“以房養老”的困境及其突破

李欣航

【摘 要】隨著我國進入老齡化社會，社會和家庭的養老壓力越來越大。僅僅依靠傳統的養老模式不能夠徹底解決養老問題，找到一種適合我國國情的養老保險新模式無疑是解決養老問題最有效的途徑之一。以房養老模式的誕生為解決我國老齡化社會背景下的養老問題提供了多種選擇，但卻在試點地區遇冷。本文指出了我國推行以房養老模式所面臨的問題和障礙，對目前以房養老存在困境的原因進行分析，并在揭示困局的基礎上提出了破局的對策。

【關鍵詞】養老;養老保險模式;以房養老

一、“以房養老”的發展現狀

隨著改革開放步伐的逐漸加快，我國人口愈加老齡化。當進入到老齡化社會以后，繼續堅持固有的儲蓄養老模式，或是采取現今流行的在國內購置房產以此來避免養老風險的方法，都正面臨著諸如通貨膨脹，人民幣價值下降等風險，早已經不能夠適應經濟全球化發展的大趨勢。于是一種名為“以房養老”保險的新型養老模式便應運而出。這一概念最早是從歐美等發達國家引進。“以房養老”保險最常見的一種模式就是住房反向抵押養老保險，是指享有房屋產權的老人把自己的房屋主動抵押給保險公司，但繼續享用房產的使用、占用、收益以及經相關人同意的處分權，然后按照相關條約領取薪金直至去世。住房反向抵押養老保險作為我國第三支柱養老體系的重要內容，目前已經歷試點階段，自2018年8月始在全國范圍內推廣。這種保險業務創新地將房產抵押與傳統的養老金保險相結合，以此來解決日益嚴重的養老問題，在國外已經發展的很成熟，但是國內的“以房養老”現狀不太樂觀，仍舊存在大量問題。早在2013年，“以房養老”這種模式就已經被提出了，2014年以后，該模式開始在北、上、廣等城市進行試點運行，并逐漸擴大至我國其他區域。但是這四年間，僅有139位老年人完成了“以房養老”的承保手續。曾有保險公司開展此業務，只有不足百戶參加，且參與者大部分都是城市貧困老人。在我國人口眾多、老齡化日益嚴重且社會保障體系不足夠完善的今天，“以房養老”這種方式將會是一個能夠很好地解決養老問題的方式。但是“以房養老”在我國卻寸步難行，不斷遭受到各種問題的挑戰。

二、“以房養老”困境的成因分析

（一）中國人受傳統觀念的束縛

社會觀念是“以房養老”政策實行的最大阻力之一。這種新型的養老模式一旦施行，我國自古以來主流的“養兒防老”傳統家庭倫理觀必然會受到沖擊，使人們面臨現實與家庭關系和諧互相矛盾的困境。中國老一輩的人更傾向于把房子傳給后輩，如果選擇了“以房養老”，供養老人的主要生活來源就會變成金融機構，房屋也變成了出售或出租給相應金融機構。很多人從思想觀念和物質利益上都無法接受這種轉變。這一觀念也解釋了為什么由金融機構提供的“以房養老”不能成為一種被社會廣泛認可的養老方式，能夠接受并采用“以房養老”這種養老方式的大部分是有著特定需求的家庭或老年群體。這種養老方式可能更適用于那些擁有房產但卻沒有足夠養老資金的老年人，通常是低收入家庭和中產階級家庭。

（二）金融機構參與的積極性不高

不僅是老年人不愿意接受，“以房養老”對金融機構也沒有太大的吸引力。因為“以房養老”保險對金融機構的要求很高，需要較為完善的金融政策。而且金融機構是否看好并接受住房反向抵押，與住房本身的價值有很大的關系。絕大多數的金融機構對于樓齡較大的房屋的相關貸款業務都不太感興趣，他們覺得這些房屋的升值空間小，價值不高。金融機構對房價下跌的擔憂也是一個主要原因。對于金融機構來說，反向抵押和正向抵押是相反的，風險與時間長短成正比。長期實施這類業務將使得大量的房地產始終掌握在金融機構手中，此時隨著時間的推移，風險也很容易積累。此外，由于缺乏相應稅收政策的支持，保險業務控制風險的成本高。保險公司在老年人投保后，每月按時向老年人支付費用，一直到老人離世。在老人去世后，保險公司能夠取得將優先用于支付養老保險的有關費用的抵押物的處置權。然而，由于無法預測人的壽命，一旦保險公司預測老年人的預期壽命延長，每月的繳費金額就會減少。

