油田礦區(qū)房屋租賃主要存在的法律風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施

呂森

摘要：實(shí)現(xiàn)油田礦區(qū)房屋租賃的保值升值并且避免出現(xiàn)法律糾紛是新常態(tài)下油田盤(pán)活礦區(qū)各類(lèi)房屋資源的重要目標(biāo)。如何規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)是值得高度重視的問(wèn)題。然而根據(jù)對(duì)近兩年的訴訟案件情況分析，因房屋租賃引發(fā)的糾紛案件呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。針對(duì)這一新情況，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中心提前安排，利用油田依法合規(guī)專(zhuān)項(xiàng)檢查的機(jī)會(huì)，對(duì)全局主要有房屋租賃業(yè)務(wù)的單位進(jìn)行了全面摸底排查。在這次摸排中，發(fā)現(xiàn)了一些單位有好的作法，但是也存在著不少的法律風(fēng)險(xiǎn)，如何采取恰當(dāng)有效的措施積極應(yīng)對(duì)并避免相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的出現(xiàn)對(duì)于保障油田權(quán)益具有十分重要的意義。基于此，本文結(jié)合油田房屋租賃實(shí)際，就存在的主要法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了詳細(xì)分析，并就避免法律糾紛發(fā)生的相關(guān)措施與建議進(jìn)行了闡述。

關(guān)鍵詞： 油田礦區(qū);房屋租賃;法律風(fēng)險(xiǎn);規(guī)避措施

一、前期各單位針對(duì)房屋租賃法律風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)展的工作

在近期的油田相關(guān)房屋租賃業(yè)務(wù)摸排中，發(fā)現(xiàn)了一些單位有好的作法，各單位都對(duì)承租人的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍等進(jìn)行了認(rèn)真的審查了解;大部分單位都使用了統(tǒng)一的合同文本，合同條款進(jìn)一步明確細(xì)化。一些單位對(duì)房屋出租進(jìn)行專(zhuān)人管理，分別對(duì)租賃商戶(hù)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀等情況進(jìn)行登記，分類(lèi)建檔立冊(cè);對(duì)出租房屋進(jìn)行定期抽查、定期安全消防檢查，及時(shí)簽訂安全協(xié)議，確保承租方安全經(jīng)營(yíng)。對(duì)商戶(hù)印發(fā)《房屋租賃及消防安全告知書(shū)》，讓商戶(hù)警鐘長(zhǎng)鳴、防患于未然。隨時(shí)上門(mén)進(jìn)行觀察、詢(xún)問(wèn)，防止商戶(hù)進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)等。還有此單位形成了市場(chǎng)調(diào)研制度、招投標(biāo)制度、房產(chǎn)租賃管理制度、日常安全管理制度等一系列行之有效的管理手段和措施，指導(dǎo)該項(xiàng)業(yè)務(wù)的依法、合規(guī)、穩(wěn)妥、有序、有效開(kāi)展。

二、當(dāng)前房屋租賃依舊存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）安全方面的法律風(fēng)險(xiǎn)

一是個(gè)別商戶(hù)消防安全意識(shí)不強(qiáng)，不按規(guī)定進(jìn)行消防設(shè)施配備;安全出口、疏散通道、樓梯通行不暢;違法違規(guī)儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)、使用易燃易爆危險(xiǎn)物品等，二是商戶(hù)電路安裝不正規(guī)，用電線(xiàn)路不得私拉亂接，部分餐飲性質(zhì)出租房，廚房?jī)?nèi)的線(xiàn)路老化嚴(yán)重，沒(méi)有安裝漏電保護(hù)裝置。三是商戶(hù)存在 “二合一”（商品與人合住）、“三合一”（做飯、住人、商用）現(xiàn)象。

（二）房屋性質(zhì)及質(zhì)量方面的法律風(fēng)險(xiǎn)

不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，其建筑、消防設(shè)備、出入口和通道等，必須符合消防安全和治安管理規(guī)定;危險(xiǎn)和違章建筑的房屋，出租的，以及違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的，出租方都要承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

