論投資性房地產計量模式的財務影響

摘要：2014年財政部發布《企業會計準則第39號——公允價值計量》，進一步完善了公允價值計量的方法，并規定了公允價值模式計量的內容、層級與披露，在很大程度上提高了公允價值的實用性，也引發我國學者對公允價值模式計量在投資性房地產中運用的研究熱潮。本文分析投資性房地產計量模式的財務影響，希望為進一步完善和改進我國企業會計準則有關公允價值計量的部分出一份力。

關鍵詞：投資性房地產;計量模式變更;報表信息

中圖分類號：F275 ?文獻識別碼：A ?文章編號：2096-3157（2020）20-0081-03

我國《企業會計準則》2006版，首次提出了投資性房地產概念及其會計核算規定，投資性房地產成為獨立科目而存在，近些年進一步完善。盡管CAS3（中國企業會計準則第3號）已經頒布了十幾年，但是數據表明，采用公允價值模式計量投資性房地產的企業只占極其少的比例，對投資性房地產后續計量模式變更進行研究，可以為我國龐大經濟市場中的其他企業集團采用公允價值核算提供借鑒，幫助其正確使用公允價值計量準則;對政府監管部門來說，由于會計準則存在的漏洞以及相關監管制度缺陷，導致部分企業可以利用制度來進行盈余管理，所以需要進一步完善會計規章制度;對投資者來說，需要擦亮眼睛，從各大企業的財務報表中發現不合理的成分，判斷企業實際的發展潛力與財務狀況，從而做出最合理的投資決定。

一、前期相關研究

關于投資性房地產的會計核算問題，我國學者進行了大量的研究。孫健，侯石磊（2011）研究發現，如果房地產市場發展穩定，上市公司變更投資性房地產計量模式后的財務報表數據更能體現公司的真實價值;但若房地產市場處于波動之中，變更為公允價值核算會使企業利潤受到影響，甚至給公司造成虧損。王萍（2011）認為變更投資性房地產計量模式將從兩個方面影響企業日后的經營發展。一方面，在短期內會明顯改善企業的經營狀況，極大地提升公司的短期收益;另一方面，采用公允價值核算后，可能會降低公司營業利潤與現金流之間的相關性，給企業制定利潤分配方案增加難度。

葛家澍，杜興強（2003）認為，企業變更投資性房地產計量模式為公允屬性核算可以增強自身盈利能力，比歷史成本具有更大優勢。李彥東（2009）認為，變更投資性房地產計量模式可以改善房地產開發企業各項財務指標，從而提高房企的籌資、融資能力，緩解企業資金鏈壓力，給公司增加新的動力，并且能夠維持公司利潤指標總體穩定的情況下同時實現利潤增長。吳飛飛（2011）認為，企業變更投資性房地產計量模式的動因有：宏觀市場的影響，主要有房地產市場未來發展前景、房地產市場的發展程度、房地產所在地公允價值的獲取難度等;以及財務信息需求者和使用者對財務信息的認可度。

二、案例介紹

嘉凱城股份公司是浙江省國資委旗下的一家房產上市公司，2013年，嘉凱城開始實施戰略轉型，決定開發城鎮商業資產運營模式、啟動城鎮商業布局，在江浙滬等地區建設了一批特色城鎮房地產項目。2014年嘉凱城確定了發展戰略——成為“城鎮生活服務平臺商”。2015年積極探索培育第二主業，以期幫助公司走出發展困境、早日成功實現轉型。2016年6月恒大地產全面收購嘉凱城，公司的股權結構再次發生重大改變，恒大取代了浙商集團成為公司直接控股股東。

1.計量模式變更原因

查閱公開資料，2013年～2016年嘉凱城各年度投資性房地產與總資產的相關數據，發現嘉凱城在2013年～2015年這三年中，投資性房地產在總資產中所占比重不大，且所占比重的變動幅度也不大，直到2016年嘉凱城被恒大地產收購，變更為公允價值計量模式。此次會計政策變更使嘉凱城集團的投資性房地產價值有了很大提升，投資性房地產占總資產的比重從2015年的1.5%上升至2016年的15.8%。自2009年，嘉凱城的業績逐年下滑，根據公司變更計量模式前五年的財報顯示，嘉凱城2009年的凈利潤由11.9億元下降到-23.2億元，每股收益從0.67元降至-1.32元，能夠明顯看出在浙商集團的控制下，嘉凱城經營效率不斷下降，財務狀況逐漸惡化，已經無力應對市場經濟下行壓力。但是在“房企再融資暫停”等背景下，嘉凱城在2015年前一直沒有采用股權融資，其籌措外部資金的主要方式是債務融資，致使財務杠桿不斷加大，巨額的財務費用導致利潤被吞噬嚴重。

2.計量模式變更過程

CAS規定，只有同時具備活躍交易市場且交易價格能夠持續可靠取得的條件，企業才能使用公允價值模式，嘉凱城集團的房地產大多數在長三角經濟帶，房地產交易市場更加活躍，交易信息也更加透明性，公司可以借助第三方評估機構估計出投資性房地產的公允價值，總體看來，嘉凱城的這次變更行為符合CAS的硬性規定。2016年12月嘉凱城召開公司董事會，會議同意將嘉凱城持有的全部投資性房地產執行公允價值計量模式。

