論關于房地產開發項目管理中存在的問題

楊春曉

摘要：伴隨著我國興趣社會的迅猛發展，極大促進了我國房地產行業的發展與進步。而在房地產項目之中，對于工程的管理是重中之重。房地產開發項目的工程管理水平直接影響到用戶房屋居住時的體驗感以及工程能否順利進行。本文具體針對房地產開發項目管理過程之中所存在的一些問題進行深入分析。結合實際情況，制定相應的應對策略。以期能夠對房地產企業管理者提供幫助，促進我國房地產行業長期可持續性綠色發展。

關鍵詞：房地產;管理;應對策略

一、管理房地產項目科之中所存在的問題

（一）在房地產開發項目前期準備階段所存在的問題。

為使得一項房地產項目的順利落實，在前期對項目進行決判時期，開發商對于該項目的最終定位是否準確？對應實施的措施制度是否存在漏洞？該項目是否符合當前市場？能否得到與投資匹配的資金回收，也就是說其可行度有多高。這些都是管理層需要深度考慮的問題。在前期對于房地產開發項目的研究不足，對于市場的研究不到位，直接影響到對于該項目的執行度的高低。缺乏具體可實施度高或者針對于該項目的研究報告。如若項目的前期規劃存在諸多漏洞，無法按照原定計劃實施。哪怕強行落實包含著多個策略的計劃，也無法彌補對于市場的研究不到位所導致的后果。而對于項目的各個實施措施不夠準確，也會直接影響到在職人員在具體落實時無法確切的決定。從而最終使得項目決策效率極其低下。如果存在著不夠完善的采購招標方案，使得招標工作的落實雜亂無章，程序出現混亂關鍵環節出現差錯。先前的考察到最終的建筑落成，這其中的每個流程都或多或少的對于房地產項目最終落實效果產生影響。在對其進行招標時，。一定程度上極易出現舞弊徇私或圍標等情況出現，致使企業前期的成本預測失去準確性，成本超支的情況。決策機制出現漏洞，決策階段的繁雜，在實際行動過程之中，工作人員出現猶豫，必將會使得項目在未來建設上或后期銷售過程之中出現一定問題。而由于此種問題的出現勢必會使得管理層面的障礙增添。對于管理層來說，在項目決策時期所出現的問題，最終直接會使得項目實施時期增添了許多麻煩與問題。除此之外，工作效率的低下。在決策時期勢必會直接導致房地產企業自身競爭力下降，損失一定的經濟利益。時間與效率對于一個企業能否在日漸激烈的市場環境中存活下來是極其關鍵的因素。為減少房地產企業的投入成本與風險，要從各個方面入手，盡力將項目的工作效率可以提升。

（二）施工所設計的圖案具有多樣化，并且其供應速度不高。

經過實際考察不難發現，大部分的開發人員對于項目的整體規劃以及對建設時期提出的方案都是來自于開發人員的領導者的意見和想法。投資方如若對其做出干預和指導，使其沒有充分空間發揮，對其進行一定程度的限制。對于市場考察不夠全面，不夠詳盡。存在漏洞以及并不完善的房產項目的規劃，包括不合理的建筑設計，整個項目的流程不具有系統化，以及與項目不夠匹配失去協調性的規劃都會致使相關工作人員在操作上出現困難。從而最終出現了前期預想的項目，最終發生無法實現預期的情況。而正是由于缺乏可行度高且詳盡的項目研究報告，所以對項目的審評標準較為模糊。對于房地產開發的工作人員中，部分級別較高的領導者想法對于房地產項目的規劃以及建筑的設計的評論成為了其統一標準，這是致使施工圖具有多樣化，并且公司無法準確預估工程進度的根本原因。致使無論是該項目的質量以及施工時間都無法保證。

（三）工作人員合作意識的缺失

大型建筑或者高層建筑通常情況下該數量較多，并且用戶進入時間存在差異。企業需簽署兩個合同，一個是承包施工合同，另外一個就是施工企業簽訂相應的合同。但是存在著工程招標要求不夠明確。所以致使所簽訂的合同并不符合規定。尤其是項目協調或者對于半成品的保護方面的合同存在問題。而某些不具備強合作意識的施工單位，在對于項目后期的協調問題常常存在分歧。這些都使得對項目的管理難度進一步提高。多種糾紛的出現，管理系數的進一步提高，最終就會出現項目無法順利落實的情況發生，給相關企業造成了經濟損失。

二、房地產開發項目收尾階段存在的問題

相關工作人員在后期項目驗收階段往往會放松警惕，對于項目的后期收尾時期沒有與其他部門對于處理工期的價位進行重建，這方面的工作沒有做到最優化。這些工程管理方面的缺失，甚至會發生管理者對于合同的具體內容并不了解的狀況。由于對于工程的審核與管理不夠嚴格，所制定的制度存在缺陷，使得在勞動方面的糾紛問題頻繁發生。而在項目的后期收尾階段，相應的管理人員并沒有與其匹配的能力去解決這些問題，缺乏責任感，相互推卸責任，企業也并沒有針對此制定明確的懲罰制度，使得此種不良情況持續發生，最終向人們呈現出工程竣工時期必須混亂的場面。

三、為提高管理水平的相應措施

（一）對于商務場開發項目的前期決策階段加以重視

注重對于市場的考察與研究。了解到該房地產開發項目的可行度。充分認識并了解到對于圖紙的設計方案的整體規劃是整體房地產開發項目的基礎，發揮著重要作用。對于項目的設計管理，務必要與市場的需求為主要參考指標。對于安全性、工程性、標準化以及經濟效率方面綜合考慮，尋求均衡點。將所有可能影響到項目開發的因素考慮進去?？茖W的設定一個合適并且帶有綜合性的計劃書。

（二）合理分配開發商與設計師之間的權利

加緊對工程變更的控制。對于任何有關建筑工程方面的變更都應慎重決定，通過決策之后才能實施。從各個方面，盡一切努力使決策水平的工作效率得以提升，企業必須充分發揮出設計師的作用，使其專業性得以體現出來，減少非專業人員對項目規劃的干擾以及限制。在項目實施前期理應聘請專業人員設計出一個科學且合理的設計方案。

（三）將更多的注意力放在供方資源的整合與管理上

甲方應提前將所供應的資源的種類以及移交方案確認下來，嚴格落實所簽署的合同上的內容，重視以誠信為本，與供應商合作互助，以求實現共贏的局面。通過各種談判方式，針對自身所選定的目標，將不同的工程內容加以了解。隨后，經由正規的工程招標系統，將最佳的供應商選擇出來。與供應商保持良好的合作關系，將自身以及對方責任明細規范下來。一個項目的完成需要多個部門的通力合作配合。建立起良好的溝通環境氛圍，使得工作效率的得以提高，從而確保項目順利進行。

（四）關于房地產開發項目后期管理工作的進行

在項目完結時期，應更加注重項目的管理。為避免不必要的糾紛發生，企業可以臨時組織起一個經由各部門人員組成的收尾部門。從而確保項目的管理工作以及與其相關的移交工作的順利進行。

結束語：

綜上所述，近年來，我國經濟社會發展迅速，城市化已然成為大趨勢，為符合實際情況，相關的房地產企業務必要將自身項目再優化。為了達到此目標，要求房地產企業在開發項目的過程之中，嚴格審核整體流程，對其中存在的問題以及隱患加緊處理，加強對于項目的管理工作。使得各部門工作方式得以優化，提高工作人員的工作效率。從提高管理水平入手，助力我國房地產行業的長期可持續發展，為我國的經濟發展助力。

參考文獻：

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