（三）治安方面法律風(fēng)險(xiǎn)

一是不準(zhǔn)將房屋出租給無(wú)合法有效證件的承租人;二是與承租人簽訂租賃合同，承租人是外來(lái)暫住人員的，應(yīng)當(dāng)帶領(lǐng)其到公安派出所申報(bào)暫住戶(hù)口登記，并辦理暫住證;三是對(duì)承租人的姓名、性別、年齡、常住戶(hù)口所在地、職業(yè)或者主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源、服務(wù)處所等基本情況進(jìn)行登記并向公安派出所備案;四是發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或者有違法犯罪嫌疑的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān);五是房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。

（四）安全生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法律風(fēng)險(xiǎn)

防止因承租人的不法經(jīng)營(yíng)及其他問(wèn)題至使出租人承擔(dān)連帶責(zé)任。加強(qiáng)對(duì)承租方的檢查，及時(shí)簽訂安全協(xié)議，確保承租方安全經(jīng)營(yíng)。比如供應(yīng)處唐河區(qū)域的8485庫(kù)租賃用途為存放民用爆炸物，應(yīng)要求承租方嚴(yán)格遵守《民用爆炸物品安全管理?xiàng)l例》，并按照國(guó)家規(guī)定設(shè)置技術(shù)防范設(shè)施。

三、加強(qiáng)房屋租賃法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的措施

（一）堅(jiān)持法律意識(shí)根本性轉(zhuǎn)變

在相關(guān)單位的房屋租賃工作中，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是不知道自己的工作存在法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，一是要求各涉及房屋租賃單位的各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理人員法治意識(shí)根本轉(zhuǎn)變，樹(shù)立法律意識(shí)、法治觀念，始終繃緊法律這根弦，法律底線(xiàn)不觸碰。二是提高全體員工法律意識(shí)、法治觀念，法律事務(wù)要從單兵、單部門(mén)作戰(zhàn)但向群體、多部門(mén)作戰(zhàn)轉(zhuǎn)變。

（二）建設(shè)法律風(fēng)險(xiǎn)防控體系

要全面加強(qiáng)高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)管控，加強(qiáng)高風(fēng)險(xiǎn)崗位、重點(diǎn)人員管理。識(shí)別并規(guī)避中心在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)中面臨的合規(guī)經(jīng)營(yíng)、合同違約、重大糾紛訴訟、人力資源管理、土地管理等風(fēng)險(xiǎn)，完善風(fēng)險(xiǎn)防控措施，按照內(nèi)控業(yè)務(wù)流程及內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)清單，明確風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任人，完善風(fēng)險(xiǎn)防控措施，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，將內(nèi)控和法律風(fēng)險(xiǎn)防控相結(jié)合。

（三）構(gòu)建依法治企合規(guī)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)

一是加強(qiáng)管理人員法律知識(shí)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟知業(yè)務(wù)內(nèi)法律、法規(guī)，規(guī)避業(yè)務(wù)法律風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)法治意識(shí)，筑就依法治企防火墻。二是加強(qiáng)關(guān)鍵崗位業(yè)務(wù)操作人員風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)培訓(xùn)，做到風(fēng)險(xiǎn)防范關(guān)口前移，努力把法律風(fēng)險(xiǎn)控制在源頭。三是分層分類(lèi)開(kāi)展法律人才培訓(xùn)，補(bǔ)齊短板，加強(qiáng)法律團(tuán)隊(duì)建設(shè)，發(fā)揮法律團(tuán)隊(duì)集體力量，提升隊(duì)伍履職能力。

（四）加強(qiáng)合同全過(guò)程管理

一是加強(qiáng)合同簽訂的前的資格審核，針對(duì)代理事項(xiàng)，代理權(quán)限，代理內(nèi)容等應(yīng)嚴(yán)格審核，不符合資格的代理人必須辦理授權(quán)委托書(shū);二是合同簽訂后要嚴(yán)格按照合同要求履行權(quán)利義務(wù)，租金、押金、交接清單，違約責(zé)任、合同解除等條款作為出租房管理人員的履職準(zhǔn)則，不得逾越，不得忽視，不得踐踏。

