商業銀行房地產開發貸款內部審計探討

潘健峰

摘要：我國房地產業正在迅速發展，房地產開發貸款在商業銀行各類貸款業務的占比也比較大，但近幾年由于國家持續對住房實施限購、限貸等政策，房地產企業資金鏈日趨緊張，行業潛藏風險不斷加大。商業銀行在積極開拓房地產開發貸款業務搶占市場份額的同時，如何通過審計手段防范房地產開發貸款風險，是一個值得探討的問題。

關鍵詞：商業銀行;房地產;內部審計

一、商業銀行房地產開發貸款業務風險現狀

根據監管部門公布的數據，近幾年監管檢查發現商業銀行由于市場競爭壓力大，風險把控方面有所放松，導致在房地產開發貸款業務開展過程中，出現抵押措施落實不到位、資本金不足等問題，信貸資產面巨大風險。

（一）貸款準入把關不嚴，項目合法性存疑

房地產開發項目具有固定資產投資屬性，商業銀行除了對房地產開發貸款借款人的資質進行調查外，還需對開發項目立項及建設規劃進行審查。由于貸款準入把關環節出現問題，部分房地產開發商資質和財務狀況不符合準入標準，或者存在高價購地、跨業經營、過度擴張、負債率偏高等情況，甚至出現立項批準文件、“四證”不齊全等情況。

（二）資本金不足，借款人風險抵御能力弱

部分房地產企業實質不具備足夠的實力和抵御風險的能力，其通過民間借款、挪用貸款資金等方式充當資本金，實際項目資本不足，存在較大投資缺口。但當資金鏈斷裂，項目無法按照確定的工程進度完工時，容易造成工程項目“爛尾”。或者雖然具備銷售條件，但是受到市場因素影響，導致項目銷售不理想，資金回籠慢，無法及時歸還商業銀行房地產開發貸款。另外部分房地產開發企業在商業銀行多頭授信，負債過高，風險積重難返。

（三）抵押措施不到位，抵押物懸空

大部分房地產企業貸款發放時采取項目土地抵押的方式，當項目樓盤達到預條件后，房地產開發企業為籌集資金，在開發的過程中就進行預售，商業銀行不能及時將項目土地抵押及時轉為在建工程抵押，導致無法控制商品房銷售款的回流。另外商業銀行解押在建工程以便開發商進行商品房銷售，但解押前開發商未按協議歸還部分貸款，導致押品價值下降。

（四）未對房地產開發貸款進行封閉管理

一是商業銀行在房地產開發貸款發放后，未對房地產開發貸款使用情況進行全過程監控，未落實資金監管賬戶管理措施，對封閉賬戶內資金的管理和監控不到位，導致信貸資金被挪用，項目銷售款項被用于其他用途，銀行貸款面臨較大風險。二是對項目立項過程、依據、項目建設工期、進度、資金投入計劃等情況調查不到位，未評估項目建設計劃實施的執行情況，造成過度授信，放款額度與項目實際需求不符。

（五）虛假按揭，信貸資金被挪用

住房按揭貸款客戶提供虛假銀行流水及收入證明，開發商以“假按揭”、“假首付”、“假放房價”等違規手段套取銀行資金。

二、風險成因

（一）準入把關不到位

一是對客戶基本條件把關不嚴，對項目建設主體資格核查不到位，向不具備借款資格的項目開放商發放貸款，資項目資本金的要求、項目立項、規劃批文及“四證”等項目開發建設的基本準入不符合監管要求。二是輕信財務報表，對項目評估的基本內容缺乏深入了解，如投資開發項目的市場前景、銷售落實情況、工程成本、投資收益率等基本要素與內容缺乏細致、翔實的調查分析。

（二）貸后管理流于形式

對客戶的項目監控不到位，未定期收集項目的銷售情況，督促客戶按進度還款;對客戶及項目的定期、不定期現場實地檢查制度落實不到位，信貸風險預警機制形同虛設，貸后管理制度落實不到位;對抵押物后續管理不當，釋放抵押物辦理相關手續后未補充足值抵押物。