（三）法制環境不夠完善

“以房養老”也面臨著來自法律環境方面的挑戰。一個公平、透明的法律環境是這項政策推行的保障。與“以房養老”有關的法律法規尚未健全，不能夠支撐這項政策的發展。“以房養老”涉及到國民經濟的多個相關部門，對其經營質量和水平的要求較高。如何確保這些部門高效運行、科學管理和公正執法，是當前不完善的法治環境下的一大挑戰。以我國房地產評估為例，因為在這幾年才剛剛興起不太成熟，許多評估機構仍然很不規范，不僅整體質量低下，而且市場上還存在著惡性競爭、不公正的評估結果，以及對弱勢群體的不合理的對待。不僅如此，我國以房養老相關的金融產品和保險產品還不太成熟，產品設計復雜，分散風險的機制不夠完善，缺乏相應的法律制度，不能使投保人樹立信心。

三、解決“以房養老”困境的對策

（一）完善相關法律制度

我國自建國以來法制建設取得了巨大的成就，但是有關房產的法律尚不完善，對于房屋產權到期后處理不夠明確。尚未完善的相關法律制度，不僅對房屋價值造成不利影響，還給“以房養老”這項政策的推行造成了阻礙。我國城市房屋產權是70年，由于老年人的收益與抵押房屋產權的剩余年限直接相關，因此給“以房養老”帶來了極大的挑戰。為了適應社會生活的新變化，當居民財產和房屋財產所有權持有量的大幅增加時，政府應該及時針對土地的出讓年限和期滿后的處置方式，適時推出系統性立法修正案，以便配合整個養老體系。與此同時，政府還需要優化法制環境，提供政策支持，完善風險分擔機制，消除隱形障礙，加強監管保障，引導正確的輿論導向，維護各方的合法權益。因此，完善相關法律相關制度，才能夠幫助“以房養老”更好地在國內推行和發展。

（二）培育成熟的市場

培育成熟的市場首先需要相關保險公司予以配合，實際上，“以房養老”是一種以市場為導向的補充型養老模式，它是已經擁有房屋產權的老人擴大其養老基金來源的方式之一，并且在國際上已經有了許多成熟的經驗。要想在我國培育一個成熟的“以房養老”市場，國家應當積極探索住房資產證券化。當金融機構出售一些“反向抵押貸款”的相關產品時，可以在二級流通市場上將住房證券化，以減輕流動性壓力。這也是吸引金融機構參加、分散風險、避免違約的途徑之一。此外，想要培育成熟的市場，政府也需要對試點經驗進行認真的研究總結，加強和有關部門的協調溝通，推動相應配套政策的完善，引入稅收優惠政策和激勵政策，鼓勵更多的保險公司積極參與，促進長效養老保險與“以房養老”產品的融合，逐步建立起一個成熟規范的“以房養老”保險市場。

（三）普及“以房養老”新觀念

隨著老齡化問題的日益嚴重，年輕一代撫養老年人的壓力將會大大增加，老年人的晚年的需求也并不能得到完全的滿足。“以房養老”正好彌補了“養兒防老”的不足，順應了社會的發展。只有人們更新自己的觀念，沖破傳統觀念的束縛，在政策的施行下努力接受新觀念，并積極推動政策的實際行動，才可以使“以房養老”在我國發展壯大。要想解決這一問題，可以通過政府、媒體等多方協作，加強宣傳和引導，塑造良好的輿論環境，提高認知水平和接受度。借鑒我國香港經驗，以及利用日本、新加坡等國通過反向住房抵押獲得養老保障的成功案例來傳授正面經驗。

四、結語

“以房養老”畢竟不是我國原創的，是從歐美等國傳入我國的，雖然在歐美以及部分亞洲國家取得了明顯的成果，但由于我國和其他國家相比，在觀念和相關法律法規方面都有著極大程度的不同，這意味著“以房養老”在我國必將陷入困境。要想在國內促進“以房養老”的建成，一定要結合我國國情，在原有的基礎上進行創新，并且結合實際情況，摸索出一種屬于中國自己的“以房養老”模式。我們需要對試點經驗進行認真的研究總結，完善產權制度，加強與相關行業、部門的協調溝通，推動相應配套政策的完善，鼓勵更多的金融機構積極參與，改變人們的固有觀念，逐步建立起一個規范合理的“以房養老”保險市場，將“以房養老”模式發展起來，以解決現實中老齡化日益嚴峻的問題。

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