外側在擴張，表明橢圓外的地價高于橢圓內側地價，即2016年與2014年、2018年與2017年相比，橢圓外側的崇禮縣、赤城縣、懷來縣等縣(市、區)地價上漲高于橢圓內部的其他縣(市、區)，拉動著地價橢圓的偏移，也表明環首都周邊地價呈現離散型增長，聚集趨勢不明顯。同時2014—2016年、2017—2018年長半軸在增加，說明地價橢圓2016年與2014年、2018年與2017年相比在拉伸，表明橢圓長軸外側地價高于內側，即赤城、崇禮、懷來、豐寧等縣(市、區)地價高于涿州市、固安縣、高碑店市、霸州市等地價的增長；2016—2017年地價橢圓面積減小，周長縮短，表明橢圓外的地價低于橢圓內側地價，橢圓外側的崇禮縣、赤城縣、懷來縣等縣(市、區)地價上漲低于橢圓內部的涿州市、固安縣、永清縣、高碑店市、霸州市等縣(市、區)，拉動著地價橢圓的偏移。

表2 地價橢圓的基本參數表

圖2 2014—2018年地價標準差橢圓分布圖Fig.2 Ellipse distribution of standard deviation of landprice in 2014-2018

2014—2016年、2017—2018年短軸拉伸，說明短軸外側地價高于內側地價增長，即涿鹿、淶水等縣(市、區)高于北三縣地價增長。2016—2017年短軸縮短，短軸外內側地價高于外側地價增長，即北三縣地價高于涿鹿、淶水等縣(市、區)地價增長。從橢圓的方位角來看，2014—2015年橢圓北偏東旋轉近5度，2015—2016年北偏西旋轉15度，2016—2017年東偏南旋轉近8度，2017—2018年西偏北旋轉3度，橢圓方向呈不規則變化。

3 地價空間聚集度分析

利用空間聚集度公式測算地價相對于縣城空間足跡的變化。

A越大，表明聚集程度越高。本文中，要素分布橢圓指地價的空間分布橢圓，基準分布橢圓指26個縣(市、區)的空間分布橢圓。結果見表3。

表3 地價相對于縣(市、區)空間足跡變化的空間聚集度分析表

可見，地價的空間聚集度相對于縣域空間橢圓而言，數值上不到0.3，聚集度不高，地價分布空間尚沒有達到與縣(市、區)空間高度聚集的程度。

房地產地價的空間聚集度相對于縣域空間橢圓而言，僅2017年大于0.3，為0.305，其余年份數值也不到0.3，聚集度不高，房地產地價分布空間也沒有達到與縣(市、區)空間高度聚集的程度。

4 2014—2018年地價變化空間格局相似性分析

空間格局相似性分析旨在確定兩個空間格局在中心性、展布范圍、密集性與軸線等方面的總體相似程度。鑒于每個空間格局可以用橢圓表征，那么對兩個空間格局所對應的橢圓進行空間疊置分析，就可以確定兩個空間格局的相似水平。

設兩個空間格局的標準差橢圓分別為 A1和 A2，那么它們的相似性系數為:

S=Area(A1∩A2)/Area(A1∪A2)

A1∩A2表示兩個標準差橢圓相交，A1∪A2表示兩個標準差橢圓相并。

S值介于0～1 之間，S值越大表明空間格局相似性越大。

不同年份地價的相似性系數見表4。

表4 地價相似性系數表

2014—2018年，相似性系數先減小后增加，空間布局差異性系數先增大后減少。隨著時間變化，地價橢圓的相似性先降低后增大，表明地價空間分布格局變化先增大后減小。

如表5所示，地價與房地產地價的相似性系數達0.8左右，但每年有所不同，地價與房地產地價橢圓具有一定的相似性，房地產地價分布格局與地價分布格局呈降—升—降趨勢。

表5 地價與房地產地價橢圓相似性系數

5 地價分布規律小結

研究結果表明：環首都及雄安新區周邊26個縣(市、區)土地平均出讓單價在空間分布上并沒有呈現出顯著的聚集性，空間均值差異性明顯。從時間變化來看，2014—2016年與2017—2018年崇禮縣、懷來縣、赤城縣等縣地價高于橢圓內部的縣(市、區)地價增長，而北三縣及涿州、固安縣等橢圓內部的縣市維持其高地價變化不明顯，使地價橢圓面積增大、橢圓先向東后向西北方向偏移。2016—2017年北三縣及涿州、固安縣等橢圓內部的縣市地價高于橢圓外部的崇禮縣、懷來縣、赤城縣等縣地價，橢圓內部縣市高地價變化明顯，使地價橢圓面積縮小，橢圓中心由大興區移動到北京城區，空間聚集程度降低，集中化聚集態勢不明顯，地價空間分布差異性加大。房地產地價與平均地價具有一定相似性，相似性程度有加大趨勢。