房地產企業成本核算存在的問題及應對方法

徐秋紅

摘要：改革開放之后，隨著我國經濟快速發展，市場經濟也不斷進行完善，房地產行業也隨之快速發展起來，導致本行業之間的競爭越發激烈。所以企業想要在激烈的競爭中獲得較大的利潤，就需要開源節流，做好成本核算工作。本文的研究內容即為房地產企業成本核算存在的問題及應對方法。希望可以提供有用的建議。

關鍵詞：房地產企業;成本核算;問題;應對方法

房地產企業想要在激烈的市場競爭中占有一席之地，實現長遠發展的目標，就需要具備良好的經營理念和管理機制。會計核算是經營管理中的重要組成部分，企業管理層需要加強重視。房地產企業成本核算的內容主要是自身經營活動和各項費用成本支出，據此有效調整和控制投資成本，以最大化成本與回報。房地產企業如果能做好成本核算工作，可以有效整合各項資源，從而保證企業獲得良好的經營和經濟效益[1]。

1.房地產企業成本核算的重要性

1.1成本核算對企業稅收風險的重要性

土地增值稅實行超率累進稅率制度，如果成本核算不正確，就會導致免稅項目的普通住宅無法享受應有的優惠，從而變為應稅項目，或者在清算土地增值稅時沒有根據實際情況扣除從而導致公司的稅收負擔加重，對企業所得稅造成影響，最終影響企業利潤，使企業出現經營期間的稅收風險和稅收信用風險。

1.2成本核算對產品定價的重要性

影響房地產企業產品定價的因素包括項目定位、周邊環境、同類項目等，此外，公司對于一個項目的開發成本也在一定程度上影響到產品定價。在激烈的市場競爭中，要想有效推出自己的產品，做好正確的成本核算就顯得十分重要。如果成本核算出現失誤，就會導致公司管理層對產品的定價出現不良影響，過高的價位會對銷售業績造成不良影響，進而影響資金回流，最終影響企業獲得的利潤。

2.房地產企業成本核算存在的問題

2.1成本核算中利息扣除不重視

房地產開發行業本身需要較高的投資，資金占用時間長，回收時間長，目前的政策，銀行又對資金流向房地產企業的限制較多，加之土地增值稅、企業所得稅又有不同標準的利息支出扣除，所以對融資的渠道和方式的要求十分嚴格。房地產企業管理層又認為財務部需要做好成本核算工作，而不是自己的工作，不管政策有何變化，一味向公司內融入資金，導致成本核算工作被動增加稅負，本來可以合理合法的最大額度抵扣利息費用，現在卻不得不選擇比率扣除，最終對公司整體利潤造成不良影響[2]。

2.2開發間接費的核算不夠重視

土地增值稅對開發間接費有十分嚴格的扣除要求，必須要扣除直接參與本項目工程管理人員所發生的必要費用，否則在進行清算時必須一律調增，但在實務中財務人員無法對此進行直接界定，加之無法查實組織架構、項目預算，導致相關費用資本化和費用化十分模糊，甚至出現清算土地增值稅時本應扣除但因為缺乏證據而無法扣除，從而增加稅負。

2.3開發成本核算對象確定困難

房地產企業開發項目的周期少則3年，長則10余年，一次拍得的產品種類較多，有寫字樓、商場，也有普通住宅、幼兒園等，同一次拍得的土地可能會配備多個規劃許可證和施工許可證，簽訂合同時可能是按土地簽訂，也可能要按地塊簽訂，這就導致財務人員非常難以確認成本對象，會因為理解偏差導致成本核算出現錯誤，增加稅負，無法準確定價，產品缺乏競爭力。

2.4會計科目核算內容缺乏一致性

房地產企業開發成本會計核算內容十分復雜，核算期間工作人員的隨意性強，就會導致同一個合同的成本歸集到不同的會計科目，從而無法有效控制成本、執行合同內容并進行結算[3]。

