房地產(chǎn)信托基金投資風(fēng)險(xiǎn)分析

紀(jì)慧瓊

【摘? 要】本文主要探討國(guó)際市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托基金的投資特性（包含風(fēng)險(xiǎn)和優(yōu)勢(shì)）和投資策略，鑒于在國(guó)內(nèi)Reits市場(chǎng)體量較小且尚不完善，讀者可以從本文進(jìn)一步考量國(guó)內(nèi)Reits的風(fēng)險(xiǎn)和投資策略。

【關(guān)鍵詞】Reits;房地產(chǎn)信托基金;投資風(fēng)險(xiǎn)

引言

當(dāng)今環(huán)球經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，面臨百年不遇的新冠疫情和前所未有的貿(mào)易摩擦，投資者在選擇投資標(biāo)的時(shí)遇到前所未有的挑戰(zhàn)，在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)管理方面投資者們需要花費(fèi)更多精力。本文旨在分析房地產(chǎn)信托基金的投資機(jī)會(huì)，偏重探討投資風(fēng)險(xiǎn)的各種可能性和應(yīng)對(duì)策略。對(duì)于中國(guó)境內(nèi)的投資者來(lái)講，房地產(chǎn)信托基金是純正意義的舶來(lái)品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱REIT（以下房地產(chǎn)信托基金簡(jiǎn)稱為Reits）。Reits相較于上市公司股票，債券，商品等投資大類被譽(yù)為第四類資產(chǎn)。Reits為各地的投資者提供了一種簡(jiǎn)單的方式購(gòu)買大型寫字樓，購(gòu)物中心和公寓。實(shí)際上它包含所能想到的所有商業(yè)地產(chǎn)。Reits可以為投資者提供源于持有和租賃房地產(chǎn)而產(chǎn)生的穩(wěn)定可預(yù)期的現(xiàn)金流，但同時(shí)她具備普通股票流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)。Reits也屬于易獲得的資本，因而可以獲得更多的與股票的相關(guān)聯(lián)性較低，具有介于公司股票和債券之間的特殊屬性，投資收益包含股價(jià)表現(xiàn)和派息收益。Reits房地產(chǎn)信托基金是在交易所上交易的證券ETF基金，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金的投資者實(shí)際上成為該物業(yè)的共同所有者。這使得投資者可以從租賃收入和房地產(chǎn)資產(chǎn)銷售收入中獲益，同時(shí)將日常管理留給專業(yè)地產(chǎn)投資和運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理。以下我們更近一步探討Reits的特性，以及如何制定投資策略。

1.Reits投資具備多重投資優(yōu)勢(shì)

（1）多元化優(yōu)勢(shì)：房地產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)組合具有多元化特征，降低了直接擁有房地產(chǎn)時(shí)依賴單一房產(chǎn)和租戶的風(fēng)險(xiǎn)。（例如，上市房地產(chǎn)投資信托基金擁有多種資產(chǎn)，如酒店，商場(chǎng)，寫字樓;資產(chǎn)分布地區(qū)為全球范圍。）

（2）可承擔(dān)性優(yōu)勢(shì)：房地產(chǎn)投資信托投資者可以獲得比單獨(dú)個(gè)人資本更多的投資機(jī)會(huì)。例如，個(gè)人投資者可能無(wú)法承擔(dān)對(duì)辦公樓或購(gòu)物中心等大型資產(chǎn)的直接投資。通過(guò)投資Reits，把原先需要單筆大額投資的 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾☆~、分散的證券投資。

（3）高流動(dòng)性優(yōu)勢(shì)：與直接投資房地產(chǎn)相比，Reits投資提供了流動(dòng)性的優(yōu)勢(shì)， 將資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的便利性。房地產(chǎn)投資信托基金在證券交易所上市，您可以在整個(gè)交易日內(nèi)在房地產(chǎn)投資信托基金中交易。