三、案例分析

1.投資性房地產計量模式變更的影響

（1）對資產負債表的影響

從表1中可以看出，嘉凱城進行會計政策變更帶來投資性房地產公允價值的大幅升高，對企業資產賬面價值有積極的影響。同時可以看出變更給嘉凱城集團帶來凈資產總額與股東權益的大幅增加。嘉凱城在2016年將其他資產轉換為投資性房地產，賬面價值與公允價值的差額調整其他綜合收益，因此嘉凱城2016年其他綜合收益有很大幅度的增加。盡管這些會計調整沒有涉及到損益類科目，對嘉凱城的利潤沒有實質性影響，但是增加了公司的總資產與所有者權益，對公司的長遠發展有一定的積極影響作用。

（2）對利潤表的影響

從表2中可以看出，2015年嘉凱城報表數據顯示營業收入低于營業成本，凈利潤為-26.8億元，是嘉凱城自重組以來首次面臨巨額虧損。嘉凱城在變更后營業成本有大幅減少，這與我國會計準則的相關規定有關。2016年后嘉凱城不再對投資性房地產計提折舊（攤銷），對2016年財報調整后反映為營業成本的大幅減少。

通過計算發現，嘉凱城的公允價值變動損益對2016年凈利潤的貢獻率極高，說明這次變更使嘉凱城扭虧為盈，極大地改善了公司的財務狀況。如今房地產市場發展勢頭強勁，投資性房地產的公允價值也隨之上漲，帶來的公允價值變動損益會增加企業報表層面的凈利潤，帶來企業利潤上漲的假象。查閱嘉凱城財務報表發現，嘉凱城2017年凈利潤降為19.88億元，2018年的凈利潤降為-15.64億元，說明事實上企業只是把未來收益提前確認來增加當期利潤，變更投資性房地產計量模式并不會給企業帶來長遠的利潤流入。

（3）對財務指標的影響

一是對償債能力的影響。投資性房地產是非流動性資產，對企業短期償債能力沒有影響。主要考慮長期償債能力，長期償債能力的代表性指標是資產負債率。房地產行業具有高收益和高負債的特征，致使大多數房企資產負債率偏高。嘉凱城的資產負債率在變更前逐年上升，已經超過行業警戒線的80%。2016年投資性房地產公允價值模式執行后，資產負債率降為88.7%，同比降低近2%。從嘉凱城2017年和2018年的資產負債率變化情況來看，也有小幅下降，表明公允價值模式的使用可以提高企業長期償債能力，有利于企業融資活動，對企業未來的發展有積極作用。

二是對盈利能力的影響。企業盈利能力的衡量指標通常用凈資產收益率（ROE）。公允價值計量下房價的上升增加了公允價值變動損益，從而增加企業凈利潤。嘉凱城2015年虧損26.6億元，ROE降至-81.6%，2016年變更會計政策后凈資產收益率上升為6.8%，同比上升88.4%。在房地產市場走高的經濟背景下，采用公允價值計量模式對企業的凈資產收益率有積極的影響，因此也提高了企業的盈利能力。但在嘉凱城消耗完投資性房地產計量模式變更的紅利后，其凈資產收益率開始大幅下降，在2018年又重回負值。

四、研究結論與建議

1.研究結論

通過以上分析，可以看出該公司在房地產改革的背景下，業績持續下滑直至面臨巨額虧損。2016年恒大集團收購嘉凱城后，采用投資性房地產計量模式變更使企業利潤扭虧為盈。這一變更行為也給企業帶來了積極的財務效應：資產負債率下降、融資能力增強、所有者權益大幅增加等。

2.建議

（1）謹慎使用公允價值模式

公司不應當為了粉飾財務報表、短期利益急劇增加的目的進行盈余管理、選用公允價值計量模式。嘉凱城公司在2016年通過投資性房地產計量模式變更成功扭虧為盈，但是嘉凱城的財務報表顯示，嘉凱城2017年上半年仍虧損7.12億元，且2018年全年虧損近16億。2016年嘉凱城出售了青島投資項目，2017年又轉讓了武漢巴登城項目的全部股權，以期釋放企業資金鏈壓力。這恰恰說明了公允價值模式的實質只是將未來收益提前確認，并沒有真實的現金流入，當然也無法改善嘉凱城不堪重負的資金鏈壓力。客觀來說，公允價值確實能反映資產的真實價值，但是并沒有給企業帶來真實利潤，更無法增強企業的核心競爭力，因此管理層應該立足公司實情，審慎使用公允價值模式。

（2）加強法制建設，加大獎懲力度

從嘉凱城的案例可以看出，上市公司在改善企業財務狀況、增加管理者報酬、提高公司資產價值等動機的激勵下，可能會采取投資性房地產計量模式變更。目前我國證券市場監督體系不夠完善，為企業的弄虛作假行為提供了可乘之機。截至目前已有多家上市公司對持有的投資性房地產進行計量模式變更，即使有些不合法的變更行為被監管部門勒令改正，但卻沒有給予嚴厲的懲罰，隨意變更會計政策的收益遠高于受到的處罰，管理層有動機進行財務舞弊，從某種程度上給我國資本市場助長了不正之風。針對上市公司變更投資性房地產計量模式，監管部門應當盡快完善相關法律法規，建立健全監督預防體系，加大懲罰力度。只有提高企業違法成本，使企業違法違規的成本遠遠超過投機取巧的收益，才能在根本上促使企業安分守法，合理經營，構建公平有序的市場環境。

參考文獻：

[1]孫健，侯石磊.投資性房地產準則對企業的影響分析[J].會計師，2011，（6）.

[2]王萍.上市公司投資性房地產計量模式選擇動因及監管建議[J].財會通訊，2011，（34）.

作者簡介：

朱艷，供職于浙江圣奧置業有限公司。