（三）多頭授信、過度授信

部分房地產開發企業未集團客戶，多頭授信、過度授信越來越多，授信總量越來越大，集團客戶授信業務風險凸顯越來越嚴重。特別是部分房地產企業，通過集團所具備的優勢地位，采取委托貸款、信托計劃、民間借貸等方式多渠道融資，實際負債水平偏高，銀行缺乏有效甄別其真實負債水平及償債能力的手段。

三、房地產開發貸款審計要點

（一）房地產項目準入情況核查

對借款人還款能力的風險把控把控是否到位，開發項目住宅面積銷售金額是否足夠覆蓋整個項目的貸款本息，對項目的可行性、盈利性的分析是否完善，是否向“四證”不齊全的房地產項目發放貸款或貸款在前、辦證在后的房地產企業發放貸款，并造成風險和損失等行為。

（二）資本金來源的合規性核查

一是對貸款項目自有資金比例及到位情況、項目資本金來源合規性進行核查，判斷項目貸款投放是否與客戶自有資金到位進度相匹配，對項目運行情況和信貸資金實際用途做出合理的預判。同時，對項目其他資金來源的落實情況進行檢查，如通過分析企業在其他金融機構的融資情況，判斷企業是否存在利用已完工項目重復貸款、或利用同一項目在多家商業銀行重復申請貸款的行為。二是核查在貸款發放后，是否及時準確了解房屋銷售進度，并要求企業按銷售進度還款。通過樓盤銷售現場了解、登陸當地房產網查驗樓盤預售登記備案表和走訪房產登記部門等多種途徑確定項目實際銷售情況，審核企業是否按照規定將銷售資金打入封閉賬戶。對已建成或備案銷售項目，是否要求企業按銷售進度還款。

（三）項目封閉性核查

核查是否嚴格實施資金封閉監管，建立完備的貸款發放、使用監控機制和風險防范機制，嚴格按照工程進度放款。資金支付和產品銷售回籠的過程管理是否到位，開發商是否承諾開立銷售監管賬戶，簽訂按揭業務協議，且至少按整個項目貸款比例配套按揭業務協議。是否制定合理的還款計劃，定期核對房地產銷售明細、銷售回籠總量和按揭業務量，及時查找銷售資金去向，在項目銷售達到70%前是否還清貸款。

（四）抵押物管理情況核查

房地產開發貸款，一般以土地使用權和貸款項目的在建工程作為抵押物。在檢查時，嚴格審查抵押物權屬，準確了解抵押物是否存在缺陷，是否存在重復抵押、抵押物變更等情況，或是否及時辦理在建工程抵押等。同時，應根據市場環境、地理位置、供求情況等因素綜合判斷抵押物評估價值的合理性以及是否存在評估價值虛高的情況。

（五）核查“假按揭”、“假首付”、“假房價”等現象

對樓盤銷售價格，按揭借款人的身份、收入來源、償債能力和征信記錄等信息進行核查，通過非現場審計系統對相關個人生產經營及消費類貸款的資金流向進行核查和分析，是否存在不同借款人的工作單位、家庭地址、聯系方式雷同或按揭貸款客戶首付款資金來源于開發商等情況，多重驗證開發商是否存在以“假按揭”“假首付”“假房價”等違規手段套取銀行資金。

（六）非現場風險識別

加強非現場審計，將信貸管理中涉及的營業網點、信貸人員、貸款行業、區域、借款人財務、經營、擔保情況及綜合業務系統的客戶開戶、關聯交易、大額資金劃轉、轉貸、收息等數據資料導入或錄入非現場審計系統，通過系統整合模型，分析貸款各種風險，如房地產開發商的多頭授信情況、涉述情況等，對貸款業務實施穿透式風險監測，盡可能發現風險苗頭。

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