（4）稅收優(yōu)惠：個(gè)人投資者在Reits的股利分配中享受稅收減免。Reits具有獨(dú)特的法律特征，必須分配至少90%的年度應(yīng)稅收入（資本利得除外）作為股息給到份額持有人。同時(shí)必須將其資產(chǎn)的75%投資于不動(dòng)產(chǎn)，抵押貸款，其他Reits的份額、現(xiàn)金或是政府證券。Reits必須從租金、抵押貸款利息，不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)出售實(shí)現(xiàn)的利得中獲得至少75%總收入。Reits95%的收益必須從這些資源加上股息，利息及證券出售的利得中獲得。Reits至少要有100人以上的份額持有人，并且集中在任意5人或更少的人手中現(xiàn)存份額必須小于50%。

（5）透明度和靈活性優(yōu)勢(shì)：如交易所上市交易股票一樣，購(gòu)買或出售房地產(chǎn)投資信托基金的過(guò)程是透明靈活的。投資者可以在整個(gè)交易日內(nèi)獲取房地產(chǎn)投資信托價(jià)格和交易信息。此外，Reits還有很多外部控制和監(jiān)督，可以提高透明度和公司治理。

2.Reits產(chǎn)品投資具有以下潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)

（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資信托基金在證券交易所交易，價(jià)格受供求條件限制，就像其他股票一樣。股價(jià)通常反映投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)以及許多其他因素的信心。從經(jīng)濟(jì)周期角度簡(jiǎn)單分析，隨著美國(guó)在2008年次貸危機(jī)后進(jìn)行4次QE（量化寬松），美國(guó)股市牛市已經(jīng)延續(xù)12年，今年因?yàn)橐咔榈挠绊懜谴蟠蟪龊跬顿Y者和各大金融機(jī)構(gòu)的預(yù)料，在經(jīng)濟(jì)低迷期，房屋新建開(kāi)工率創(chuàng)低位，此時(shí)商業(yè)房產(chǎn)因商業(yè)低迷影響，空置率大幅走高，短期內(nèi)確實(shí)影響到Reits下調(diào)目標(biāo)價(jià)格，而從長(zhǎng)期來(lái)看，因此周期內(nèi)開(kāi)工數(shù)據(jù)同樣低迷，未來(lái)在供給方便可能造成供給不足，繼而對(duì)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有提振作用，同時(shí)對(duì)于Reits有利，但是市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)切實(shí)存在，不可小覷.

（2）收入風(fēng)險(xiǎn)：如果房地產(chǎn)投資信托基金報(bào)告經(jīng)營(yíng)虧損，則可能無(wú)法支付股息。例如，相關(guān)物業(yè)的租賃協(xié)議可以較低于先前協(xié)議的租金率續(xù)訂，或者入住率可能下降。因Reits的股息收入大部分來(lái)自于經(jīng)營(yíng)所得，而Reits的經(jīng)營(yíng)所得大部分來(lái)自于租金收入，所以現(xiàn)有租約狀況會(huì)成為影響Reits表現(xiàn)的主要因素，以新加坡豐樹(shù)物流這支Reits看，中海航是她的第一大租戶，租約占總租約收入比近10%，在19年6月市場(chǎng)出現(xiàn)中海航債務(wù)違約事件后，豐樹(shù)物流信托基金凈值回撤單日達(dá)7%，兩天跌掉13%左右，這種幅度的波動(dòng)觸動(dòng)了投資者的神經(jīng)，打破的Reits在投資者心中的既往印象，那種低波動(dòng)穩(wěn)派息的印象，隨后豐樹(shù)物流房地產(chǎn)信托緊急發(fā)布消息，稱在新加坡的租約依然穩(wěn)定，如果出現(xiàn)退租情況，會(huì)有更多的租戶選擇補(bǔ)充，隨后市場(chǎng)消化負(fù)面消息，歸于平靜，很快豐樹(shù)物流的凈值回補(bǔ)跌幅。但2007年，因美國(guó)次貸危機(jī)引起的金融海嘯，豐樹(shù)物流這支Reits的凈值，直到2013年才得以恢復(fù)，請(qǐng)大家警惕收入風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響。

