樓市現收緊跡象，入市還是觀望

趙新江

業內專家認為，下半年，因城施策的調控政策下，更大規模的樓市緊縮政策可能會在更多樓市過熱的地方出臺。

7月6日，寧波發布穩樓市“十條”新政，核心內容包括擴大限購范圍，加強住房貸款審核等。進入7月，杭州、東莞等熱點城市相繼出臺房地產約束性調控政策，為房價降溫。2020年已經過半，樓市也迎來了新的曙光。與2019年上半年相比，今年國內房地產已經調控了304次，相比去年同期增長了21%。當下購房者是入市還是觀望？

熱點城市限購升級

進入7月，一些樓市過熱的城市，接連出臺政策調控樓市，為房價降溫。《理財》雜志記者梳理如下：

7月2日，東莞市出臺《關于進一步加強商品住房預（銷）售管理的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》對商品住房銷售價格、銷售監管等作出了明確指導。

《通知》指出，2020年8月1日起，申請預售的商品住房項目（含前期已辦過預售和首次辦理預售的項目），總建筑面積3萬平方米及以下的，須一次性申請預售;總建筑面積3萬平方米以上但剔除地下室面積后不足3萬平方米的，須一次性申請預售;總建筑面積3萬平方米以上分期申請預售的，每期申請預售的建筑面積須不少于3萬平方米，尾期建筑面積低于3萬平方米的須一次性申請預售。此外，《通知》指出要加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴格規范商品住房認購行為。

7月2日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關要求的通知》（以下簡稱《通知》），對公證搖號銷售有關事項進行了明確。

《通知》進一步規范了高層次人才優先購房有關要求，明確在本市以高層次人才家庭優先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網簽之日起，5年內不得上市交易。《通知》進一步加大了新建商品住房公證搖號公開銷售對“無房家庭”的傾斜力度，明確均價3.5萬元/平方米以下新建商品住房項目對“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

7月6日，寧波市政府新聞辦公室微信公眾號“寧波發布”披露，寧波市資規、住建、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），對當前寧波偏熱的房地產市場進行“降溫”。《通知》從保持土地市場平穩、調整限購區域范圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩定房地產市場的“十條”新政，從7月7日起實施。

東莞和杭州分別是上半年房價漲幅靠前的兩個二線城市，其中東莞上半年房價上漲超過一成，杭州樓市上半年不斷升溫，6月成交量創下近3年來的最高值，多個新盤出現萬人搖號，部分千萬豪宅出現搶購。

據《理財》雜志記者了解，進入6月后，樓市成交活躍城市較多，特別是寧波、南京、成都、杭州等城市明顯復蘇，武漢市場也有明顯企穩表現，環比上漲明顯。

中原地產研究中心統計數據顯示，2020年上半年，房地產調控政策累計達到304次，2019年上半年為251次，同比上漲21%，刷新了半年調控次數的歷史記錄。具體來看，在1-4月房地產調控238次高位的基礎下，隨著房地產市場的穩定，5月房地產調控政策次數明顯減少，合計全國有35次房地產相關政策調控，6月只有31次。

寧波6月新房漲幅全國第一

按照中指研究院發布的百城房價榜單，今年6月，寧波新建住宅平均價格為17781元/平方米，環比漲幅1.33%，超越上海、杭州、嘉興、南京等城市，其漲幅居全國第一。

寧波市住建局等四部門表示，受新冠肺炎疫情后土地供應放緩、居民購房需求補充釋放、融資環境相對寬松、寧波城市吸引力增強等諸多因素影響，近段時間以來我市房地產市場總體處于偏熱狀態。土地市場方面，土拍競爭激烈，地價持續走高，溢價率持續攀升;房產市場方面，價格上漲預期增強，不少樓盤重現排隊買房和“日光盤”現象，市委、市政府高度重視。

從土地市場情況來看，機構統計數據顯示，上半年共出讓118宗經營性用地，總出讓建筑面積930.4萬平方米，出讓金640.3億元，樓面均價6883元/平方米，平均溢價率30.84%。其中，出讓宅地（含商住）77宗，總出讓建筑面積718.2萬平方米，出讓金598.1億元，樓面均價8328元/平方米，樓面均價同比上漲37.2%，平均溢價率32.31%。

寧波市住建局等部門認為，年初為應對疫情影響，寧波市出臺了一系列房地產紓困政策措施，總體效果明顯，市場在短時間內得到快速恢復。從當前房地產市場形勢看，有必要對有關政策進行調整。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《理財》雜志記者表示，寧波出臺的政策，實際上反映了今年上半年部分城市房價、地價等依然偏熱的現象。若是總結起來，今年上半年，包括寧波、杭州、東莞、深圳等地都出現了炒房的現象。這也說明，雖然全國市場是以降溫為特征的，但部分東部沿海城市依然出現了樓市升溫過快的現象。從穩預期的角度出發，必須對此類市場積極進行管控。同時，很關鍵的一點是，包括杭州的人才購房限售、寧波的限購政策升級，進一步說明部分城市非但不會松綁購房政策，反而會進一步加碼。其都說明當前政策調控依然是以“房住不炒”為前提的。若出現各類炒作等現象，政策升級和收緊都是大概率事件。

樓市成交量恢復到正常

整體而言，如今國內多個城市樓市成交已經完全恢復或基本恢復到疫情前的水平。

上半年，受疫情影響，經濟下行壓力加大，房地產市場在前兩個月受到明顯沖擊，各項指標斷崖式下跌，多地密集出臺穩地產政策紓困房企。

而6月房地產市場恢復意味著，此前的紓困、支持政策已無繼續出臺的必要。在相對寬松的貨幣等推動下，部分城市房地產市場熱度節節攀升。

中國指數研究院發布的數據顯示，上半年重點城市新房成交面積同比回落，絕對規模為2015年以來同期最低。

但3月以來市場逐漸恢復，5-6月成交面積已接近近3年同期平均水平。據中指數據初步統計，3月以來，國內疫情得到有效控制，在各地靈活因城施策、企業積極營銷、降息促使購房成本下降等多個因素綜合作用下，房地產市場逐漸恢復;5月50個代表城市商品住宅成交面積同比年內首次轉正，6月略高于近3年同期平均水平。

同時，據克而瑞研究中心數據顯示，6月TOP100房企單月實現全口徑銷售金額14517.2億元，環比增長33%。第二季度，百強房企整體銷售恢復情況好于預期，TOP100房企第二季度全口徑業績規模高于去年同期。

事實上，在樓市過熱地區加強調控早有端倪，“房住不炒”、防范房地產金融風險的調控基調并未發生改變。

業內專家認為，下半年，因城施策的調控政策下，更大規模的樓市緊縮政策可能會在更多樓市過熱的地方出臺。