（五）全面推進(jìn)房屋租賃業(yè)務(wù)專(zhuān)業(yè)化辦理

根據(jù)房地產(chǎn)管理處的建議，也可以考慮，對(duì)房屋性質(zhì)用途相同的房屋進(jìn)行集中專(zhuān)業(yè)化歸口管理，可能更容易以統(tǒng)一的價(jià)格、政策面對(duì)承租人，從招投標(biāo)、合同簽訂、履約動(dòng)態(tài)管理、承租擔(dān)保等各方面，加強(qiáng)管理。由于工作量大，管理相對(duì)集中到位，法律風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步減少。

（六）加強(qiáng)租賃糾紛案件管理

1.加強(qiáng)出租房的監(jiān)督巡查。特別是巡查裝修期間的安全及房屋設(shè)施完好性，必要時(shí)可收取一定的裝修押金。發(fā)現(xiàn)隱患予以告知、制止，并監(jiān)督消除。

2.加強(qiáng)出租內(nèi)部管理。以事故為典型，以案學(xué)法，強(qiáng)化操作流程，增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)，規(guī)范合同履行，房屋交接后應(yīng)及時(shí)簽署房屋及設(shè)施交接清單，保管好相關(guān)證據(jù)，履行好合同權(quán)利義務(wù)，防止類(lèi)似事件重復(fù)發(fā)生。

針對(duì)以上摸排出的法律風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型和具體風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，一是各單位可以有針對(duì)性的逐一核查落實(shí)，一一排除，清結(jié)歷史遺留糾紛案件，加快案件執(zhí)行進(jìn)度，力爭(zhēng)1年內(nèi)歷史遺留案件清結(jié)完畢。對(duì)容易重復(fù)出現(xiàn)或者重新出現(xiàn)的，要定期檢查，一定期抽查，最大限度防范法律風(fēng)險(xiǎn)。二是加強(qiáng)管理人員法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)證據(jù)保存，做好與商戶(hù)往來(lái)的書(shū)面票據(jù)、通知、文件、財(cái)務(wù)票據(jù)等有效證據(jù)的搜集、提取和保存證據(jù)，做好事前防范，事中控制和糾紛分析;如果糾紛不能很好解決，保證在訴訟時(shí)效內(nèi)將糾紛訴至法院，確保企業(yè)合法權(quán)益不受損害;經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)涉訴事件的起訴、應(yīng)訴工作，收集準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)資料，快速辦結(jié)，這樣主動(dòng)出擊，加大訴訟力度，對(duì)違約者打擊的同時(shí)，也是對(duì)其他試圖違約者的警告。對(duì)進(jìn)入執(zhí)行階段的案件，協(xié)調(diào)司法機(jī)關(guān)加大執(zhí)行力度，確保油田合法利益不受損害，將經(jīng)營(yíng)法律風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

四、結(jié)束語(yǔ)

盤(pán)活各類(lèi)房產(chǎn)資源對(duì)于油田經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下提質(zhì)增效具有十分重要的促進(jìn)作用，然后這其中需要高度重視由于房屋租賃可能產(chǎn)生的糾紛甚至法律風(fēng)險(xiǎn)，這就要求各房屋租賃相關(guān)單位和從業(yè)人員進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，進(jìn)一步強(qiáng)化法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在法律為保障的前提下開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)房租租賃業(yè)務(wù)的全過(guò)程全鏈條專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作和房屋資源的真正增值創(chuàng)效。

參考文獻(xiàn)：

[1]杜萬(wàn)華，馮小光，關(guān)麗.對(duì)現(xiàn)行房屋租賃登記備案制度的法律思考[J]. 河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2017，13（2）：112-113.