2.5實際成本和成本核算結果差異大

房地產開發公司的開發成本進度款支付時間在開發成本的實際發生時間之后，原因主要是因為，完成一個計量工作周期后，需要施工單位、監理單位和開發商進行審批，時間較長，而財務成本最重要的核算憑證就是結算報告，合同約定的進度支付比例問題導致的差異。大部分合同都對支付審計完成的比例、收款單位開具的發票有約定“收款金額發票”，當財務人員在進行成本核算時沒有按審定的實際計量金額展開，而是按照發票金額入賬時，就會導致成本核算和實際成本出現開發階段的差異[4]。

2.6產品成本分攤不準確

開發產品在分配成本期間，對待分攤成本時，想要體現其實質性，就需要經過多種方法相結合多次進行分攤，而在實際工作中，因為工作量過大，有復雜多樣的分攤方法，缺乏健全的成本分攤制度等原因，導致財務人員的工作受到限制，只能選擇簡單的方法進行分攤，最終導致產品成本失去準確性。

2.7財務人員素質水平參差不齊

目前開展財務工作的房地產企業工作人員水平高低不等，如果不利用統一的核算制度對其工作進行指導，就會導致財務人員根據自己的工作習慣、經驗積累和業務判斷等對開發成本造成影響，即使面對相同的業務，不同的財務人員也會出現不同的處理方法，最終導致會計核算混亂，錯誤的使用會計科目[5]。

3.加強房地產企業成本核算的對策

3.1重視財務管理，讓財務管理貫穿經營全過程

房地產企業在重視生產的同時也不能忽視管理工作，要保證業務和管理兩手都要抓，兩手都要硬，在公司經營的全程貫穿財務管理工作。每個部門之間實現資源共享，及時交換最新信息，盡可能地利用專業知識做好成本核算、歸集和分攤工作，保證可以順利實現企業降低成本的目標。

3.2建立健全的財務體系

在確定成本核算對象時首先要考慮項目的實際情況，鼓勵各個部門之間資源共享，一旦確定成本對象、成本項目和成本計算方法后，禁止私自變更，如果必須要進行變更，就要獲得管理權限，批準后才能變更，并要在財務報告中詳細說明情況。一般的開發項目的成本核算對象為單獨施工圖設計或概預算的單獨開發產品，如果是同一批次拍得的土地，具有相同開發產品結構業態的群體房地產開發項目等就可以簡化為一個成本核算對象;而有較大的投資規模，較長的建設工期的項目，可以分別進行成本核算，用以反映開發成本。要注意保持成本核算對象的一致性，禁止隨意變更，以保證成本核算口徑統一[6]。

3.3加強團隊建設，提升財務人員綜合素質

為了保證可以獲得更加優質、相關且具有可比性的財務信息，需要企業在建立健全財務管理系統的同時加強財務部團隊建設，提升工作人員的綜合素質。加強學習，保證可以掌握國家最新的稅收相關法律法規，掌握相關業務的處理方法，從而有效提升個人和財務團隊的作戰水平[7]。

4.小結

綜合來說，房地產企業想要實現長遠發展，就需要重視并提升自身的成本核算能力，對目前的會計管理機制進行完善。此外，還需要提升企業自身的管理水平，讓會計人員意識到成本核算工作的重要性，保證企業的經營和管理能穩步發展，最終實現房地產企業的穩步發展。

參考文獻：

[1]劉嬌華.房地產企業會計成本核算問題及對策分析[J].環球市場，2020，（11）：89.

[2]蒲亞萍.房地產企業成本核算存在的問題及應對[J].經貿實踐，2018，（2）：38-39.

[3]宋愛娟.房地產企業財務成本管理問題及應對策略探討[J].中國經貿，2020，（4）：32-33.

[4]王克紅.房地產企業成本核算現狀及應對措施探討[J].企業改革與管理，2019，（24）：114，116.

[5]劉金.房地產企業會計成本核算的問題分析及應對措施分析[J].時代金融（中旬），2016，（4）：152-153，155.

[6]韓偉.探討企業會計成本核算問題及其應對策略[J].新商務周刊，2018，（2）：84.

[7]盛桂花.我國房地產企業投資開發中成本核算問題及應對措施[J].西部大開發（中旬刊），2010，（3）：39，42.