（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：與投資股票和債券等金融證券相比，房地產(chǎn)投資信托基金 的流動(dòng)性相對(duì)較低。如果存在不利的經(jīng)濟(jì)條件或特殊情況，房地產(chǎn)投資信托基金可能難以在短時(shí)間內(nèi)改變其投資組合或出售其資產(chǎn)。

（4）Reits投資具備杠桿風(fēng)險(xiǎn)：如果房地產(chǎn)投資信托基金使用債務(wù)為相關(guān)房地產(chǎn)的收購(gòu)提供資金，則存在杠桿風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)投資信托基金破產(chǎn)，房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)將首先用于償還債權(quán)人。之后的剩余價(jià)值將分配給單位持有人。

（5）再融資風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)投資信托基金將大量收入分配給單位持有人， 它們可能無(wú)法建立現(xiàn)金儲(chǔ)備以償還到期貸款。因此，通常會(huì)通過(guò)簽訂新的借款協(xié)議或其他措施（如股票或債券發(fā)行）來(lái)尋求融資。潛在的風(fēng)險(xiǎn)包括貸款到期時(shí)的更高的再融資成本。這些風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)影響房地產(chǎn)投資信托的股票表現(xiàn)和收入分配。

3.基于以上優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，建議投資者考慮以下投資策略

（1）提高Riets的資產(chǎn)質(zhì)量，如果Reits含有大量永久資產(chǎn)組合，如優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目，大型商超寫字樓，倉(cāng)儲(chǔ)物流，數(shù)據(jù)中心等物業(yè)可以有效降低因不良資產(chǎn)引起的凈值波動(dòng)。同時(shí)建立長(zhǎng)期平均租約可以鞏固穩(wěn)定的租金收入來(lái)源，也需要關(guān)注高入住率，這是穩(wěn)定長(zhǎng)期的派息收入的主要來(lái)源。

（2）構(gòu)建多元化的商業(yè)組合，目前市場(chǎng)復(fù)雜多變，經(jīng)濟(jì)低迷，目前隨著M2貨幣量巨額增長(zhǎng)，必選消費(fèi)的零售業(yè)，科技相關(guān)的工業(yè)，高科技電商物流倉(cāng)儲(chǔ)等大類的物業(yè)需求受疫情影響小，而且人們的生活方式進(jìn)入后疫情時(shí)代，多元化投資同時(shí)，也進(jìn)一步的分散風(fēng)險(xiǎn)多元化Reits的持倉(cāng)，可以有效管理風(fēng)險(xiǎn)。

（3）尋找Reits中競(jìng)爭(zhēng)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的一些標(biāo)的，債務(wù)中固定利率占比較高的Reits可穩(wěn)定固定派息收益，政府助資的贊助商通常受政策利好影響。擇選這樣的Reits可有效降低波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）選取債務(wù)組合優(yōu)良的Reits，有利整體資產(chǎn)收益。債務(wù)成本低，目前全球低利率環(huán)境，以美國(guó)為首的零利率，日本歐洲為代表的負(fù)利率國(guó)家屢屢出現(xiàn)，較低負(fù)債率可以有效控制風(fēng)險(xiǎn)敞口，避免利率收益曲線影響凈值表現(xiàn)。

4.結(jié)束語(yǔ)

Reits在半個(gè)世紀(jì)里在30多個(gè)國(guó)家作為一種優(yōu)先的公共資產(chǎn)投資工具被普遍接受，大部分遵循美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，投資者熱情總體呈上升態(tài)勢(shì)， Reits表現(xiàn)受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，收入風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，再融資風(fēng)險(xiǎn)綜合影響。其中市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，收入風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更偏向于內(nèi)生變量，再融資風(fēng)險(xiǎn)更偏向于外生變量，通常內(nèi)生變量是核心部分，優(yōu)質(zhì)的Reits還是應(yīng)更多的關(guān)注自身創(chuàng)造財(cái)富的內(nèi)生變量，外生變量可以作為重要的輔助消息參考。

參考文獻(xiàn)

[1]（美）拉爾夫L.布洛克.REITS房地產(chǎn)投資信托基金（原書第4版）