房產(chǎn)測繪面積計算常見問題分析

李雨潔 嚴寅

摘要：房產(chǎn)測繪水平的提高與房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展有著密不可分的聯(lián)系。針對房產(chǎn)測繪面積的有效控制，不僅有助于房屋產(chǎn)權(quán)人權(quán)益的維護，而且確保了房屋規(guī)劃建設(shè)的合理性與科學(xué)性。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會在房地產(chǎn)項目開發(fā)的后期，專門聘請專業(yè)測繪單位開展相關(guān)的測繪工作，才能在獲取準確房屋面積的基礎(chǔ)上，確保后續(xù)房屋交易的有序進行。本文就房產(chǎn)測繪面積計算常見問題展開探討。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪面積計算;常見問題分析;解決對策

引言

要想調(diào)節(jié)房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，業(yè)務(wù)責任、難度比想象的要難得多。而且，房產(chǎn)測量結(jié)果直接關(guān)系到消費者和所有人的合法權(quán)益，因此我們要非常重視這件事，認真對待各項測量工作，加強測繪人員的專業(yè)技能，促進我國房地產(chǎn)測繪產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪作為專業(yè)測繪的分支，雖然自身有著顯著的特點，但是由于房產(chǎn)測繪工作不僅對測繪技術(shù)有著嚴格的要求，同時其在工程測量中也發(fā)揮著極為重要的作用。在實踐操作的過程中，測繪工作人員應(yīng)該掌握正確使用測繪儀器。測繪技術(shù)的方法，對房屋、房地產(chǎn)、土地的自然狀況、權(quán)屬狀況、質(zhì)量、數(shù)量、位置等進行準確的測量，才能確保專業(yè)房產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的精準性。

二、房產(chǎn)測繪任務(wù)和作用

房產(chǎn)面積測繪工作的主要工作過程就是測量工作，在工作的過程中將所測房屋的占地面積、建筑面積等進行實地精準化的測量，這也是房地產(chǎn)相關(guān)信息收集的重要步驟，使得各種數(shù)據(jù)的精準化匯總之后可以形成房地產(chǎn)行業(yè)中的相關(guān)圖紙的精確工作。為了保證房產(chǎn)面積測繪工作的質(zhì)量，需要將實際測量的結(jié)果和設(shè)計的方案進行充分的比較，從而進行進一步的分析工作，也是目前房地產(chǎn)測繪行、！卜的主要工作任務(wù)，這種精確化工作的進行也進一步的促進了房地產(chǎn)交易的公開化進行。在當下的工作過程中，房產(chǎn)面積測繪的工作標準和技術(shù)已經(jīng)逐步實現(xiàn)了統(tǒng)一，在技術(shù)不斷完善和測繪精準度不斷提升的過程中可以更好的進行精準化工作，也在頻繁的房產(chǎn)交易的過程中進行了交易精準度。房產(chǎn)面積測繪工作大大降低了房產(chǎn)交易工作的復(fù)雜程度，在此過程中所有的房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息已經(jīng)明確化和精準化，從而保證了工作的順利進行。另外，房產(chǎn)面積測繪工作也有助于政府進行宏觀方面的房地產(chǎn)的規(guī)劃工作、掌握房產(chǎn)交易的宏觀情況，從而進行高效的管理工作。

三、房產(chǎn)測繪面積計算常見問題分析

對房屋進行測量時，一旦測量方式達不到相關(guān)要求，相關(guān)檢查部門也無法做到精準管理，那么最終的測量結(jié)果與正確結(jié)果將會出現(xiàn)更大的偏差。除此之外，相關(guān)測量人員的測量水平也會嚴重影響測量結(jié)果。不僅如此，相關(guān)測量人員如果不懂得技術(shù)知識的更新?lián)Q代，不會很好地應(yīng)用新技術(shù)，那么測量結(jié)果也會出現(xiàn)極大的偏差。

四、房產(chǎn)測繪面積計算的方法與解決對策

（一）圖紙及前期資料進行嚴格審核

為了促進房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制水平的有效提高，測繪部門必須委托施工方將房產(chǎn)測繪中形成的圖紙以及前期資料等移交至規(guī)劃部門進行全面的審核，并在審核完成后，再交由測繪單位開展房產(chǎn)測繪的工作。另外，房產(chǎn)測繪部門在正式開始房產(chǎn)測繪工作前，必須仔細的對前期資料中涉及到的平面圖、應(yīng)用說明、功能區(qū)、建設(shè)規(guī)劃審批手續(xù)等進行全面的檢查和審核，為后續(xù)房產(chǎn)測繪工作的開展做好充分的準備。

