淺析房地產開發項目的流程優化管理策略

李兵

摘 要 房地產項目開發管理是一項復雜的系統工程，涉及項目計劃、造價預算、市場決策和過程控制等環節，以及最終結果的反饋，這些環節缺一不可，同時需兼顧其中信息、質量、進度等因素。因此，需重視房地產開發項目中其流程問題，科學有效的管理流程更利于項目實施成效保障。為進一步優化房地產開發項目的流程，文章分析了房地產項目管理的主要目標，以及其管理流程現狀、其中存在問題，通過這些問題的研究，探討合理的優化策略。

關鍵詞 房地產開發項目;問題;優化策略

在房地產開發項目實施中，項目管理流程作為重要保障，在很大程度上會影響到工程實施成效。對此應從其管理現狀出發，結合企業需求提出完善建議，梳理出合理的管理流程。在科學的開發流程下，有助于項目產品順利、準確定位，為企業梳理良好形象、提升社會價值，根據市場需求及時調整開發方向，增強企業競爭力。

1房地產開發項目管理目標

當前人們生活水平提高下，對房地產項目要求也在提高，而用戶的滿意度決定著房地產項目是否成功。房地產企業要保持自身競爭力，需要強化項目建設開發中管理工作，實施有效的全過程控制。因此，房地產開發項目管理目標主要包含了以下內容：第一是有明確的計劃和目標，管理人員需明確部署整個項目戰略，制定一系列科學合理的目標，然后操作、落實，確保目標具有良好可行性;第二，保證設計方案合理性，管理人員設計方案過程中，需綜合考慮其經濟性、合理性，最大程度上結合經濟開支與先進技術，選擇可以多次使用的原材料，注重考察項目環保性，保證其經濟效益、環境效益。第三，有選擇性的組建隊伍。組建隊伍的質量關系著項目能否順利進行，需要組建施工項目管理團隊，確保能夠高質量完成項目戰略技術目標和技術方案[1]。

2房地產開發項目管理流程現狀和存在問題

（1）項目啟動階段問題。在項目啟動階段，存在歸屬部門不明確的問題，主要由董事會確定項目立項初始方向和相關內容，但缺乏科學流程操作模式，因此存在主觀性強的特點。市場營銷部門通常是依據領導層決定調研，缺乏對市場發展現狀的客觀分析，其主導影響有限，市場部的作用主要是輔助證明和參考。同時不重視前期調研分析，在不規范調研下，導致項目流程不合理，無法對項目發展起到引導作用，容易引發失控。

（2）設計招投標階段問題。房地產開發企業會采取設計外包的形式，企業更多的是監督審核項目設計開發方向和規劃目標，根據方案出具預算，因此有一定背東西。同時，企業對項目時間推進管控不足，容易影響到項目進度。項目招標主要有招標準備、招標和決標成交三個階段，其涉及工作繁雜，在管控需明確各部門職責。但當前其流程制度對各項工作過于細化，導致其愈加繁雜，容易出現工作重疊。

（3）施工階段問題。在項目管理流程中，施工階段是重點所在，關系著項目品質和企業發展。施工流程管理中，施工現場監理是開發企業代表，主要作用就是決定、審批，這種模式下對監理機構過于依賴，容易導致監管無力、滋生腐敗等，影響到項目質量。且其組織流程中，很多工作只是進行了計劃分析而缺乏實質控制舉措，導致此流程實際意義欠缺。雖詳細部署了質量監理規劃，但流程不嚴格無法閉合，實際執行中問題較多。

（4）收尾階段問題。房地產開發項目中，收尾工作是相當重要、繁雜的，是項目關鍵部分。由施工方發起項目驗收和交接，提交相關資料，監理方進行審核評定，同時組織開發企業和設計單位等完成竣工驗收，確認合格之后簽署文件交接項目。但此流程中，未有效體現出對項目投入使用后問題的處理方式、對施工方控制約束等內容。

3房地產開發項目的流程優化管理策略

項目管理流程優化方面，要堅持以下原則，即符合企業基本目標、符合管理流程在宏觀調控方面把握的原則。具體對各環節流程管理設計出合理優化方案，精簡管理流程、合理調整、完善管理流程中知識體系，實現優化目的。具體優化策略從以下幾方面著手：

（1）啟動階段。該階段是對項目整體的引導，市場調研和分析是重要的基礎工作，在優化流程中需轉變領導決策層主導項目方向結構，實現市場開發部提出開發方向的模式，領導層與其共同商議可行性、調整方向，減少決策失誤。優化后由市場開發部在大量調研分析后提出設計報告，然后董事會決斷，共同研討后確定專項項目開發部，負責執行項目目標等工作內容[2]。

（2）設計與招標階段。對設計階段流程優化中，需在設計進度控制中加入時間軸，其中的重要事件節點需進一步明確，在各時間節點執行相關工作、清晰設計部署。主要節點就是設計時間點、方案調整時間點、設計結束時間點和驗收時間點等，各節點需有相應工作程序。以時間點推進設計進度，保證設計效率，企業可以更好地把控工作進程。

招標階段流程優化，主要是通過整合實現簡化目的，多個部門同步完成多個動作，更好地推進項目執行，而不再需要分解為更多部門，比如可以同步合并執行組織招標內容、組織招標文件工作。

（3）施工階段。可以在項目監理中設置工作組，將項目施工工作分解到不同監理人員，實現專人專管專項事務。同時，組內設置總監、督導，部門出現工作重疊，各工作人員可以分管不同區域，其責任更加明確，有效防止監管不力、行賄腐敗等問題。

（4）收尾階段。對收尾階段管理流程的優化，主要是針對其缺乏質量監控的問題，增加了后續工程質量保障措施。在初立合同階段中，確立工程竣工需支付款項占比，工程竣工完成時依照一定比例結算，合同中需體現抵扣金額、比例和時間等。在一定延保合同期內，施工方解決項目問題，合同到期階段尾款。如問題得不到有效、及時解決，則扣除保證金，嚴重的質量問題可依法起訴施工方。

4結束語

對房地產開發項目優化其管理流程，利于企業不斷自我完善、調整進步和發展，當前市場背景下，企業應積極審視自身管理流程方面問題，及時加以完善優化，實現可持續發展和社會價值。

參考文獻

[1] 李學華，郭青偉，尹航.房地產開發項目的流程優化管理[J].價值工程，2019，38（33）：50-51.

[2] 崔芊芊.房地產開發項目的流程優化管理[J].建材發展導向（上），2020，18（3）：312.