（二）科學(xué)合理地實現(xiàn)房產(chǎn)測繪計算中的分攤

為了保證測量邊長的準確性，需要在房屋類型和計算區(qū)域準確的前提下進行公共區(qū)域的分攤工作，這不僅僅是房產(chǎn)面積測繪的重點，也是房地產(chǎn)測繪工作的核心內(nèi)容，直接關(guān)系到了消費者的利益和后期物業(yè)管理等關(guān)鍵性的工作內(nèi)容。因此，在這項工作進行的過程中，需要對于公共區(qū)域的合理分攤工作，在工作當中將會用到許多房地產(chǎn)制圖的軟件，對于某個單元和某個戶型進行精準化的計算工作。在這樣的工作條件之下，就需要進行房屋總面積的計算、各個樓層的計算，在進行公共區(qū)域的合理化分配，使得其在標準的工作流程之下進行。

（三）房屋建筑面積的計算方法

（1）根據(jù)我國現(xiàn)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對層高的明確規(guī)定，層高主要是指建筑物的層間高度，及本層樓面或地面至上一層樓面或地面的高度。房產(chǎn)實地測量過程中，層高的測量操作性差，房屋樓板厚度和粉刷層這種特殊部位難以準確量取，通常會對凈高實施測量。對于建筑形狀奇特的，比如墻體內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體的建筑物，也按其凈高2.10m以上的外圍水平投影計算全部面積。（2）位于建筑外墻及主體結(jié)構(gòu)以外，起點至終點的高差不小于一個自然層（高度大于2.20m），下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的，視為室外樓梯。位于建筑外墻及主體結(jié)構(gòu)以外，起點至終點的高差小于一個自然層（高度小于2.20m），或起終點高差不小于一個自然層（高度大于2.20m）但其下方為自然地形不設(shè)計利用的，視為室外臺階。有頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算，且起始層不計算面積。室外臺階不計算面積。躍層式房屋內(nèi)部的樓梯應(yīng)該按自然層來進行計算建筑面積，實地測量時，如果實地沒有修建樓梯，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃部門審批的圖紙，按自然層來進行計算建筑面積。（3）外墻、共有墻墻體，測繪作業(yè)中通過取墻中線的方法進行半墻墻體面積的計算。外墻、共有墻墻體含有剪力墻，且各樓層剪力墻厚度不同時，可參考房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計圖紙，并結(jié)合實地測量的數(shù)據(jù)，確定墻體厚度，盡可能確保標準樓層的房屋單元面積一致。

（四）共有建筑面積的計算方法

共有建筑面積的分攤與計算，應(yīng)以幢（棟）為單位進行。產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。無合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按共有建筑相關(guān)的房屋的建筑面積比例進行分攤。共有建筑面積分攤后，各分戶建筑面積之和應(yīng)等于相應(yīng)的幢（棟）、功能區(qū)、層的建筑面積之和。共有建筑面積分攤后，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積上的產(chǎn)權(quán)界，實際上也無法劃分。

（五）提高房產(chǎn)測繪人員的自身素質(zhì)

只有全面的了解和掌握房產(chǎn)測繪的實際情況，才能確保測繪面積質(zhì)量控制效果達到預(yù)期的目標。測繪主觀部門，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特點和要求，采取動態(tài)化的管理方式，加強對房產(chǎn)測繪單位監(jiān)管的力度，積極的組織測繪單位工作人員參加測繪技術(shù)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，才能在確保測繪工作人員掌握豐富理論知識的同時，積累房產(chǎn)測繪的實踐經(jīng)驗。另外，測繪單位還應(yīng)通過定期舉辦測繪技術(shù)交流座談會的方式，為測繪工作人員的技術(shù)交流搭建平臺，幫助測繪工作人員解決測繪面積質(zhì)量控制過程中存在的問題，同時進行測繪新技術(shù)和新方法在測繪工作中應(yīng)用的推廣，促進測繪面積質(zhì)量控制水平和效果的全面提高。

結(jié)語

在對房產(chǎn)面積進行測量的過程中，我們要不斷地去提升自己的知識能力和水平，來增強自己的測繪能力和技術(shù)，還要不斷地對測繪、流程和步驟進行落實，保障圖紙數(shù)據(jù)的精準性。除此之外，在進行測量的過程中出現(xiàn)的問題要進行及時的處理并加以記錄，要把消費者的利益放在第一位，還要對他們的消費權(quán)益進行維護，通過培訓(xùn)不斷提升工作人員的專業(yè)素質(zhì)，保障服務(wù)的高效性。

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[1]劉軍永.房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制分析[J].中華建設(shè)，2019，02：48-49.

作者簡介：

李雨潔，浙江榮騰盛展房地產(chǎn)有限公司。

嚴寅，漢嘉設(shè)計集團股份有限公司。